האיזון בשוק הנדל"ן האמריקאי הופר אחרי מאה שנה, וההשלכות עשויות להיות הרסניות

בעשורים האחרונים ובעיקר בשנים האחרונות התפשטה בעולם האמונה שדין מחירי הבתים לעולם לעלות. רעיון זה, שגרעין של אמת עצובה בבסיסו, מרחיק את הדור הצעיר מחלום הדירה או מביא אותו להשקיע בחובות ענק, שיסולקו רק אחרי שהם יהפכו לסבים וסבתות. נוכח מציאות זו קשה אולי להאמין כי לאורך יותר ממאה שנים, בין 1890 ל־1995 מחירי הדיור באמריקה לא עלו כלל, בהתאמה למדד.

בין 1947 ל־2000 נע מחיר הדיור באמריקה, בהתאמה למדד, בתוך רצועה צרה של 20%, ובשנת 2000 הוא עומד בדיוק על מחירו ב־1980. גם במונחי הכנסה, השינויים במחצית השנייה של המאה ה־20 לא היו גדולים. בשנת 1960 עמד היחס בין שכר משק הבית החציוני השנתי ומחיר הבית החציוני על 4.86. עד 1999 יחס המחיר נפל ל־4.12. אך נכון לתחילת מרץ 2022 עמד היחס על כמעט 8. סקר שנערך ב־2021 על ידי מכון סקרים PEW מצא ש־49% מהאמריקאים חשבו שזמינותו של דיור בר־השגה היא בעיה אמיתית בקהילות בהן הם מתגוררים; 70% חשבו שלצעירים יש כיום בעיה קשה יותר לרכוש בית מאשר היה להוריהם.

עיון בנתונים אלו מעלה קושי גדול. הטכנולוגיות בעשרות השנים האחרונות השתפרו דרמטית ועימה הפרודקטיביות במשק בכלל. גם חומרי הבניה, עד לאחרונה, לא התייקרו בהרבה מעל המדד. קרקע פנויה אינה במחסור באמריקה, וחרף הגידול באוכלוסייה מספר האנשים בה לקילומטר מרובע עמד בשנת 2020 על פחות מרבע מאשר זה של סין, פחות משישית מאשר באיטליה ובגרמניה, כעשירית מהצפיפות בבלגיה ופחות מאחוז מזו של הודו.

כל זה עוד לפני שלוקחים בחשבון את העובדה שניתן לבנות לגובה. כדי להמחיש זאת, אם כל אוכלוסיית ארה"ב הייתה גרה באותה צפיפות אוכלוסין כמו זו שבעיר ניו יורק היא הייתה נכנסת כולה באיי הוואי או במדינת מרילנד. לשם השוואה השטח של מנהטן גדול אך במעט מזה של תל אביב (59 קמ"ר לעומת 52 קמ"ר), אך בתל אביב גרים כרבע ממספר תושבי מנהטן, 450 אלף לעומת כ־1.63 מיליון).

הקפיצה הגדולה במחירי הנדל"ן החלה באמריקה דווקא כשהגידול באוכלוסייה החל לרדת. בין 1960 ל־2000 - שנות היציבות במחירים - גדלה אוכלוסיית אמריקה בכל שנה בכאחוז אחד ומעלה. מחירי הדיור החלו להמריא ב־2002 דווקא בשעה ששיעור הגידול באוכלוסייה ירד, עד לאזור מחצית האחוז ב־2022. משבר הדיור הפוגע בעיקר בדור הצעיר, לא קשור איפוא לבעיות של שטח, גידול באוכלוסייה או ירידה בפרודקטיביות. מה אם כן הגורמים האמיתיים לכאב מתמשך זה?

מחיר דיור, כמו כל מוצר, נקבע על פי ההיצע והביקוש שלו. מה השתבש מאז שנת 2000 כך שהמחיר שבר מגמת יציבות בת מאה שנה וזינק מעלה, אף שקצב גידול האוכלוסייה, הכולל הגירה, ירד כמעט בחצי.

