הציבור לא מאמין שהמחירים יירדו, וממשיך לקנות דירות

איך יודעים שהציבור לא מאמין בחזון התחבורה הציבורית של הממשלה? רואים את הדיווחים על שבירת שיאי רכישת מכוניות פרטיות בישראל; ואיך יודעים שהציבור לא מאמין שהממשלה תצליח להוריד את מחירי הדירות? רואים את הדוחות על רכישת הדירות ששוברת שיאים שוב ושוב. זה פחות או יותר סיכום 2021 והמבוא לשוק הנדל"ן של 2022: הציבור מצביע אי-אמון במדיניות הדיור הממשלתית.

2021 תסתכם כשנת הנדל"ן הפורה ביותר בהיסטוריה של המדינה, וזה כבר לא חדש, אבל לא מיותר להמחיש עד כמה השנה הזו שונה מקודמותיה: בעשרת החודשים הראשונים של השנה בוצעו 120.4 אלף עסקאות. בכל שנת 2015, שהייתה שנת השיא עד היום, בוצעו כ-119.5 אלף עסקאות; ב-11 החודשים הראשונים של השנה נלקחו כ-104 מיליארד שקל במשכנתאות, לעומת שנת השיא, שהייתה השנה שעברה, שבה נלקחו 78 מיליארד שקל במשכנתאות.

 השרים זאב אלקין, אביגדור ליברמן ואיילת שקד, בהצגת תוכנית הדיור הממשלתית / צילום: יוסי זמיר

בעוד הביקושים לדירות פרצו כל סכר אפשרי, מערך התכנון והבנייה בישראל נותר פחות או יותר ברמות של פעם. מנתוני הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר עולה כי היזמים אכן הגדילו ב-4.3% את התחלות הבנייה שלהם בשנה שחלה בין אוקטובר 2020 לספטמבר 2021, ואולם מדובר בנתון כמעט זניח לעומת הביקושים: בעשרת החודשים הראשונים של השנה נמכרו כ-44 אלף דירות חדשות בהיקפים שגבוהים ב-8.6% מסך הדירות שנמכרו בכל השנה שעברה, ב-33% מבשנת 2019 וכמעט פי 2 מסך הדירות שנמכרו בכל 2018. עומס ביקושים שלא היה כדוגמתו, שנענה בפינצטה.

על רקע כל זה, אין פלא בכך ש-2021 גם תשבור שיא של יותר מעשור בעליית מחירי דירות. נכון לעכשיו קצב עליות המחירים השנתי בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה עומד על כ-10.3%, ואולם החשש הוא שבסופו של דבר הוא יסתכם ב-12%־13%, שכן התנפלות המשקיעים על השוק בחודשים אוקטובר-נובמבר הגדילה מאוד את כמות העסקאות וסביר שתגרור עימה גם עליות מחירים נוספות.

למה המחירים עולים: ההיצע או הפיננסים

מדוע המחירים עולים לפתע בקצב כזה? יש לכך שני הסברים. תזה אחת היא "תזת ההיצע", שגורסת שהנתונים מלמעלה הם הדגמה מצוינת לבעיות המובנות של ייצור דירות בישראל, שגורמות למחסור כרוני בהיצע דירות; התזה השנייה היא ה"תזה הפיננסית", שמציעה לבחון היטב את כל הסביבה הפיננסית כמתמרצת רכישת דירות.

הממשלה אוחזת באופן מסורתי ב"תזת ההיצע" ואף פועלת בהתאם. ההסברים הממשלתיים למצב הנוכחי הם שבמשך התקופה שבה המדינה הייתה ללא ממשלה יציבה וללא תקציב, חלה ירידה בכל הפרמטרים של היצע הדירות - החל מתכנון דירות, דרך שיווק קרקעות וכלה בהתחלות בנייה.

מה הממשלה עושה: יעדים שאפתניים מדי

ברוח זו עוצבה תוכנית הדיור שהוצגה לפני כחודשיים על ידי שרי האוצר, השיכון והפנים. רובה ככולה מופנה לתמרוץ מנגנוני ההיצע הממשלתיים. בין היתר קבעו השרים יעדים שונים למוסדות התכנון, לרמ"י וליזמים, בדיוק בתחומי התכנון, שיווק הקרקעות והבנייה. על פי היעדים, רמ"י צריכה לשווק קרקעות ל-300 אלף דירות בין 2022 ל-2025 (כלומר 75 אלף יחידות דיור בשנה) מהן 180 אלף יסתיימו בהצלחה (45 אלף דירות בשנה), מוסדות התכנון יעמדו בתכנון חצי מיליון דירות בשנים הללו (125 אלף בשנה), והתחלות הבנייה יגיעו ל-280 אלף (כלומר 70 אלף בשנה).

