כך (אולי) תקנו נכס באמריקה מהכורסה בתל אביב

מידע על 110 מיליון נכסים, מחשבון מחירים, היסטוריית מחירים ועסקאות ועוד פיצ'רים ומידע נדל"ני בעל ערך: אתר האינטרנט Zillow.com הוא תחנת חובה עבור נדל"ניסטים.

בפרק חדש של כסף בקיר - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, אירחנו את טים מירונוב, ממייסדי חברת הפינטק לנדאי מראשון לציון, שפיתחה פלטפורמת מימון השקעות לנכסים באמריקה. מירונוב שנעזר באתר הרבה לצורך עבודתו, יסביר על הפונקציות השונות באתר ועל היתרונות והחסרונות שלו עבור משקיעים שמחפשים נכס בארצות-הברית.

מחירים: בכמה השכנים מוכרים את הבית

ראיתם בית שמעניין אתכם? בזילואו הכנסת הכתובת בשורת החיפוש שנמצא באתר הבית, פותחת מפה של אזור הבית, וכל הנכסים שנמצאים כעת למכירה באזור מסומנים. לחיצה עליהם תכניס אתכם ישר למודעה שלהם שכוללת אינפורמציה רבה. "דרך המפה גם ניתן ללמוד על עסקאות שכבר נעשו במקום, ולא רק מודעות קיימות", מבהיר מירונוב.

לצד המפה נמצא "כרטיס" של הבית שעומד למכירה. בראש העמוד כמובן שנמצא את המחיר המבוקש, ולצדו מידע כללי כמו מספר חדרי השינה (מסומן באותיות bd), מספר חדרי האמבטיה והשירותים (ba) והשטח הבנוי. כאן מזכיר מירונוב שהאמריקאים מודדים הכל ב"פיט" (רגל), כך שצריך לחלק את השטח בערך ב־11 כדי להגיע לשטח במטר רבוע.

"המודעה כוללת גם תמונות ולרוב כתובת מדויקת, ובהמשך יש נתונים רבים נוספים כמו שנת הבנייה, האם יש חניה ועוד".

 אתר Zillow / צילום: Shutterstock

הערכת שווי: מחשבון שנותן בנצ'מרק

מחשבוני הערכת מחירי נכסים ספגו לא מעט ביקורת בשנים האחרונות מצד אנשי נדל"ן שמעלים טענות בנוגע לחוסר הדיוק שלהם, כולל בישראל. עם זאת, נראה שאין מי שלא מבקש להציץ בהם כדי לקבל סוג של בנצ'מרק. בזילואו למחשבון קוראים זסטימייט והוא מופיע במרבית המודעות. מדובר בכלי של האתר (לא של מפרסם המודעה) שמעריך מה שווי הנכס לפי פרמטרים רבים. מירונוב מזכיר שבאתר יש גם נכסים להשכרה וגם עליהם ניתן למצוא הערכת מחיר לשכירות (Rent Zestimate), אם כי מההתנסות האישית שלו, הוא אומר שהוא פחות מדויק ממחשבון המחיר.

עוד נקודה שמעלה מירונוב היא שככל שהנכס נדיר יותר, לדוגמה בית יוקרתי מאוד, הזסטימייט שלו צפוי להיות פחות מדויק. הזסטימייט מציע לפעמים גם גרף של מחיר הנכס לאורך השנים (לרוב החל משנת 2013).

נכסים דומים: מה אפשר למצוא בסביבה

אחד הכלים האפקטיביים ביותר שמציע האתר הוא השוואה לנכסים בסביבה. תחת הלשונית comparable homes או לעתים Similar homes תוכלו לאתר נכסים בעלי מאפיינים דומים בסביבה שעומדים למכירה, או עסקאות של נכסים דומים שבוצעו בסביבה.

באמצעות האתר ניתן למצוא עבור חלק מהנכסים גם עסקאות עבר שבוצעו בהם לאורך השנים, וגם אם היו במודעה שינויים מבחינת המחיר המבוקש. לדוגמה אם המחיר התעדכן מטה - ניתן לראות באיזה נקודה בזמן השינוי בוצע.

