חוק מכר דירות | שאלות ותשובות

השינוי הגדול במדד תשומות הבנייה שנחשף בגלובס עולה שלב: כך הוא צפוי להיראות

תיקון חוק המכר שמקדם השר זאב אלקין, וכולל שינוי בהצמדה של מדד תשומות הבנייה, אושר היום בממשלה • מה המשמעות שלו, איך הוא צפוי להשפיע על מחירי הדיור, ומה הסיכוי שיקבל את אישור הכנסת? • גלובס עושה סדר

שר הבינוי והשיכון זאב אלקין / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת
שר הבינוי והשיכון זאב אלקין / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת

ועדת השרים לענייני חקיקה והממשלה אישרו את השינוי במדד תשומות הבנייה כחלק מתיקון חוק המכר והוא יעבור להצבעה בכנסת. השינוי הצפוי בחוק נחשף לראשונה בגלובס

מדובר בתיקון שמקדם שר הבינוי והשיכון זאב אלקין והוא צפוי להשפיע לא מעט על הפעילות בשוק, ואולי אף להפחית במידה מסוימת את העלויות לרוכשי דירה חדשה. בעת פרסום תזכיר החוק בתחילת החודש ציינו במשרד הבינוי והשיכון כי המהלך "צפוי לחסוך לרוכשי הדירות עד מאות אלפי שקלים".

איך ישפיע התיקון על ההצמדה למדד תשומות הבנייה, מה השינוי לגבי פיצוי על איחור במסירת הדיור ומה הסיכוי של התיקון לעבור בכנסת? גלובס עושה סדר.

מהו חוק המכר?

חוק המכר נחקק במטרה לצמצם את הפערים בין המוכר לקונה בעסקת מכר דירה, ובמילים פשוטות יותר - להבטיח את כספי הרוכש, כך שאם הפרויקט שבו רכש דירה נכשל, יקבל הקונה בחזרה את השקעתו. כחלק ממטרה זו עוסק החוק בנושאים שונים, החל באמצעים להגנה על כספי רוכשי הדירות (לדוגמה, העמדת ערבויות בנקאיות), דרך החובה למסור מפרט דירה בעת המכירה ועד לעיסוק באיחור במסירה וחובת תשלום פיצויים על איחור כזה.

משרד הבינוי והשיכון מפקח על אכיפת החוק באמצעות הממונה על חוק המכר. לאחרונה גם הוקם במשרד האגף להגנה על רוכשי הדירות, "במטרה לתת מענה לפניות רבות שמגיעות למשרד מרוכשי דירות לפני רכישת דירה, תוך כדי הרכישה ואחריה", אמר לגלובס ממונה חוק המכר, עמית גריידי. 

במה עוסק התיקון לחוק?

התיקון עוסק בשלושה נושאים מרכזיים: שינוי במדד תשומות הבנייה, כך שמחירי הדירות יוצמדו לרכיב הבנייה בלבד; חידוד ההנחיות בנוגע לאיחור במסירת דירה, כך שיינתן פטור מתשלום פיצוי לרוכש הדירה רק במקרה שבו האיחור נבע ממעשה או מחדל של הרוכש עצמו; וביטול האפשרות לגבות מהרוכש הוצאות משפטיות של היזם בנפרד ממחיר הדירה.

כיצד השינוי במדד תשומות הבנייה ישפיע על רוכשי הדירות?

מדובר בתיקון המרכזי מבחינת ההשפעה על השוק: נכון להיום מחירה של כל דירה נרכשת מוצמד למדד תשומות הבנייה. המשמעות בפועל היא שהרוכשים צריכים להוסיף למחיר הדירה "על הנייר" את העלייה במדד תשומות הבנייה - שמתחילת השנה ועד אפריל האחרון עלה ב-3.3%. ב-2021 זינק המדד ב-6%. 

