מדד המחירים לצרכן | בדיקת גלובס

"זה לא שפוי": מחיר הדירה שזינק ב-40% בחצי שנה, ועוד כמה סיפורים על הכאוס בענף הנדל"ן

מדד מחירי הדירות בישר על עליית מחירים שנתית של 15.2% • בדיקת גלובס מראה איך נראה הסחרור בפועל - דירה שיצאה לשוק וטרם נמכרה, פורסמה שוב במחיר גבוה ב–40%, עסקאות שנסגרו אבל עד העברת התשלום נדרשו הרוכשים לשלם תוספת, בעלי דירות שדרשו להצמיד מחיר למדד תשומות הבנייה, ועד מתווכים ושמאים שלא יודעים איך לתמחר נכסים בשוק פרוע

מעלים את המחיר / אילוסטרציה: גלובס
מעלים את המחיר / אילוסטרציה: גלובס

לצד מדד חודש מרץ שפורסם ביום שישי והפתיע רבים עם עלייה נמוכה ביחס לציפיות, של 0.6% בלבד וקצב שנתי של 3.6%- מדד מחירי הדירות שפורסם במקביל בישר על עליית מחירים שנתית של 15.2%.

הנתון הזה קצת פחות מפתיע את העוסקים בתחומי הנדל"ן, שמודעים לטירוף המחירים מזה זמן ואף יודעים לספר "חוויות" בדמות עסקאות שמתפוצצות על רקע שליפות מחירים בלתי סבירות בעיקר מצד מוכרים; הדפסת מחירוני דירות שבועיים בתל אביב מצד יזמי נדל"ן; ועד שמאים שעומדים נבוכים לנוכח המחירים שמוצגים בפניהם, שעולים בהרבה על מחירי העסקאות המוכרים להם מהחודשים האחרונים.

שמעתם על בעלי דירות שרוצים להצמיד את מחיר הדירה שלהם למדד תשומות הבנייה? או על בעלי דירות שלא מצליחים למכור אותן במשך תקופה ארוכה אבל בתגובה מגיבים בהעלאה חוזרת ונשנית של המחיר? ומה לגבי יזמים שמשנים את תג המחיר של הדירות שלהם מדי כמה ימים?

זה אולי נשמע מצחיק למי שאינו מחפש דירה או חושב בכיוון, אבל הטרפת הזו שאופפת את השוק לא מצחיקה את הרוכשים. היא מדירה שינה מעיניהם ומאלצת אותם לקחת סיכונים שלא שיערו שייקחו. ולעוסקים בתחומי השמאות, עריכת הדין והתיווך היא גורמת כאב ראש של ממש.

נתחיל בנתונים. עלייה של יותר מ-15% בשנה האחרונה במחירי הדירות, משמעה עלייה ממוצעת של 20 אלף שקל בחודש לדירה. בשנה האחרונה, מחירי הדירות עלו בסדר גודל של רבע מיליון שקל בממוצע. המשמעות היא לא רק הרבה כסף שנדרשים כעת הרוכשים להוסיף, אלא התנהלות היפראקטיבית של השחקנים בשוק - בעיקר המוכרים.

 
  

הדירה שזינקה ב־40% תוך חצי שנה

הנה מספר דוגמאות מלוח yad2 שנותחו באמצעות אפליקציית הנדז של גוגל. נתחיל מהסיפורים הקלים:

מעשה בדירת שלושה חדרים ברחוב בן יהודה בתל אביב, שבחודש שעבר הוצעה למכירה ב-5.2 מיליון שקל וכעבור שבועיים עלה מחירה ל-5.5 מיליון; דירת שלושה חדרים ברחוב בוקי בן יגלי בתל אביב הוצעה למכירה באוגוסט האחרון ב-4.5 מיליון שקל, בספטמבר מחירה הממוצע עלה ל-4.8 מיליון שקל, ובפברואר השנה המחיר כבר זינק ל-4.95 מיליון שקל.

בשכונת הרצליה הצעירה מוצעת דירת ארבעה חדרים למכירה, שבתוך שבועות ספורים הועלה מחירה הממוצע מ-2.69 מיליון שקל ל-2.89 מיליון שקל - עלייה של 7% ; ברחוב גת בשכונת אחוזה בחיפה הוצעה דירת ארבעה חדרים למכירה ב-2.2 מיליון שקל בינואר השנה; בימים האחרונים הועלה המחיר ל-2.39 מיליון שקל - זינוק 8% בתוך חודשיים.
והנה עוד דוגמה: פנטהאוז ארבעה חדרים ברחוב החשמל בתל אביב, שהוצע למכירה לראשונה בפברואר 2021 ב-8.9 מיליון שקל ולא נמכר; מה עושים? מעלים את המחיר. ביוני קפץ המחיר ל-9.55 מיליון שקל, ובאוקטובר המחיר כבר התייצב על 9.9 מיליון שקל. מאחר שגם זה לא הביא למכירה המיוחלת החליט הבעלים בנובמבר האחרון להקפיץ את המחיר ל-12.5 מיליון שקל. הדירה עדיין למכירה, למי שמעוניין.