ההיסטוריה: כמה זמן הבית נמצא על המדף

מידע נוסף שאולי תמיד רציתם לדעת הוא כמה זמן הבית עומד למכירה, שכן ברור לכל הצדדים שלמידע הזה יש ערך כשמגיעים לשולחן המשא ומתן. תחת לשונית ה־Overview שנמצאת בכל מודעה, יש נתון שנקרא Time On Zillow ושבו כתוב בדיוק כמה זמן המודעה נמצאת באוויר. אבל, שימו לב: מירונוב מציין שפרק הזמן שנקוב באתר "מתאפס" בכל פעם שיש שינוי במחיר. לדוגמה, אם מודעה למכירת בית פורסמה ב־1 במאי 2022, והמחיר בה התעדכן למטה ב־25 ליוני, אז בכפתור Time On Zillow יהיו רשומים רק מספר הימים שחלפו מאז ה־25 ביוני.

השירותים בשכונה: דירוג בתי ספר ותחבורה

פרמטרים חשובים נוספים שניתן למצוא באתר הם דירוגים של מצב התחבורה ומוסדות החינוך בסביבה. "תחת הכפתור Walk Score האתר מדרג האם השכונה נגישה למישהו שאין לו רכב ולאיזה מקומות אפשר להגיע בהליכה ברגל. Tranzit Score הוא עוד מדד שמאפשר לגולשים להבין אם יש שם תחבורה ציבורית טובה או לא. ויש גם דירוג נוסף שחשוב לשכונה זה של מוסדות החינוך, בלשונית Nearby Schools", אומר מירונוב.

תשלומים נוספים: לשכונה ולוועד הבית

"אחד הדברים הנוספים שאפשר להשתמש ב-Zillow בתור משקיע זה ללכת ל־Facts And Features ובהרבה מאוד מהמקרים הם אוספים גם דאטה על מה שנקרא בראשי תיבות (HOA (homeowners association.

"בארצות-הברית יש הרבה מקומות שבהם גובים מס, שדומה למיסי ועד בית אצלנו, או ועד שכונה, ונהוג שהבעלים הוא המשלם. זה עוד כלי שמשקיעים יכולים בעזרתו להחליט עד כמה העסקה עשויה להיות נכונה עבורם", אומר מירונוב.

לסיכום, מירונוב מוסיף המלצה: זילואו לדבריו הוא אתר מצוין ומוביל, אך יש אתרים נוספים, לעתים כאלה שפועלים במדינות ספציפיות בארה"ב, וחשוב להכיר גם אותם ולקבל את כל המידע שניתן לאסוף, לפני שיוצאים לשטח או לביצוע העסקה. ¿

בנדל"ן צריך לעשות עבודת רגליים | אריק מירובסקי, פרשנות

כבר דיברנו בעבר על חקר שוק מהספה. זהירות ממלכודת דבש. אנחנו יודעים מלא מעט שיחות - בנדל"ן צריך לעשות עבודת רגליים, לצאת מהבית ולבדוק את השוק. לבדוק את הדברים מהבית זה לא תחליף.

אתר רשות המסים בישראל הוא הבסיס להכול - גם למה שאנחנו רואים במדלן וביד 2. אין להן פלטפורמות נתונים עצמאיות. הם לוקחים את נתוני רשות המסים ועורכים בהם עיבודים די קלים ואז אתה רואה את הדברים בצורה יותר קליטה. אבל אם יש אי דיוקים באתר של רשות המסים, אז אלא אם כן יש משהו גדול כמו 0 שחסר, הם ייקחו את הנתונים כמו שהם. יש דברים שאנחנו לא רואים באף דיווח - מרפסת, מעלית, מחסן. אלה דברים סופר קריטיים ואינם קיימים ברשות המסים.

החשש הגדול שלי הוא שיש לא מעט משקיעים בתחילת הדרך שעלולים להתפתות ולהגיד - אם אלה המחירים שאנחנו רואים אז כנראה שאלה המחירים. גם בארה"ב יש הרבה ביקורת על זסטימייט. אפשר אולי להשתמש בזה בתור בנצ'מרק גס, לא להתמכר לדברים האלה.