מדובר ביעדים שאפתניים ביותר. רמ"י למשל תעמוד השנה ביעדים, אך לא ברור כמה זמן היא תוכל להמשיך לשווק קרקעות בקצב הזה. עולם התכנון הוא עולם גמיש יותר, במיוחד כשהכלי העוצמתי של הוותמ"ל עומד לצידו. החוליה שהייתה ונותרה החלשה ביותר היא הבנייה, כלומר היזמים והקבלנים.

70 אלף התחלות בנייה בשנה הן 40% יותר ממה שהיה בכל שנה בשנים האחרונות. מרבים לדבר על המחסור בכוח העבודה ועל הפיגור הטכנולוגי של עולם הבנייה בישראל. הבעיה הראשונה אמורה להיפתר על ידי תוספת של 30 אלף עובדים זרים לענף הבנייה. הפתרונות לבעיה השנייה מתקדמים לאט מדי. לשתי הבעיות הללו נוסף עניין של כדאיות כלכלית - לא בכל מקום ולא בכל זמן לקבלנים כדאי לבנות. כשיש ירידות מחירים - יש גם ירידה בהתחלות הבנייה. ואם הממשלה תשקול (כפי שעשתה בעבר) להכריח יזמים לבנות פרויקטים על קרקעות מדינה שרכשו מרמ"י - הם ייגשו פחות למכרזים במקומות שבהם הם מזהים בעיות בביקושים וסכנה לרווחיות שלהם.

  

התוכנית הממשלתית כוללת שלל צעדים לקידום היעדים שהוצבו. אחד הבולטים שבהם הוא החזרת הוותמ"ל לפעולה, ואולם בניגוד לעבר, הפעלת הכלי התכנוני הזה תיעשה מעכשיו בצורה מושכלת. ראש מטה התכנון הלאומי, שלומי הייזלר, אמר לגלובס כי הוא שם דגש על הפעלת הוותמ"ל בעיקר במקומות שבהם ניתן יהיה להוציא את התוכנית אל הפועל בצורה מיידית, ולא כמו בעבר, שהוותמ"ל תכננה לא מעט תוכניות שנטמנו בסופו של דבר במגירות, עקב בעיות כאלו ואחרות.

חסם התשתיות: מט"שים מעכבים 100 אלף דירות

כאן לכאורה, עם יעד של תוכניות בנות יישום, רמ"י אמורה לתרגם את התוכניות הללו במהירות לשיווקי קרקעות, ואולם בנקודה זו מופיעה הבעיה המוכרת של חסמי תשתיות. כבישים, מחלפים, מוסדות ציבור במחסור מחייבים השקעות של מיליארדי שקלים. מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט סיפר בשבוע שעבר במפגש עם עיתונאים, כי מחסור במט"שים (מתקני טיהור שפכים) מונע מרמ"י לצאת בשיווק של 100 אלף יחידות דיור.

זרוע ממשלתית חשובה נוספת בהגדלת ההיצע היא מה שמכונה "מתווה שקד". מדובר במתווה של שרת הפנים, שאמור להחליף את תמ"א 38, שתוקפה יפוג בתוך כעשרה חודשים. המתווה חדש כולל הגדלת זכויות בנייה בפרויקטים ל-200-400%, הקצאת שטחי ציבור, תשלום היטל השבחה מופחת של 25% (בניגוד לתמ"א 38 שבה היזם קיבל פטור) ועוד.

  

מתווה שקד אושר בממשלה אך טרם אושר בכנסת (עבר בקריאה ראשונה), וכמו תוכנית הדיור כולה הוא סובל מפיגורים בלוחות הזמנים. כששקד הציגה את המתווה היא דיברה על אישורו עד לסוף אוקטובר.

נקודות חשובות אחרות שכלולות בתוכנית הדיור הממשלתית וקידום ההתחדשות העירונית, כולל בפריפריה, תוכנית מחיר מטרה שמהווה וריאנט צנוע על מחיר למשתכן, הסבת שטחי משרדים למגורים וקיצור הליכי תכנון ובמיוחד היתרי בנייה.

"אין יכולת ביצוע, ואין עובדים"

על הנייר הכול נראה טוב, אבל בכיר לשעבר במערך התכנון והבנייה - אינו אופטימי. "יש שלוש בעיות עיקריות בשוק הדיור. הראשונה, שאין יכולת ביצוע במדינה לספק את הביקוש. הנה אתה רואה כיצד הביקושים לדירות ממריאים בעשרות אחוזים והתחלות הבנייה עולות ב-4%. זה נכון בעיקר בעובדים ובחברות ביצוע".