מדובר בתוספת שמכבידה מאוד על הרוכשים, וגם מוסיף ממד של אי־ודאות, שכן לא ניתן לדעת מראש כמה יעלה המדד עד להשלמת הרכישה. התיקון החדש קובע כי מחיר הדירה יוצמד למדד רק בהתייחס לעלויות הבנייה, כלומר ללא עלות הקרקע ורכיבי עלות נוספים, שאינם קשורים ישירות לתשומות הבנייה עצמן.

כמה כסף יחסוך השינוי במדד תשומות הבנייה?

כדי לענות על השאלה הזו, ניקח דוגמה היפותטית של דירה בשווי מיליון שקל, שעלות הבנייה שלה עומדת על 400 אלף שקל. לפי הרכב מדד תשומות הבנייה כיום, ההצמדה היא על כל סכום הרכישה. כלומר מדובר בתוספת של 60 אלף שקל למחיר הסופי (לפי חישוב העלייה של המדד ב-2021). לאחר השינוי במדד, ההצמדה תתאפשר רק עד לגובה עלות הבנייה, כלומר 400 אלף שקל. במקרה כזה, התוספת למחיר הסופי על פי העלייה במדד בשנה שעברה הייתה עומדת על 24 אלף שקל.

אם מחירי תשומות הבנייה ימשיכו לעלות בשיעור דומה לשנה שעברה, מדובר בחיסכון של עשרות אלפי שקלים לרוכש.

מהו התיקון באשר לאיחור במסירת דירה?

חוק המכר כולל, בין היתר, תקנות באשר למקרים שבהם חל איחור במסירת דירה חדשה מצד הקבלן. המטרה היא, כמובן, צמצום התופעה - שנחשבת שכיחה למדי בכל התחומים (למעשה, גם המדינה מתמודדת עם איחורי מסירה של דירות חדשות, המיועדות לדיור הציבורי). בתמצית, החוק קובע כי קבלן שאיחר במסירת דירה ב־60 ימים ויותר חייב בתשלום פיצוי, מיום האיחור הראשון.

"מדובר בנושא שמעסיק אותנו רבות", טען גריידי, והוסיף כי "בשנים האחרונות אנחנו מזהים כי רוב הרוכשים הזכאים לפיצוי הקבוע בחוק בגין איחור במסירה, אינם מקבלים את המגיע להם מהמוכר. סיבה אחת לנושא היא שימוש בטענה הקבועה בחוק הפוטרת אותם מתשלום פיצוי: הטענה שנסיבות האיחור אינן בשליטת המוכר. מצב זה יוצר מאזן כוחות לא מאוזן, שכן לרוכש יכולת התנגדות מוגבלת - וגם היא באה לידי ביטוי רק באפשרות של הליכים משפטיים ממושכים".

את העניין הזה מבקש התיקון לשנות, ולפיו תבוטל האפשרות לטעון כי נסיבות האיחור אינן בשליטת המוכר. הוא קובע כי "רק בשל איחור אשר נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד, המוכר לא יידרש לשאת בפיצוי בגין איחור במסירה". מדובר בתיקון משמעותי, שכן הוא אינו מאפשר עוד להשתמש בטענת הנסיבות שאינן בשליטת המוכר, והלכה למעשה מטיל את עיקר האחריות בעיכוב על הקבלן.

איך תתבצע ההצמדה למדד תשומות הבנייה בעת איחור מסירה?

התיקון לחוק הנוגע להצמדה למדד תשומות הבנייה כולל גם קביעה לפיה ההצמדה תתאפשר רק עד תאריך המסירה כפי שנקבע בחוזה המכר, וזאת בניגוד לנהוג היום - הצמדה עד לתאריך המסירה בפועל, גם אם נעשה באיחור.

נמחיש את המצב כיום באמצעות דוגמה: דירה שנרכשה אמורה הייתה להימסר ב-1 בינואר 2022, אך בפועל היא נמסרה חמישה חודשים לאחר מכן, ב-1 במאי 2022. 

