ליברמן מתכנן רפורמה דרמטית במיסוי דירות במטרה לצנן את השוק: אלו הצעדים המרכזיים

עוד מאות מיליוני שקלים הכנסות ממסים - מענף הנדל"ן לבדו: טיוטת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תוצג ביום ראשון הקרוב (3.4) בפני ועדת השרים לענייני חקיקה. הטיוטה כוללת שבעה תיקונים בנושאים שונים, וההשלכות שלהם על הכנסות המדינה ממסים משמעותיות למדי: על פי הערכות רשות המסים, לאחר שנתיים מאוזנות ב־2022 וב־2023, ייכנסו לקופת המדינה עוד 40 מיליון שקל בשנת 2024 כתוצאה מסדרת התיקונים הזו, והחל בשנת 2025 יתורגמו השינויים הללו לתוספת של כ־130 מיליון שקל כהכנסות ממסים, מדי שנה.

בטיוטה מוצעים "מספר תיקונים בחוקי המס, שמטרתם מניעת עיוותים שונים במיסוי דירות למגורים, מניעת תכנוני מס וביטול פטורים שאינם מוצדקים", כך בדברי ההסבר, "והכול תוך שמירה על אפשרותם של תושבי ישראל לקבלת דיור בר השגה.

התיקונים צפויים להביא להגדלת הכנסות המדינה ממסים, לעודד מכירת דירות מגורים בטווח הקרוב, ולהפחית את התמריץ המיסויי לרכישה ולהחזקה של דירות מגורים, ובכך לתרום להגדלת היצע הדירות ולהורדת מחירי הדירות".

קיצור "תקופת השחלוף", עדכון מדרגות המס ותיקון עיוות במס השבח

הטיוטה, כאמור, כוללת שבעה סעיפים. הסעיף הראשון נוגע לתקופה שבה משפרי דיור יכולים להחזיק בשתי דירות מגורים, ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה - מה שמוגדר גם כ"תקופת שחלוף דירת מגורים לעניין שיעורי מס החלים על בעלי דירה יחידה". כיום תקופה זו קבועה בחוק על 24 חודשים, ומוגדרת בטיוטה כ"תקופה ארוכה" אשר "מיטיבה עם משקי בית בעלי הכנסות גבוהות ופוגעת בזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה". בהתאם לכך, מוצע במסגרת הטיוטה לקצר את תקופת השחלוף ל־12 חודשים.

עוד מציעה הטיוטה עדכון של מדרגות מס הרכישה החלות ברכישת דירה יחידה. מוצע לרווח את מדרגות המס הנמוכות, "כך שיקטן נטל המס על מי שרוכש דירה בשווי בינוני", ולהגדיל את נטל המס ברכישת דירה יחידה בסכומים גבוהים, "לטובת מציאת מקור תקציבי לריווח מדרגות המס הנמוכות יותר". כך, עד לשווי דירה של 1.93 מיליון שקל, לא ישולם מס; בין סכום זה ועד 2.33 מיליון שקל - מס של 3.5%; בין סכום זה ועד 3.1 מיליון שקל - 5%; בין סכום זה ועד 5.3 מיליון שקל - 8%; מסכום זה והלאה - 10%.

עוד כוללת הטיוטה "סגירת עיוות מס לעניין פטור ממס שבח החל על מוכרי דירת מגורים אשר נבנתה על קרקע שהייתה בבעלותם לפני 2014", שמהותו ביטול ההטבה לחישוב הלינארי המוטב במכירת דירת מגורים שנבנתה על זכות במקרקעין שהייתה קרקע פנויה במועד רכישתה.

כידוע, וכפי שמוסבר במסמך שיוצג לוועדת השרים ביום ראשון, ב־2014 בוטל הפטור ממס שבח על דירת מגורים שאיננה דירתו היחידה של המוכר, אבל, נקבע כי מס השבח ייקבע לפי החישוב הליניארי המוטב. "גם מי שבמועד התיקון היה בעלים של זכות במקרקעין שהיא קרקע יכול ליהנות בשל כך במכירת הזכות מהחישוב הליניארי המוטב, ובלבד שבונה על הקרקע דירת מגורים לפני המכירה". בהתאם לכך מוצע לתקן את החוק כך ש"מכירות מהסוג האמור יחויבו במס שבח בהתאם לתקופת ההחזקה בזכות במקרקעין".

