סוף לבום המחירים? כך משפיעות עליות הריבית והאינפלציה על הנדל"ן באירופה

בברלין שוק הנדל"ן קפוא כבר חודש, בבריטניה האינפלציה מאיימת על יכולת החזר ההלוואות ומחירי הדיור בשטוקהולם ירדו בחודש שעבר ב־2% • האם שוק הנדל"ן באירופה משנה כיוון? "כל הזמן רק דיברנו באוויר על ירידת מחירי הדיור. עכשיו זה קורה"

בתי מגורים בלונדון. המחירים הגיעו לשיא של כל הזמנים / צילום: Shutterstock
בתי מגורים בלונדון. המחירים הגיעו לשיא של כל הזמנים / צילום: Shutterstock

"כבר חודש שכל שוק הנדל"ן כאן כמעט נעצר. הבנקים הכפילו ושילשו את הריביות על המשכנתאות והם הרבה יותר קפדניים בנוגע לעסקאות. לוקח להם חודשיים לאשר בקשות. האי־ודאות בנוגע לצעדים הקרובים של הבנק האירופי המרכזי והאינפלציה יצרו תקופה שבה כולם מחכים לראות מה יהיה. לקוחות מקבלים תשובות שליליות לגבי משכנתה, דירות שכורות עם דיירים מוגנים ותשואה אפסית כמעט לא נמכרות, ורק דירות קטנות פנויות עדיין נרכשות במשורה, לרוב בעסקאות ללא צורך במשכנתה"; כך מספרת ל"גלובס", ניצנה בראוטמן, בעלת משרד תיווך בברלין, אחד משוקי הנדל"ן הלוהטים בשנים האחרונות, על המצב בחודשים האחרונים, שהשתנה מן היסוד.

ברלין היא ככל הנראה ברומטר למצב בגרמניה כולה, וגם לשוקי נדל"ן אחרים באירופה, המשקף את השינוי המהותי שחל עם תום עידן הריביות האפסיות, עליו הכריז הבנק המרכזי האירופי בפגישתו האחרונה. העלאה חזויה של הריבית על הפיקדונות לטריטוריה חיובית בסתיו הקרוב - אחרי קרוב לעשור - כבר משתקפת בריביות הגבוהות שהבנקים המקומיים לוקחים על המשכנתאות. הנתונים המלאים צפויים להתפרסם בשבועות הקרובים, אולם עדויות ראשונות כבר מצביעות על היפוך מגמה בשוק הנדל"ן האירופי, שידע רק עליות בעשור האחרון. העליות רק התגברו בחדות בשנה וחצי האחרונות, מאז יצאה היבשת ממשבר הקורונה, אך כעת נראה שהשוק עומד לפני שינוי כיוון.

גרמניה: הריבית עלתה מ־1% ל־3%

בפעם הראשונה מאז שנחנך, סקר ציפיות מחירי הנדל"ן של המכון הכלכלי הגרמני IW, צנח בשבוע שעבר מפלוס 30 למינוס 5.5. המשמעות היא שרוב הנסקרים הפועלים בשוק הנדל"ן בגרמניה חוזים ירידות מחירים בשוק. הציפיות גרועות יותר מאשר היו בתחילת מגפת הקורונה, והפסימיות הרבה מתייחסת למחירים שיירשמו בשנה הקרובה. אלו נובעים לא רק מהריביות הגבוהות על המשכנתאות, השיבו הנשאלים, אלא גם מהעלויות המזנקות במחיר הסחורות, שמביאות את עלויות הבנייה לגבהים אסטרונומיים, וגם מהשכר והמחסור בעובדים, שמעלים את מחיר העבודה.

עליית מחירי המימון, נכתב בדוח שפורסם בשבוע שעבר, יכולה להביא ל"אי יכולת לעמוד במחירים הדרושים, ולכן לצניחה מתמשכת בביקוש ובמחירי הדיור". הבנקים בגרמניה העלו את הריבית בחדות מ־1% בתחילת השנה ל־3% בחודש שעבר, והיד עדיין נטויה.

"מחירי הנדל"ן רק עלו ב־12 השנים האחרונות", אמר לעיתון הכלכלי "הנדלסבלאט" אחד מהמומחים שביצעו את הסקר החצי־שנתי, "כל הזמן רק דיברנו באוויר על כך שהמחירים יכולים לרדת. עכשיו זה באמת קורה". מתווכים שרואיינו בתקשורת הגרמנית דיווחו על צניחה משמעותית במספר הפניות למודעות על דירות ובתים למכירה באזורי ביקוש שיא כמו ברלין ומינכן. במקום ה"בום" עליו דיווחו כלי התקשורת בהרחבה בשנה האחרונה, מלת השעה בתחום הנדל"ן בגרמניה היא "אאוס־גה־בומט" - בום שמיצה את עצמו, בתרגום חופשי.

