מערכת השמאות החדשנית של רשות מקרקעי ישראל שהציתה סכסוך עם האוצר

רשות מקרקעי ישראל הודיעה השבוע בחגיגיות על השקת מערכת ממחושבת חדשה לקביעת ערכי קרקע, כחלק ממהלך כולל לדיגיטציה של שירותי הרשות. המערכת, שההחלטה על הקמתה ניתנה לפני כשנתיים, מציעה מודל לקביעת ערכי קרקע באופן ממוחשב, בין היתר באמצעות אלגוריתם של בינה מלאכותית (AI). ההכרזה לוותה בביקורת רבה מצד שמאים, שכן המערכת אמורה לכאורה "להחליף" את עבודתם.

כעת מתברר כי ההכרזה הביאה להתפתחות מחלוקת חדשה, הפעם מול בכירי משרד האוצר. לטענתם, המהלך לא נעשה בתיאום איתם - מה שמציב בסימן שאלה את מועד הכנסתה של המערכת, הלכה למעשה, לשימוש בידי רמ"י.

לידי גלובס הגיעה חלופת מכתבים, לקראת הודעת ההשקה. במכתב ששלח ינקי קוינט, מנהל רמ"י, לאנשי האוצר הוא מציין כי "אין כל מניעה בהפעלת המערכת", ואף מבקש להרחיב את השימוש בה לעסקאות בבנייה נמוכה - משמע להתקדם לשלב השני ביישום המתווה להפעלתה. "אנו סבורים כי ניתן להרחיב את השימוש במערכת, שכן הבדיקות שנערכו על ידינו, כמו גם על ידי השמאי הממשלתי, העלו כי היא מספקת תוצאות אמינות". המערכת נבנתה בין השאר על ידי מומחים ממגוון תחומים, כמו ד"ר קירה רדינסקי, פרופ' אודי ניסן ועוד.

"מחשב לא מחליף שמאי"

במסדרונות האוצר הדברים נראים אחרת. שם טוענים כי מאז הוצג הרעיון הכללי למערכת הממוחשבת בתחילת השנה, לא נערכה כל פגישה מקצועית בין הצדדים, כדי לקדם את אישור הפעלתה. במכתב שנשלח לקוינט נטען כי "עד כה לא נערכה עבודת תיאום משותפת עם החשב הכללי ואגף התקציבים לצורך בחינת המודל המלא ותיקופו, אומדן פערים, עריכת סקר סיכונים, בחינת המערכת והמשמעויות הכספיות והתפעוליות של השימוש בה.

"לאור האמור ולאור חשיבות הנושא נבקש בטרם הפעלת המערכת לקיים הליך סדור כנדרש, לרבות בחינה בהיבטי ניהול סיכונים כאמור לעיל". קוינט גם הציע כי תוענק הנחה בשיעור 20% על תשלום דמי היתר, למי שיבחר לפעול על בסיס המערכת. באוצר אומרים כי "לא ברור באיזו הנחה מדובר". המשמעות היא שהדרך עד להפעלת המערכת עוד ארוכה.

ברקע הוויכוח בין רמ"י לאוצר שלח לאחרונה השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני, מכתב להנהלת הרשות ובו הוא מציין כי דווקא חזה בפעולת המערכת, וכי לאחר שבחן גרסה מעודכנת שלה, ניתן להפעילה. למרות שמדובר לכאורה בבשורה טובה לרמ"י, עיני מסתייג במכתבו לא מעט.

"כאשר שמאי נדל"ן מעריך את שווי השוק של נכס מקרקעין הוא מבטא במספרים את פסיכולוגיית שוק הנדל"ן", כותב עיני. "מבחינה מהותית מערכת ממוחשבת אינה יכולה לקבוע שווי שוק של נכס מקרקעין. מחשב לעולם לא יוכל להחליף שמאי".

הוא מציין כי המערכת יכולה לשמש "כלי תומך בקבלת החלטות של הגורם האנושי והמקצועי", וקבע כי המערכת תשמש רק לקביעת מחיר ולא לשווי שוק, וכן כי רמ"י תידרש לבצע בקרה שוטפת על תוצאותיה, ולהעביר דיווח שוטף בעניין לשמאי הממשלתי. 

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי מסר תגובה: "אני מברך על כך שמישהו התעורר וקיבל אחריות על האירוע. לרצון של רמ"י באמצעות המהלך להראות עשייה לכאורה, תוך ניסיון לשפר את תדמיתו כגוף מסורבל - יש מחיר ציבורי כבד. חוסר היכולת של מערכת, חכמה ככל שתהיה, לקבוע שווי שוק, ברור לכול. העיוותים שתגרום ייַצרו כאוס נדל"ני ונזק אדיר לקופת המדינה. הדברים נאמרו על ידינו לכל אורך הדרך, אולם נתקלו ברמ״י באוזניים ערלות.

"ההתנגדות של האוצר - במקומה היא, ובטוחני שלאחר שילמדו את המשמעות ואת הנזק הצפוי לקופת המדינה, יאמצו את הפתרון הנכון לזירוז ההליכים, שהוא הגדלת השימוש בשמאי המאגר תוך התייעלות פנימית אמיתית ברמ"י - אותה התייעלות הנדרשת זה שנים".