דירת גן חמישה חדרים בשכונת הדר ברמת השרון הוצעה למכירה ביולי 2021 ב-5.49 מיליון שקל, אבל בינואר השנה טיפס המחיר ל-5.69 מיליון שקל, בפברואר עלה ל-5.89 מיליון שקל, ולפני חודש הקפיץ בעליה את המחיר ל-6.2 מיליון שקל.

כל הדירות שהוזכרו כאן היו שרירות וקיימות בשוק נכון לאתמול, והן עדות למציאות הפרועה בשוק.

השמאי שלא יודע מה ערך הנכס

"מעולם לא היינו במצב כזה", אומר אריה קמיל, שמאי הפועל בעיקר באזור תל אביב. "נכון שב-2009-2010 מחירי הדירות עלו ב-35%, אבל זה היה תוך שנתיים, וכתיקון לכמעט עשור של ירידות מחירים. היום אנחנו נמצאים בתוך גל ארוך מאוד של עליות מחירים, ולפתע מגיעים לשוק המשונה הזה? זה בלתי שפוי".

קמיל, שמשרדו עורך שומות עבור בנקים למשכנתאות, מרגיש את הקושי לאמוד מחירים בתקופה זו. "אין שמאי אחד שיודע להגיד לך בדיוק מה המחיר הנכון, כי אנחנו נסמכים על העבר, והמחירים עולים בקצב הרבה יותר מהיר ממה שאנחנו מכירים", הוא אומר. "יש יזמים שפועלים בהתחדשות עירונית בלב תל אביב, למשל באזור כיכר המדינה ורובע 4, שמשנים מחירוני דירות כל שבוע. כבר נתקלתי בהעלאות מחירים של עד 5% והכל תוך שבוע. זה המון. ראו שיש התנפלות, שהמקום של הפרויקט שלהם מבוקש, שהביקושים גדולים - אז הם פשוט העלו את המחירים".

מעלים מחיר אחרי סגירת העסקה

עו"ד חגי אדורם ממשרד אדורם ושות’ מייצג חברות בנייה במספר פרויקטים. באחד מהם, בגבעת שמואל, נרשם לאחרונה אדם לרכישת שתי דירות, אותן הוא מייעד לילדיו: הראשונה ב-3.17 מיליון שקל והשנייה ב-3.07 מיליון שקל.

"יש פער זמנים בין הליך ההרשמה לבין החתימה בפועל על חוזי המכירה, שיכול לארוך בין ימים לבין שבועות ספורים", מספר אדורם. "מספר ימים לאחר ההרשמה הודיע לי איש המכירות, כי מחירי הדירות הללו עלו ב-50 אלף שקל כל אחת; עברו עוד כמה ימים, והוא עדכן אותי, כי מחירי הדירות בפרויקט עלו בעוד 100 אלף שקל. החברה אימצה גישה, לפיה אחרי כל שתי דירות שנמכרות - מעלים את מחיר יתר הדירות ב-100 אלף שקל. מזלו של הרוכש, שנרשם, ועל כן קיבע את מחירי הדירות שרכש".

המתווך אוהד וולבוטר פועל באזור חיפה, ולפני זמן מה ניסה לתווך בעסקה שבה מכרה אישה דירה בעיר, שאותה קיבלה בירושה, אך טרם הסדירה את צו הירושה ואת רישום הדירה על שמה בטאבו. "הקונה והיורשת סיכמו, שמחיר הדירה יהיה 2.5 מיליון שקל, ושהעסקה תושלם בתוך כשבעה חודשים, מותנה בהשלמת רישומה בטאבו", מספר וולבוטר. "לפתע, האישה הודיעה כי אם הסכום לא ינתן לה כולו מייד, היא דורשת להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. שאלתי אותה, אם היא יזם נדל"ן, על סמך מה היא מעלה את הדרישה הזו. היא ענתה שזה התנאי שלה לביצוע העיסקה. הקונה סירב והעסקה התפוצצה".

עוד סיפור לא שגרתי בימים רגילים, שכמוהו נשמעים יותר ויותר בשוק בימים אלה, הוא סיפורם של בעלי הנכסים שמושכים את המחירים כלפי מעלה שוב ושוב. שירלי ורנר, זכיינית רי/מקס אושן תל אביב: "לצערי, בעקבות הזינוק החד במחירי הנדל"ן ישנם מקרים שבעלי נכסים מבקשים מחיר מסוים, מתחרטים בשלב שהחוזה כבר נמצא בהחלפת טיוטות בין הצדדים ומבקשים מחיר גבוה יותר. לאחרונה נתקלנו בבעל נכס שביקש 2.1 מיליון שקל על הדירה, אבל כשנמצא רוכש שהסכים לשלם הוא העלה את המחיר ל-2.17 מיליון שקל. הרוכש המיועד סירב, והנכס יצא לשיווק ב-2.25 מיליון שקל, מחיר שמייצג כ-200 אלף שקל מעל למקובל בשוק לאותהירה. בימים האחרונים המוכר קיבל הצעה למחיר שדרש וגם אותה הוא דחה".

ההתנהלות הקפריזית הזו אינה נופלת בחלל ריק. היא מאפיינת את השוק הנוכחי, שבו "כל מספר זוכה". ובעלי הדירות, כל אימת שמישהו מוכן לשלם את המחיר הנדרש - רואים בכך אישור לבקש יותר. 

צרו איתנו קשר *5988