למרות העיכוב המשמעותי, התשלום האחרון - שניתן לרוב בעת מסירת המפתח - מוצמד לתאריך שבו הדירה נמסרה בפועל, כך שהרוכש "ספג" עוד חמישה חודשי עלייה במדד, וזאת גם כאשר האיחור לא קרה באשמתו.

תיקון החקיקה מציע שיזמים לא יהיו רשאים להצמיד למדד תשלומים המועברים להם לאחר מועד המסירה המוסכם, קרי ההצמדה תתאפשר רק עד לתאריך הכתוב בחוזה. עניין זה יכול לסייע, בין היתר, לרוכשים רבים בתוכנית "מחיר למשתכן" שדיווחו על איחורים במסירת דירות - בעוד לוחות הזמנים לתשלום עבור הדירה קבועים ולא ניתנים לשינוי. גריידי אומר כי "אנו מאמינים שתיקון זה יתמרץ את הקבלנים לקבוע מועדי מסירה שבהם יוכלו לעמוד, ובהתאם מחיר הדירה ישקף את מועדי המסירה הללו".

הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון עמית גריידי / צילום: משרד הבינוי והשיכון
 הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון עמית גריידי / צילום: משרד הבינוי והשיכון

מה השינוי בדרך התשלום על ההוצאות המשפטיות של הקבלן?

החלק השלישי של התיקון מתייחס לנוהג קיים, ובמסגרתו גובה הקבלן, בנפרד ממחיר הדירה, תשלום בגין הוצאות משפטיות עבור עורך הדין של הקבלן. נכון להיום הסכום הזה מוגבל ל־5,114 שקל, אך התיקון קובע כי מעתה "יש לכלול את ההוצאות המשפטיות במחיר הדירה, ולא לגבות אותן בנפרד".

"רוכשים רבים סוברים בטעות שעורך הדין של המוכר מייצג גם אותם, שכן הם משלמים בעבור שכר הטרחה שלו", מסביר גריידי. "הכללת הוצאות עורך דין בתוך מחיר הדירה יגביר את השקיפות, וימנע את הטעות האמורה.

"מלבד זה, אם במהלך הדרך עורך הדין אינו מספק את השירות, הכספים אינם מובטחים - כלומר ייתכן שהרוכש ייאלץ לשלם סכום זה בשנית, לעורך דין אחר. עוד נציין כי סכום זה מגיע מההון העצמי של הרוכש, שכן העלות אינה חלק ממחיר הדירה ואינה רלוונטית לעניין המשכנתה, ולכן מדובר בעוד הוצאה מכבידה שלרוב לא נלקחת בחשבון".

מה הסיכוי שהתיקון יעבור בכנסת?

לאחר אישור הממשלה יועבר התיקון לקריאה ראשונה בכנסת, לאחר מכן לוועדת הכספים וממנה לקריאה שנייה ושלישית. כלומר התיקון ידרוש רוב בכנסת, משימה לא פשוטה בתקופה זו. עם זאת, ישנה היתכנות לאישור החוק גם במצב הנוכחי, שכן הוא כבר זכה בעבר לתמיכת גורמים שונים באופוזיציה, ובראשם חבר הכנסת בצלאל סמוטריץ' (הציונות הדתית), שממנו דרש השר אלקין בשבוע שעבר "לעמוד בהתחייבותו" ולתמוך בחוק כשיעלה להצבעה בשבועות הקרובים.

במשרד הבינוי והשיכון מגבשים בימים אלו מעין מסלול עוקף חקיקה: בשבוע הבא תעלה לאישור במועצת מקרקעי ישראל הצעה להגבלת ההצמדה למדד תשומות הבנייה במכרזי המדינה. המשמעות: כל יזם או קבלן שייגש למכרזי רשות מקרקעי ישראל לאחר האישור במועצה, יחויב לעמוד בתנאי זה והלכה למעשה - להגביל את ההצמדה למדד תשומות הבנייה לעלויות הבנייה בלבד. את הצעד הזה מתכננים במשרד הבינוי והשיכון ליישם במכרזי מחיר למטרה, אך ייתכן שגם במכרזים המיועדים לשוק החופשי.