"הכסף זרם כמו מים גועשים"

היצע הדיור נובע כמובן ממספר היחידות הנבנות. על פי נתוני לשכת הסטטיסטיקה הממשלתית, בשש השנים שבין 1996 ו־2001, השנים שקדמו לבועת הנדל"ן הגדולה, נבנו באמריקה (התחלות בניה) בממוצע כ־1.6 מיליון יחידות דיור חדשות למגורים בשנה.

בשנת 2003 מתחילה בועת הנדל"ן הגדולה. את שהתרחש באותן שנים הטיבה לתאר ועדת חקירה של הקונגרס, בדוח שפורסמה בשנת 2011. "כסף זרם למשק כמו מים גועשים מסכר שבור" נכתב בדוח, "ריבית נמוכה ואחר כך משקיעים זרים תדלקו את הבום. קבלנים, ארכיטקטים, סוכני נדל"ן וברוקרים של הלוואות הרוויחו במיין סטריט (הכלכלה הרגילה) שעה שבנקאים ובתי השקעות מרוויחים אפילו יותר… בעלי בתים משכו מזומנים מהבית (בארה"ב ניתן לקבל משכנתא חדשה המבוססת על הערך החדש - ח.ש), שבאמצעותם שלחו את ילדיהם לקולג', שילמו חשבונות רפואיים, עיצבו מטבחים חדשים, נסעו לחופשות, קנו מכוניות ושילמו חשבונות בכרטיסי אשראי".

הואיל ובניית בתים חדשים הינו תהליך איטי הרבה יותר מהורדת ריבית, התוצאה הייתה ברורה. "שעה שכסף זרם בעוצמה להזדמנות החדשה הזו, המחירים החלו לעלות בחדות. מה שהביא עוד ועוד קונים חדשים ועודד עוד ועוד בניית בתים חדשים", נכתב בדוח.

המרצת המשק כולו לצרוך על חשבון עליית ערך הבתים הייתה חלק מתגובת הפדרל ריזרב למשבר הדוט־קום בשוק המניות. יו"ר הפד לשעבר, אלן גרינספן, התייחס לכך בוועדה של הקונגרס: "מכירות הבתים, מומרצים על ידי ריבית נמוכה על משכנתאות, נותרו חזקות. המשכנתאות לא רק עזרו לביקוש לבתים, הן גם היו משמעותיות לייצוב המשק לאחר משבר הדוט קום... הן איפשרו לבעלי הבתים למשוך כסף מהבתים. כמחצית ממשיכות אלו הלכו לצריכה פרטית ומחצית לשיפורים ושיפוצים בבתים. הוצאת הון מהבתים היוו תמיכה משמעותית ביותר לצריכה הפרטית בשעה שמחירי הנכסים (קרי המניות במשבר 2001) צנחו בחריפות. ללא זאת, הייתה הכלכלה חלשה הרבה יותר נוכח ירידת ערך הנכסים של משקי הבית". הנה כי כן, מפי יו"ר הפד בכבודו ובעצמו, מטרת ניפוח בועת הנדל"ן.

ואז הבועה התפוצצה ב־2007

הגידול בזמינות האשראי וירידת מחירו יחד עם עליית המחירים הדרמטית הביאו לגידול עצום בביקושים. אלה הביאו באופן טבעי לבנייה מסיבית של בתים חדשים. בארבע השנים בין 2003 ל־2006 גדלו התחלות הבניה בממוצע לכ־1.92 מיליון בתים בשנה, 20% מעל הממוצע הרב־‏שנתי של סוף המאה ה־20.

ואז הבועה התפוצצה בשנת 2007. לווים רבים הפסיקו לשלם את המשכנתאות על הבתים שקנו, ושישה מיליון בתים הוחרמו על ידי הבנקים המלווים. רובם נמכרו לקרנות מוול סטריט במחירי הפסד. להתפוצצות הבועה הייתה השפעה מהירה וקשה על חברות הבניה ושאר העוסקים בענף ורבים פשטו את הרגל.

