התחדשות עירונית – לא על חשבון תושבי השכונות ברחבי הארץ

התחדשות עירונית היא קודם כל מיזם חברתי. עם כל הטוב שהיא מציעה, לא ניתן לקדם אותה ללא הכרה בזכויות הקניין של בעלי הנכסים, כך סבורים במכון לרפורמות מבניות

צילום: Shutterstock, mosher
צילום: Shutterstock, mosher

הכתבה בשיתוף המכון לרפורמות מבניות

התחדשות עירונית היא פתרון נכון וחכם לענף הדיור בישראל, אך מודל ההריסה והבנייה לא יכול שלא להתייחס לקניינם של תושבי השכונות. קרי לקדם את התוכנית מבלי לכבד את הזכות של תושבי השכונות כבעלי הקניין הקרקעי כמו כל בעלי המקרקעין בעסקאות קומבינציה המקובלות. כך טוענים במכון לרפורמות מבניות מייסודו של שרגא בירן, ששם לעצמו מטרה לצמצם פערים חברתיים בישראל.

בנייר עמדה מטעמם כותבים אנשי המכון כי לתקן 21 על גלגוליו, שמטרתו היא לאזן בין המעורבים בפרויקטי התחדשות עירונית, אין כל נפקות (שייכות לעניין) תקנית וסטטוטורית. זאת מאחר והוא גוזר את הזכויות בהתחדשות מגודל הדירה שנהרסת - ולא משיעור הבעלות מהקניין הקרקעי.

לאור זאת, גורסים במכון כי "שר המשפטים חייב לעצור את ההליכים הקשורים ב'תקן' 21 לאחר שהתוודע לעמדתנו, המייצגת בפועל את האינטרסים של תושבי השכונות ברחבי הארץ שלא הושמעו, ולבטל מה שמתיימר להיות 'תקן'".

"התקן הזה כביכול, איננו אלא מכשיר כזב לגזילת זכויות הקניין של תושבי השכונות. מדובר בפגיעה החמורה בזכויות הקניין ובתמורות ההתחדשות העירונית דווקא של השכבות העממיות במדינת ישראל ע"י קביעת תמורה 'אחידה' - תאום מחירים , הסדר כובל לגבי כ- 500 אלף חוכרים שזכו להיות בעלי קניין קרקעי, ויצירת בעלי קניין סוג א' וסוג ב' בשכונות".

עמדת המכון לרפורמות מבניות היא כי "תקן 21 פוגע אנושות בחופש ההתקשרות, בזכויות הקניין, מייצר, כאמור, הסדר כובל ותיאום מחירים בלתי חוקי. לא ייתכן שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כופה על בעלי הדירות לקבל דירה חדשה עם תוספת עלובה, מדירת דחק לדירה דחוקה. וכן מנסים למנוע מתושבי השכונות את המגיע להם. גם מנהל התכנון דחה (זאת) בחסר שחר... וקבע כי התושבים הם בעלי הרכוש בשכונות", אומרים שם.

"צריך להבין כי ההפרש בין המגיע לפי תקן 21 לבין התמורה בעסקת קומבינציה הוא בממוצע עד כמיליון שקל לדירה למאות אלפי הדירות בשכונות, כלומר מאות מיליארדי שקלים המופקעים כלאחר יד מבעלי הקרקע מהשכבות העממיות בשכונות. ההפרש במרבית הערים והעיירות עולה באופן דרמטי על היקף ההטבות במס וההוצאות הנלקחות בחשבון 'בתקן'", הם מוסיפים.

במכון מעלים על נס את הרפורמה הקניינית לפי חוק הרשות מ- 2009, המעניקה את זכויות הקניין לתושבי השכונות - 808 אלף חוכרים הפרוסים על פני על 251,600 דונמים עליהם בנויות כ-770 אלף דירות ו-38,715 חוכרים של אזורי משרדים ומסחר. המדובר ב 25%, רבע מכלל הדיור במדינה, למעלה משני מיליון אזרחים.

כך, לדבריהם, יבנו מאות אלפי יח"ד, בשטחים הכלולים ברפורמה שבהם הדיור צפוף אבל הישוב פתוח ומפותח למאות אלפי יח"ד על פני כ- 250 אלף דונם, כרבע משטחה שהבנוי של מדינת ישראל.

עוד הם מוסיפים כי מדינת ישראל מסוגלת לאחד את האינטרסים של כל גורמי ההתחדשות העירונית על ידי כיבוד הקניין הקרקעי בשכונות ההתחדשות; הענקת זכויות בנייה בהתאם לתקנים החדשניים של מנהל התכנון; שיתוף הרשות המקומית בקניין החדש של ההתחדשות; ויצירת מודל של קומבינציה עם "בוני הארץ", שככל שיפותחו המגרשים ויוגדלו זכויות הבנייה, יגדל שעור חלקם של הקבלנים בהשבחה.

בהמשך ישיר לכך במכון לרפורמות מבניות מציעים כמה וכמה צעדים הלוקחים בחשבון את האינטרסים של כל המשתתפים בתהליך ההתחדשות תוך הלימה מוחלטת ביניהם:

אישור תמ"א להתחדשות עירונית: לקבוע את גבולות השכונות כאשר כל הנמצא בגבולן שייך לבעלי הקרקע השוכנים עליה ולרשות המקומית בזכויות הבנייה החדשות.

עיקרון "משכונה לרובע": כל שכונה תהפוך לרובע תכנוני - זכויות הבנייה בשכונות יהיו בהתאם לתיקון 4 לתמ"א 35 הקובע מינימום של זכויות בנייה להתחדשות עירונית. השכונות תהיינה לרובעים עירוניים שיתוכננו בצורה הוליסטית ומיטבית ולא על בסיס פרטני ומקרי. זכויות הבניה הסבירות, לפי מנהל התיכנון, הם 70-80 יח"ד לדונם, ולאורך הרכבות הקלות והמטרו, לפי הקבוע בהוראות מנהל התיכון.

תמריץ לרשות המקומית: במסגרת התמ"א להתחדשות עירונית (ראו סעיף ראשון) תוקצה קרקע לרשות מקומית בשיעור של 10%-20% בהדרגה, מצפון ומדרום למרכז, מהזכויות החדשות שיוענקו. כך לרשות המקומית יהיה חלק ונחלה בהתחדשות העירונית. השטחים שיוקצו לרשויות יוכלו לשמש עבור מטרות חברתיות או הכנסות שיהוו בסיס לכיסוי הוצאות הפיתוח המיוחדות הקשורות להתחדשות עירונית.

תמריץ ליזמים וקבלנים: התמ"א להתחדשות עירונית תאפשר ליזמים לקבל לידיהם מיזמים עם היקפי בנייה אדירי ממדים, שיש בהם ודאות והלימות קניינית ותכנונית. הרשות המקומית והקבלנים, "בוני הארץ", יתמודדו במישרין על פרויקטים ב"רובע" מסודר ומרוכז, כאשר הקניין והתכנון - ברורים.

צרו איתנו קשר *5988