גם בעלי דירות שאינם תושבי ישראל על הכוונת

הטיוטה כוללת עוד כמה שינויים, אחד המעניינים שבהם נוגע לבעלי דירות שאינם תושבי ישראל. על פי התיקון, יבוטל הפטור, עבור מי שאינו תושב ישראל, הן ממס שבח במכירת דירת מגורים, והן ממס על השכרת דירת מגורים. על פי הערכות רשות המסים, המוצגות בטיוטה, 83 אלף דירות נמצאות בידי תושבי חוץ - כ־40 אלף מהן בירושלים ובתל אביב.

הטיוטה עוסקת גם בהחלת שיעור מס על הכנסות גבוהות לעניין רווח ממכירת דירת מגורים. נכון להיום מוטל מס נוסף על יחיד שהכנסותיו יותר מ־650 אלף בשנה - 3% על ההכנסות מעל סכום זה. בטיוטה מודגש כי "הכנסות משבח ממכירה של דירות מגורים עד לסכום של 4.75 מיליון שקל אינן נכללות בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף, על אף שמדובר בהכנסה חייבת במס". בהתאם, מציעה הטיוטה להכליל את ההכנסות משבח ממכירה של דירות מגורים בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף.

"תיקון עיוות" נוסף המוצע בטיוטה נוגע לדירות מעטפת: על פי המסמך ישנם מקרים שבהם נמכרות דירות, בעיקר דירות יוקרה, ישירות מהקבלן, ללא שיפוץ פנים הדירה. "קיימת מחלוקת אם דירה כזו היא דירת מגורים לצורך החבות במס רכישה, ואם הרוכש חייב בשיעורי מס רכישה הגבוהיום יותר, המוטלים ברכישת דירה להשקעה". בטיוטה מציעה לקבוע בחוק באופן מפורש כי דירת מעטפת תהיה חייבת במס כדירת מגורים.

עוד כוללת הטיוטה הצעה להפחתה בשיעור מס השבח על קרקעות אשר נרכשו לפני 7 בנובמבר 2001 - כדי לעודד מכירת קרקעות אלו. מדובר על זכות במקרקעין המיועדים למגורים בידי יחיד, והמהלך יתאפשר כהוראת שעה, לתקופה של שלוש שנים, "ובלבד שבמהלך שמונה השנים שלאחר הרכישה נבנו על הקרקע דירות המגורים שניתן לבנות לפי התוכנית החלה עליה.

"אם הבנייה תושלם בתוך ארבע שנים - המוכר יהיה זכאי לשיעור מס של 25% על כלל השבח הריאלי. מהשנה החמישית ועד השמינית - חלק השבח הריאלי שיהיה זכאי לשיעור מס זה יפחת הדרגתית. אם הדירות לא ייבנו לאחר שמונה שנים מיום המכירה, לא יהיה זכאי המוכר לשיעור המס המופחת".

ההשפעה התקציבית - 130 מיליון שקל בשנה, ויותר

על פי המסמך, ההשפעה התקציבית של השינויים הללו תהיה משמעותית מאוד. הטיוטה מפרטת את ההשפעה לפי שנים, ובהתאם לסעיפים השונים שהוצעו, ומלמדת שהגידול בכנסות לא יהיה מיידי. כך, משנת 2022 צפוי גידול של 100 מיליון שקל בשנה בהכנסות ממסים מסעיפי שחלוף הדירות, מיסוי דירות המעטפת והוספת הכנסות מדירות מגורים בבסיס המס הנוסף. מן הצד השני, השינוי במדרגות מס הרכישה יפחית את ההכנסות בכ־70 מליון שקל.

משנת 2024 צפוי להירשם גידול של 100 מיליון שקל מדי שנה, זאת בשל ביטול הפטורים והטבות המס לתושבים זרים. עם זאת, הפחתת שיעור מס השבח על קרקעות אשר נרכשו לפני 7 בנובמבר 2001 תגרום לצמצום של ההכנסות ממסים בהיקף של כ־30 מיליון שקל בשנת 2022 ובשנת 2023 (בכל שנה בפני עצמה), ומ־2024 - לצמצום של כ־90 מיליון.

הטיוטה מציעה גם את ההשפעה הצפויה של כלל השינויים על ההכנסות ממסים בכל שנה: בשנים 2022 ו־2023 יירשם איזון, כלומר הגידול בהכנסות יהיה זהה, פחות או יותר, לצמצום ההכנסות, כתוצאה מכלל השינויים. בשנת 2024 השינויים יביאו, בשורה התחתונה, לתוספת של כ־40 מיליון שקל להכנסות ממסים, ומשנת 2025 ואילך יתווספו לשורה התחתונה כ־130 מיליון שקל מדי שנה. עוד מצוין במסמך כי בטווח הארוך ביטול הטבת החישוב הליניארי המוטב צפוי להגדיל עוד את הכנסות המדינה ממסים.