עם המשבר נפלו בחדות גם מספר התחלות הבניה. בשלוש השנים בין 2009 ל־2011 רק כ־580 אלף יחידות נבנו בממוצע מדי שנה. בעשר השנים שבין 2008 ל 2017 מספר התחלות הבנייה עמד בממוצע על כ־885 אלף יחידות לשנה. זאת לעומת ממוצע של 1.37 מיליון בעשור שבין 1990 ל־1999 - ירידה של כ־35%. האטה נמשכת זו, שהיא תוצאה ישירה של נזקי הבועה והתפוצצותה, הביאה לחוסר מצטבר של בתים. חוסר שנכון לסוף 2021, עומד כ־3.8 מיליון יחידות דיור, על פי הערכות הכלכלן הראשי של ענקית המשכנתאות, פרדי מק. זו הדגמה טובה של ההרס והחורבן ארוכי הטווח, שחוסר היציבות וההקצאה המשובשת של משאבים שהם תוצאה ישירה של בועה פיננסית וניפוח ביקוש מלאכותי, מייצר בעולם הריאלי. במיוחד כשמדובר במוצר מקומי המצריך זמן והתמחות לייצרו.

כאשר הגיעה הקורונה והפד הוריד שוב את הריבית לאפס והדפיס 1.4 טריליון דולר לצרכי משכנתאות המחסור הזה הביא מחדש לפיצוץ במחירים.

אך לא רק התנודות החריפות בין ביקושי שיא ושפל עמוק, השפיעו על ההיצע בשוק הדיור למגורים. גם לחוקי התכנון והבניה המקומיים יש השפעה עמוקה. נדל"ן הוא כמובן מוצר מקומי, ובארה"ב חוקי תכנון רבים ושונים עד מאד.

בקצה אחד עומדת עיר כמו יוסטון בטקסס, העיר הרביעית הגדולה באמריקה. לעיר חוקי בניה מהפשוטים והמקלים בארה"ב. ניתן להגיש בקשה להיתר בניה באינטרנט, ופידבק יגיע בממוצע בתוך כשבועיים. גם עלות רישיון הבנייה אינו גבוה והוא יעמוד על פחות מחצי אחוז מערך הבנייה - כ־4,000 דולר לפרויקט בניה של מיליון דולר. בישראל לעומת זאת יעלו האגרות המקבילות לפחות פי עשרה.

10 ימים ביוסטון - 30 חודשים בישראל

אם הבקשה עומדת במסגרת הכללים הידועים והפשוטים ביוסטון, היתר הבניה יוצא בתוך 10 ימים. בישראל לעומת זאת ממוצע הזמן שיחלוץ עד לקבלת היתר בניה עומד על שלושים חודשים, ובעיר חיפה שמחזיקה בשיא המהירות להוצאת ההיתרים, כ־20 חודש.

הפשטות והמהירות ביוסטון, יחד עם חוקי מס מדינתיים הנוחים ומזג האוויר החמים, הביאו לגידול דרמטי בעסקים ובאוכלוסייה שהיגרה לאזור. מאז 1990 אזור יוסטון גדל בקצב של כמעט פי שניים מגידול האוכלוסייה בארה"ב והוא יותר מאשר הכפיל את אוכלוסייתו, מכמעט 3 מיליון ללמעלה מ־6.6 מיליון כיום.

בשנות הקורונה התגברה התנועה ליוסטון. ניתוח של 262 מרכזים עירוניים מצא כי בין מאי 2020 ועד אפריל 2021 יוסטון־רבתי הנפיקה באותה שנה 52,029 היתרי בנייה לבתי מגורים - המספר הגבוה ביותר באמריקה. בחיפה, לעומת זאת, החלו בשנת 2021 על פי הלמ"ס, את בנייתן של 573 דירות.

יוסטון אמנם מצטיינת אך הפער בינה לממוצע הארצי אינו מאד גדול. על פי מחקר של חברת KPMG פרק הזמן החציוני לקבלת היתר בניה למגורים עומד באמריקה על 60 יום, ועלותו החציונית עומד על כ־1,500 דולר. קצב הבניה ביוסטון גם תואם את קצב הגידול במשרות באזור. ממאי 2020 ועד אפריל 2021 הוצא היתר בנייה אחד לכל שתי מישרות חדשות (120,900 מישרות). עם חוקי בנייה פשוטים, ומערכת מהירה, יעילה וזולה להפקת היתרי בניה, לא יפלא כי באזור יוסטון הבתים גם זולים באופן יחסי.