בריטניה: העלייה החדה תיעצר

התחזיות הקודרות לגבי המחירים אינן תקפות לגרמניה בלבד. בבריטניה, שוק נדל"ן דינמי הרבה יותר, העריך אתר הנדל"ן RightMove כי בחצי השנה הקרובה תיעצר עליית המחירים החדה שנרשמה בתחום. נכון לעכשיו, דיווח האתר, המפרסם סקירות תקופתיות על שוק הנדל"ן, המחירים הגיעו לשיא של כל הזמנים, אבל העלאות הריבית העוקבות והמהירות של בנק אנגליה משפיעות על ריביות המשכנתאות וצפויות לצנן את שוק הדיור בתקופה הקרובה.

"אחרי חצי שנה ראשונה חזקה מאוד בתחום הנדל"ן השנה, סביר שהמצוקה סביב האפשרות להרשות קניית דירה או בית תשפיע משמעותית על התנהגות השוק בחודשים הקרובים, במיוחד על רקע העלאות ריבית חזויות", נכתב. האינפלציה בבריטניה הגיעה ל־9.1% בחודש מאי, ובנק אנגליה נחוש להיאבק בה באמצעות סדרת העלאות ריבית, כמו ה"פד" האמריקאי ובמידה פחותה גם הבנק המרכזי האירופי. בנקים הכפילו את שיעור הריבית על הלוואת לשנתיים שנלקחות כנגד נדל"ן. הריבית על הלוואה מסוג זה עמדה על 1.8% לפני שנתיים וכעת היא עומדת על 3.25% (שנתי). זהו השיעור הגבוה ביותר מאז 2014.

שבדיה: שוק של קונים

בשבדיה, שחוותה זינוק במחירי הנדל"ן בעשור האחרון שתודלק בריביות אפסיות ובאפשרויות מימון ומשכנתאות נוחות, הזהירה חברת תיווך הנדל"ן הגדולה ביותר במדינה משינוי כיוון "דומה בהיקפו למה שחווינו אחרי קריסת ליהמן ברדרס (משבר האשראי של 2008)". המחירים במדינה הסקנדינבית עלו בשיעורים דו ספרתיים בשנה שעברה, אך כעת המצב השתנה. "יש מעבר חד... וזה עכשיו שוק של קונים", אמר לתקשורת מנכ"ל החברה, בדיווח שצוטט על ידי סוכנות הידיעות "בלומברג".

לשבדיה יש אמנם מטבע עצמאי, אך הוא קשור לאירו ולפני כחודשיים העלה הבנק המרכזי את הריבית ב־0.25%. 47% ממשקי הבית בשבדיה מעריכים כי תהיה ירידת מחירים בחודשים הקרובים. מחירי הדיור בשטוקהולם ירדו בחודש שעבר ב־2%, במה שנתפס כתחילתה של מגמה. בחלק מהשכונות המבוקשות ביותר העריכו מתווכים קריסת מחירים של 10%, לעומת המצב בתחילת השנה בלבד.

עליות המחירים בנדל"ן נרשמו בעשור האחרון כתופעה משותפת לרוב הכלכלות המפותחות, בעיקר בשל הריביות האפסיות. ברבעון האחרון של 2021 מחירי הדיור הממוצעים בכל 38 המדינות החברות ב־OECD היו גבוהים ב־16% לעומת המצב לפני כשנתיים. זה היה הקצב המהיר ביותר של עליית מחירי נדל"ן בחצי המאה האחרונה. גם ההתרחבות של העבודה מהבית בעקבות מגפת הקורונה הביאה לשינוי בהעדפות הצרכנים וברצון לבתים גדולים יותר, גם אם הם בפריפריה.

בניגוד למצב בישראל, רוב המשכנתאות באירופה אינן צמודות למדד אלא נלקחות בריבית קבועה. זו הסיבה שאנליסטים מעריכים כי גם אם מחירי הנדל"ן יירדו בקרוב, או שעליות המחירים של השנים האחרונות יתמתנו, השוק לא יוצף בדירות כתוצאה מחוסר יכולת של דיירים להחזיר את המשכנתאות המטפסות, והמחירים לא ירדו בחדות. עם זאת, עלייה חדה באינפלציה משפיעה על משקי הבית, והוצאות גבוהות יותר על תחבורה, אנרגיה, מזון וחימום משמעותן יכולת פחותה להחזיר את ההלוואות. הבנק המרכזי האירופי הזהיר בפגישתו האחרונה מכך ש"עלייה חדה" בשיעורי הריבית תוביל ל"תיקוני מחיר" בשוק הנדל"ן בטווח הקצר.

צרו איתנו קשר *5988