צריך לומר ביושר: תוכנית תמ"א 38 נכשלה כישלון חרוץ

מצוקת הדיור שמחריפה ומחירי הדירות שעולים הם פועל יוצא של חוסר היעילות של תמ"א 38

 

 

פרויקטים של תמ''א 38 בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב
פרויקטים של תמ''א 38 בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב

הכותב הוא מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית

החל מאוקטובר 2023, יפוג תוקפה של תמ"א 38 ובכנות? הגיע הזמן. כבר תקופה ארוכה שתוכנית התמ"א לא משיגה את מטרותיה ואפשר להגיד זאת בפה מלא: התוכנית הזאת פשוט נכשלה כישלון חרוץ.

על אף שהיא מעצימה את רווחיות הדירות עבור בעלי הדירות והיזמים, גורמים רבים זועמים על יישום התוכנית מכמה סיבות: ראשית, התמ"א מתרכזת בהשבחת דירות ולא במרחב השלם - היא מהווה נטל על העיריות, שצריכות לתת שירותים ליותר תושבים בשל התוספות בבנייה. מנגד העיריות לא מקבלות על כך היטלי השבחה - דבר אשר פוגע ברווחת כלל תושבי העיר. שנית, התוכנית מגדילה ומעצימה את פערי המעמדות בחברה, היא מתרחשת בעיקר בלב גוש דן, בערים כמו תל אביב, גבעתיים ורמת גן - ערים מרכזיות, מבוקשות ומפותחות ממילא. דווקא מהפריפריה, אשר בה קיים הצורך האמיתי בשינוי, התוכנית מתעלמת. מעבר להנצחת הפערים, מדובר בסכנת חיים - מבנים רבים בפריפריה אינם מותאמים למקרים של רעידת אדמה ו/או אין בהם מקלטים. מדובר בהכרח לא רק במקרים של מלחמה או עוד "סבב" כפי שאנחנו חווים בימים אלה, אלא גם במקרה של רעידת אדמה, תרחיש שסבירותו הולכת וגוברת לצערנו. שלישית, צרכי המדינה - אנו חיים בתקופה שבה מדינת ישראל הולכת וגדלה ומכפילה את כמות תושביה. הצפי לשנת 2040 עומד על כ-15-17 מיליון בני אדם שיחיו כאן. בעקבות כך, הכינה ממשלת ישראל תוכנית אסטרטגית לנדל"ן 2040 הקובעת, בין היתר, כי נדרשת בניה מחדש של 60% ממדינת ישראל. במספרים? 1.5 מיליון יח"ד חדשות ומהם כ-500 אלף יח"ד רק בתחום ההתחדשות העירונית. תוכנית אשר התמ"א פשוט אינה יכולה לענות על דרישותיה. כהוכחה לכך, ניתן לראות כי במשך למעלה מעשור, תוכנית התמ"א הניבה אחוזים בודדים מהפוטנציאל שלה. לכן התוכנית, בכל מדד עסקי מקובל, נכשלה.

אך אל לנו לטעות - את מחיר הכישלון כולנו משלמים: מצוקת הדיור מחריפה ומחירי הדירות שעולים הם פועל יוצא של חוסר היעילות וחוסר במתן מענה לצורך בהגדלת מספר יחידות הדיור במדינה.

הפתרון המרכזי למשבר הדיור, והחלופה הנכונה לתוכנית התמ"א, הוא ללא ספק התחדשות עירונית מתחמית, פינוי בינוי. אותם פרויקטים אשר יודעים להשיא ערך לאקוסיסטם המלא סביבם. ראשי הערים היום מבינים שעליהם להתחרות על ליבם של התושבים כדי למשוך קהל צעיר ויצרני. פרויקטים של התחדשות עירונית נותנים מענה לאזור נרחב, בינוי מרווח, טיפול בתשתיות הקורסות, שחרור שטחים "חומים" לטובת העיריות והתושבים ולמעשה יכולים להפוך אזור שנתפס היום כחלש למוקד משיכה חדש. אך החשוב מכל, מתחמים אלה משלמים היטלי השבחה ונותנים מענה לבעיית מודל הארנונה בישראל, שגורם לכך שכל תושב חדש בעיר יהווה גירעון לעירייה. בנוסף, פרויקטים מעין אלו, כנהוג בעולם, מתוכננים בגישת ערוב שימושים. דהיינו כל שימוש שיכול להיות רלוונטי לדיירים נמצא במתחם עצמו, כמו דיור, משרדים, מסחר, דיור מוגן וכו'. בדרך זו מתקבל כאן תמהיל שעובד פעמיים - פעם אחת עבור הצרכנים העתידיים (דור ה-Z) שמבחינתם האיזון בין הקריירה למשפחה ולפנאי הוא מהותי. פעם שנייה שיטה זו מאפשרת צמצום משמעותי גם בצפיפות בדרכים וגם בזיהום אוויר משום שבאזור שכזה אין צורך ברכבים.

כדי לאפשר תכנון מתחמי עלינו לדאוג מפני "בניינים סוררים" שיכולים למעשה להתיישב בלב מתחם פוטנציאלי וכך למנוע חידוש של מתחם שלם. אנחנו מבינים היום שיש לאפשר לפרויקטים ספציפיים, שלא יכולים להיות חלק ממתחם, להתחדש בצורה של תמ"א כזו או אחרת אבל כל הארכה של התוכנית גורמת לעיכוב ביכולת שלנו לעמוד ביעדים שהמדינה הציבה.

לסיכום, פרויקטי פינוי בינוי יכולים לשנות מרקם עיר ומרקם חיים. אין עוד מקום במדינה לאזורים מיושנים ולא אטרקטיביים, יש לנצל כל פיסת שטח באופן הטוב ביותר כדי לפזר את האוכלוסייה האיכותית והחזקה ברחבי כל המדינה ולא רק במקומות ספציפיים וכך להעצים את מעמדה של ישראל. חשוב לציין, מדינת ישראל נמצאת בתנופה אדירה לקידום מתחמי פינוי בינוי, עלינו להמשיך ולחזק תנופה זו ולשחרר את משקולות העבר.

צרו איתנו קשר *5988