בשנת 2022 עלה הבית הטיפוסי באזור כ־262 אלף דולר, כשליש פחות מהבית החציוני בארה"ב - כך על פי אתר הנדל"ן זילו. יתרה מזו, 64% מהעסקאות בשנת 2021 נעשו בפחות מ־150 אלף דולר.

בקצה השני של הסקאלה ניצב מפרץ סן פרנסיסקו שבקליפורניה. בערך 75% מ־18 אלף הקמ"ר של האזור הם שטחים פתוחים שאינם זמינים לפיתוח אורבני. על היתרה פרוסים כ־1.75 מיליון יחידות דיור פרטיות.

בתים הם לא כמו נעליים

תושבי אזור המפרץ אוהבים את הפרבור, את המרחבים הפתוחים, ואת היעדר צפיפות הבנייה. אך בה במידה פרנסי האזור אוהבים את שטחי המשרדים ועסקי ההייטק משלמי המיסים. בעשור שבין 2008 ל־2019 נוספו באזור שטחי משרדים רבים ובעקבותהם גם משרות רבות, אך לא בתי מגורים. אלו גדלו בקצב של בית אחד לכל 6 מישרות חדשות.

בלב עמק הסיליקון, מחוז סנטה קלרה למשל, גדלו המשרות ב־33% בזמן שמספר היתרי הבניה גדלו ב־7% בלבד. בשנת 2010 הרשויות באזור הסכימו על תוכנית לשלושים שנה במטרה להביא לקורלציה בין הגידול במשרות לגידול ביחידות הדיור. עד 2017 כבר נוספו 42% מכל הקצבת המישרות בתכנון עד 2040, אך מספר היתרי הבניה שאושרו היה קטן ב־30% ממה שאמורים היו לאשר בפרק זמן זה. השפעת המגמות הללו על מחירי הנדל"ן כמו גם הצפיפות בכבישים, וזמני הנסיעה לעבודה הייתה דרסטית ומחיר הבית הטיפוסי באזור עומד כיום על כ־1.6 מיליון דולר, פי ארבעה מהבית החציוני באמריקה ופי שישה מהבית החציוני ביוסטון, טקסס.

אך לא רק הבית החציוני עולה הרבה יותר. מחיר השכירות בסן פרנסיסקו גדול ביותר מפי שניים מאשר ביוסטון, וכך גם שכר הלימוד בגני הילדים, מחיר המנוי במועדון כושר, התחבורה הציבורית ורבים מהמוצרים במכולת. אפילו מחיר הבירה גבוה יותר בכ־32%, הדלק ב־45%) ואפילו בגדים ב־20%.

אזור המפרץ לא מאד יוצא דופן בקליפורניה. על פי הערכות הממשלה יהיו חסרים בה כ־3.5 מיליון יחידות דיור עד לשנת 2025, זאת בעוד ש־75% מהשטחים המיועדים לבנייה מוגדרים כאזור לבנייה של יחידות דיור יחידניות (בתים פרטיים).

בניסיון לפתור חלק מהבעיה הזו העביר לאחרונה המחוקק בסקרמנטו תוכנית שמתירה לבנות יחידת דיור נוספת להשכרה או לבני משפחה על המגרשים, שבהם כבר קיימת יחידה אחת שכזו, ברוב אזורי קליפורניה. התוכנית עמוסה בסייגים, מגבלות והוראות מסבכות, ועדיין אין ספק כי בשנים הבאות קליפורניה תעבור גידול ממשי בהיצע יחידות הדיור.

לבתים, שלא כמו נעליים, ביקוש "קשיח" למדי. אחרי הכול אנשים בדרך כלל לא גרים בשלושה בתים במקביל. לכן היצע מספק הוא מפתח מרכזי בקביעת מחיר הנדל"ן. בכל מקום שהיצע זה השתבש, בדרך כלל בגלל מדיניות הממשלה והחסמים שהיא מייצרת או בגלל בועות ששיבשו את מערך הייצור, ההשפעה על המחירים הייתה קשה וארוכת טווח. בכתבה הבאה ננסה להבין מה הייתה תרומת הביקושים במשוואה הזו.