כשמשה כחלון היה שר האוצר והיה ממונה על הדיור, הוא מינה את אביגדור יצחקי לראש מטה הדיור שהקים. יצחקי הפעיל מכבשי לחצים בתוך ישראל וגם נסע לחו"ל כדי לייבא ארצה עובדים וחברות שיעבדו בארץ. התחלות הבנייה אמנם עלו במחצית השנייה של העשור הקודם, לעומת המחצית הראשונה - אך לא בממדים מרשימים דיים.

 הריסת בניין בפינוי בינוי. ''180 מיליון שקל לפריפריה? צריך 4־5 מיליארד'' / צילום: טלי בוגדנובסקי

"נושא אחר שנמצא בבעיה הוא ההתחדשות העירונית. אני רואה את התוכניות שרוצים לקדם אבל שלא תהיה טעות בעניין: התחדשות עירונית חייבת כסף - והרבה - במיוחד בפריפריה, שם יש הרבה אפשרויות ובזמינות יחסית גבוהה. הממשלה הקצתה לזה 180 מיליארד שקל? צריך להקצות 3-4 מיליארד שקל. אם מקצים אותם - נגמרת הבעיה.

"בעיה שלישית היא היתרי הבנייה שנגררים ונגררים. כל פעם מישהו אחר מציע משהו, ושום דבר לא קורה. מה הבעיה שהאדריכל של התוכנית יחתום על ההיתר שלה?"
הבכיר לשעבר אינו מתרשם מכך, שהממשלה הצהירה על כוונתה לממש חלק משמעותי מהנקודות שציין. "צריך להביא כסף ויכולת ביצוע, אחרת שום דבר לא יעזור. ושלא יספרו שאין כסף. תראו כמה כסף רמ"י עשתה מהשיווקים השנה וכמה רשות המסים עשתה ממיסי מקרקעין. כולם שברו שיאים, אבל לדיור אין מספיק כסף?"

ברוח זו אומר הבכיר לשעבר, כי אין פלא שהמחירים ממשיכים לעלות. "הבעיות המבניות נמשכות, ולהן נוסף גורם מאוד חשוב, והוא אי אמון. מדוע מחירי הדירות ב-2009 וב-2010 עלו ברמה כל כך גבוהה? גם משום שהיו בעיות חמורות בהיצע, וגם בגלל שהציבור לא האמין שהממשלה נוקפת אצבע. כלומר היכן שיש עליות מחירים גדולות, אתה צריך לשאול לא רק מה היו הגורמים שהביאו לעליות, אלא עד כמה הציבור האמין לממשלה שהיא מטפלת בעניין".

לעומת זאת, בין 2016 ל-2018 קצב עליות המחירים התמתן, וב-2018 המחירים אף ירדו לזמן קצר, הרבה הודות למחיר למשתכן שהייתה אז בשיא.

"באופן כללי זה נכון שעליות מחירים תלולות הן סוג של אי-אמון בממשלה, אבל יש גורמים נוספים שמשפיעים על השתנות המחירים", אומר הכלכלן ד"ר אביחי שניר מהמכללה האקדמית נתניה. "ב-2009 עוד אנשים לא ידעו בדיוק מה קורה, ועד שהבינו מחירי הדירות היו למעלה. רק ב-2011 אי האמון התפרץ כשיצאו למחאה. מה שעצר את עליית המחירים אצל כחלון היה אמון שהציבור רכש לו לתקופה מוגבלת, ובנייה מואצת שהייתה בחלק מהתקופה. אין ספק שמה שאנחנו רואים היום הוא אי-אמון ביכולת הממשלה להוריד את המחירים. אולי חלק מזה נובע מזה, שהשרים לא עושים רושם שהם מחויבים לנושא".

למה הכוונה?
"זה בא לידי ביטוי בהתבטאויות של השרים, שמדברים על המשך עליות המחירים, עם התמתנות קלה, וגם חזרה על הצהרות וצעדים שבוצעו אצל כחלון, ולא הצליחו.
"כולם למדו מניסיונו של כחלון, והגיעו למסקנה שנושא הדיור הוא לא עניין פוליטי כל כך חשוב, שיכריע את הבחירות. אבל מעבר לזה, ייתכן מאוד שאי האמון חורג מהממשלה הזו".

תהליך ההתמתנות, שכאמור החל ב-2016, נקטע לקראת סוף 2018. באותה שנה ירדו אמנם מחירי הדירות ב-0.8%, ואולם כשהיה ברור שממשלת נתניהו דאז עומדת לסיים את דרכה, הם שבו לעלות. ב-2019, כשהמדינה קרטעה עם ממשלות מעבר, הם עלו בכ-4%, ואולם בשנה שעברה, כשפרצה הקורונה הם ירדו מעט בתקופת הסגר הראשון. מאז הרבעון האחרון החלה העלייה הגדולה, אותה אנו חווים כיום.