אחרי שהחוק יאושר, הוא יוכל לפעול רק אם יהיו תקנות רלוונטיות. גריידי ציין כי "ההכנות החלו זה מכבר, ואנו מתכוונים לאשרן מיד עם כניסת החוק לתוקף".

"מחירי הדירות יעלו בגלל האקט הזה"

עו"ד חגי אדורם, שותף מנהל במשרד אדורם ושות': "מדובר בהצעה פופוליסטית ולא נכונה. שלושת הצעדים הכלולים בתיקון לחוק נעשים כדי להסיט את האש ממשרד הבינוי והתכנון, שמנסה לברוח מהמחדל של התייקרות הדירות.

"נושא השינוי במדד תשומות הבנייה נראה במבט ראשון כשינוי צודק, אך מבחינה מעשית ההיתכנות שלו שואפת למינוס, אפילו לא לאפס: מאחר שכל פרויקט נדל"ן שונה מהאחר, יידרשו מעשית שלושה שמאים - שמאי מטעם הממשלה שיקבע את מחיר הקרקע ואת מחיר הביצוע, שמאי מטעם הקבלן שיקבע שומה אחרת, ושמאי שלישי כמעין שמאי מכריע. על כל שומה יהיה כאן חיכוך, כך שהיישום של העניין אינו מציאותי.

נוסף לזה, בעיני הקבלנים מדד תשומות הבנייה לא ריאלי, ולא משקף באמת את העלייה במחירי הסחורות. לכן, כדי להגן על עצמם, הם יעלו מחירים. זאת הצעה שבאה כביכול להיטיב עם הרוכשים, אבל בסופו של דבר מחירי הדירות יעלו בגלל האקט הזה. לטעמי, גם המהלך הנוגע לשכר טרחת עורך הדין של הקבלן יגרום להתייקרות המוצר שנקרא דירה חדשה, משום שכעת הוא ייכלל בתוך דו"ח האפס של הפרויקט, והלכה למעשה יהפוך להיות עוד רכיב הממוסה במס רכישה.

"באשר לשינוי שנוגע לאיחור במסירת דירה, מדובר בהצעה לא צודקת, משום שחלק נכבד מהאיחורים נובע מפעילות הרשויות המקומיות, שמאחרות באישורי תב"עות, בהוצאת היתרי בנייה, במתן היתרי אכלוס ועוד. ישנן אינספור דוגמאות כאלו, בכל הארץ. את הקנס צריך להשית על הגורם מספר אחת המחולל את האיחורים, שהוא המדינה, זרועותיה ושלוחותיה. בניגוד לאגדה האורבנית שהתפתחה כאן, לקבלן אין שום אינטרס לאחר - הוא ניזוק כספית כשזה קורה".

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו: "הממשלה מנסה לאשר חוק שיעשיר את העשירים על חשבון רוכשי דירות צעירים, תושבי הפריפריה ורוכשי דירות מיד שנייה. מדובר בחוק פופוליסטי שימנע מקבלנים לקבל פיצוי על זינוקי המחירים של הקרקעות שמובילה הממשלה בעצמה.

"לאורך שנים הממשלות מייצרות מקסמי שווא שמובילים לזינוקי מחירי הדירות, במקום לטפל במשבר הדיור לעומק ולהגדיל דרמטית את היצע הדירות. ההמצאות האלה נועדו בעיקר להסתיר את כישלונות הממשלות בניהול שוק הדיור, וכך עושה גם הממשלה הזו. קבלנים צפויים להגן על עצמם ולהעלות את המחירים של הדירות החדשות כדי לבטח את הסיכון שממשלה יוצרת, וכרגיל גם מחירי דירות יד שנייה יזנקו בעקבותיהם והחלשים ייפגעו עוד יותר", אמר סרוגו.

צרו איתנו קשר *5988