יצחקי כיו"ר מטה הדיור נהג לומר שאחת ממטרותיו היא לשנות את הציפיות של הציבור ולהראות שמחירי הדירות יכולים גם לרדת. הוא הצליח לזמן קצר, אבל לממשלה קשה לשלוט לאורך זמן על שוק שמגלגל 200 מיליארד שקל בשנה, ושרוב המשתתפים בו תומכים בעליות המחירים.

לכן אי-האמון הוא גורם שמסביר חלק מסוים מעליות המחירים, אך בדרך כלל הוא נלווה לגורמים נוספים, דומיננטיים יותר.

הריבית אשמה? בכל העולם יש עליות

כאמור, "תזת ההיצע" השלטת בשיח הציבורי, אינה היחידה שמנסה להסביר את עליות המחירים. קיימת תזה נוספת, שהיא "התזה הפיננסית", שיכולה להסביר חלק נכבד מהעליות האחרונות.

"ראינו שבעקבות הקורונה נרשמו בכל העולם עליות מחירים גדולות. אז לפתע בכל העולם יש בעיות היצע?" תוהה הכלכלן ד"ר ויצמן נגר, ומיד עונה: "לא. בכל העולם הפחיתו ריביות, חילקו הטבות לתושבים ובכך תרמו לעליות המחירים".

  

נגר, מרצה לכלכלה ולפיננסים, היה בעברו כלכלן וחוקר בכיר בבנק ישראל, ולדבריו אין שום סימן שמראה שלפתע נוצר מחסור בדירות שמצדיק עליות מחירים בהיקפים כאלה. "אני לא מזלזל בעניין ההיצע ואני לא מציע להפקיר את הנושא הזה, אבל אם אתה רוצה לרסן את המחירים היום, אתה צריך לנקוט אמצעים שיתאימו לסיבות האמיתיות לעליות", הוא אומר.

אחת הראיות המובהקות לגורמים פיננסיים שמעורבות בעליית המחירים היא העלייה המאוד מתונה של מחירי שכירות. "הרי אם היו חסרות דירות, והמצב היה כל כך לחוץ, גם מחירי השכירות היו עולים. העובדה שהם לא עולים מראה לנו שהסיבה לעליות שונה לגמרי", הוא מסביר.

נגר מזכיר את הורדות הריביות ואת הצעדים שנקט בנק ישראל כדי להקל על הציבור בתקופת הקורונה, כולל ביטול חלקי של מגבלת הפריים. במקביל הוא מציין את כספי הליווי ליזמים שגדלו מאוד בשנה האחרונה, ובחלקם גם תרמו למכרזי הקרקעות שהסתכמו במחירים גבוהים.

"אם זה קורה בכל העולם - זו בעיה פיננסית. לא של היצע. ובגלל שמדובר בביקושים לטווח קצר, הפתרון של היצע דירות לא מתאים, מה גם שלבנות דירה בישראל לוקח יותר מעשר שנים. אז מה דירה שתוקם בעוד 12 שנים יכולה להועיל בפתרון הבעיות של היום?", תוהה ויצמן.

לדבריו, אם המקור לעליות הוא פיננסי וקצר טווח - גם ההתמודדות איתו צריכה להיות פיננסית וקצרת טווח.

"אני בעד העלאת מס הרכישה למשקיעים. זה צעד מדויק, אבל לא מספיק. צריך לטפל בעניין הריביות שירדו כתוצאה מביטול הגבלת הפריים, צריך לטפל גם בהגדלת הליווי והאשראי לקבלנים שאיפשרה לקבלנים לגשת למכרזים עם מחירים בלתי סבירים. אלה צעדים שיכולים לענות בצורה טובה ונכונה יותר לעליות המחירים הנוכחיות", הוא אומר.

"כשמסירים מגבלות על משכנתאות, כשמורידים ריביות, כשמרחיבים ליוויים לקבלנים וכשמפזרים כסף בכמויות, קשה לבוא ולהגיד, שיש בעיה של היצע. זה לא מסתדר".

בשורה התחתונה: סוג של גול עצמי

יש להניח שהתזה הפיננסית לא תחלחל למערכת הפוליטית, כפי שלא חלחלה במהלך העשור האחרון. גם בנק ישראל שיזם חלק מ"הזרמת הכסף" שנגר מדבר עליה, אינו עושה סימן כרגע של סיבוב פרסה.

לאור זאת סביר להניח, כי לפחות בחודשים הקרובים שוק הנדל"ן למגורים ימשיך להיראות כפי שהוא כיום. שר האוצר אביגדור ליברמן התבטא בחודש שעבר כי אם ב-2022 מחירי הדירות יעלו ב-5%-6% הוא יראה בכך הישג, ונראה שזו אמירה עם הרבה היגיון, אבל גם סוג של גול עצמי, כי בכך הוא הודה כי המדיניות הממשלתית לא עונה על הצרכים המיידיים של המשק.