הזינוק בריביות המשכנתה מתחילת השנה מחייב לחשב מחדש את גובה ותמהיל המשכנתה, ממספר סיבות שונות: כדאיות, סיכון ומגבלות רגולטוריות. כעת, העליות בריביות, שמגדילות את ההחזר החודשי, גורמות ללווים להיתקל במגבלת ההחזר החודשי. אחד התנאים לקבלת המשכנתה הוא שההחזר החודשי של ההלווה לא יכול לעלות על 40% מההכנסה הפנויה של משק הבית, כאשר מרבית הבנקים הגדירו מגבלה פנימית נמוכה יותר - ההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה של משק הבית.
מדוע נקבעה המגבלה? על מנת ליצור איזון ולהשאיר די כסף שוטף לחיים עצמם. אם כל ההכנסה הפנויה תופנה להחזר המשכנתה, משק הבית יקלע למצוקה תזרימית, למינוסים, והיציבות שלו כמובן תתערער.
העלייה בריביות ובהחזר החודשי הפכה את המגבלה הזאת למאתגרת. נניח שזוג צעיר מעוניין לרכוש דירה בשווי 2 מיליון שקל. לטובת הדירה החדשה, הם לקחו משכנתה בגובה של 1.3 מיליון שקל (זוהי איננה המשכנתה המקסימלית שהם יכולים לקחת בהתאם למגבלת אחוז המינוף על הנכס, אלא שהמשמעות היא שהם הצליחו לגייס כ־700 אלף שקל להון עצמי). על פי הריביות של היום, מדובר בהחזר ממוצע של 7,500 שקל בחודש, לפני עליות שיביאו איתם גורמי ההצמדה.
כשלוקחים משכנתה, אחרי שכבר מצאנו דירה שמוצאת חן בעינינו ונתקלים במגבלת ההכנסה הפנויה, ישנן מספר דרכים להתמודד עימה, רק צריך להיות ערים מה העלות שלהן, והאם הן לא יכניסו אתכם בעתיד לקשיי תזרים.
הארכת המסלולים
פריסה ארוכה יותר של ההחזר של המשכנתה מאפשר הקטנה של התשלום החודשי. כך, במקום לשלם סכום מסוים במשך 20 שנה, תשלמו סכום נמוך יותר בכל חודש על גבי 30 שנה.
אולם, אין מתנות חינם. אם מאריכים את תקופת החזר המשכנתה, העלות שלה עולה. ההתייקרות יכולה להיות ברורה, למשל במסלול ריבית קבועה לא צמודה, הריבית תהיה גבוהה יותר כיוון שתמיד הריבית נגבית על יתרת ההלוואה שלא שולמה, כך ככל שהמשכנתה מצטמצמת לאט יותר, העלות שלה גבוהה יותר. ככלל, הארכה של משכנתה בין מ־25 ל־30 שנה, מייקרת אותה בצורה משמעותית. לכן, אם הארכתם את תקופת המשכנתה על מנת להתחמק ממגבלת ההכנסה הפנויה, כדאי מאוד לשקול לקצר אותה כשמתאפשר לאורך הדרך.
הצמדת התמהיל
ההיגיון הוא פשוט: כל שתבחרו להסיר מעצמכם סיכונים, תשלמו ריבית גבוהה יותר. המגבלה הרגולטורית היחידה שאתם חייבים לקחת בחשבון היא ששליש מהמשכנתה היא בריבית קבועה.
ריבית קבועה לא צמודה, שתהיה יקרה יותר מריבית קבועה צמודה - בה סיכון האינפלציה עליכם. ככל שהריבית יקרה יותר, ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר, ועל מנת לעמוד במגבלת ההחזר החודשי, רבים נוטים לקחת תמהיל מסוכן יותר ומשכנתה במסלולים צמודים לטווחים ארוכים - גם בריבית קבועה וגם בריבית משתנה. אינפלציה ל־30 שנה היא משהו שקשה לחזות, וכדאי מאוד להבין לעומק אילו סיכונים אתם לוקחים על עצמיכם בתרחיש כזה.
הכנסת ערב
דרך נוספת להתגבר על מגבלת ההחזר החודשי היא הכנסת ערב. אולם, כדאי לשים לב שאם בעבר היה ניתן לתת לבנק ערבות שתתממש במקרי חירום בלבד ובשוטף הלווים עצמם פרעו את ההלוואה, כיום התנאים השתנו. במסגרת חישוב ההכנסה הפנויה של הלווה, ניתן להכיר ב־50% מהכנסתו הפנויה של ערב לצורך העמידה במגבלה. לשם כך, הוא צריך להיות קרוב מדרגה ראשונה, לעבור בדיקת יכולת ההחזר שעורך הבנק ללווים עצמם, ולשלם בעצמו 20% מההחזר החודשי באופן שוטף.
הגדלת ההון
הדרך האחרונה לעמידה במגבלה היא כמובן הגדלת ההון והקטנת המשכנתה. אם הצלחתם לגייס עוד הון, אז המשמעות היא שההתחייבות שלכם קטנה, וכך גם העלות של המשכנתה וההחזר החודשי. אולם, אם בחרתם להשלים את ההון העצמי באמצעות הלוואה נוספת מגורם שלישי שתשמש אתכם כהון עצמי, והלוואה זו יקרה יותר וקצרה יותר מהמשכנתה, שימו לב שאתם אכן יכולים לעמוד בגובה ההחזר הכולל של כל האשראי שנטלתם על עצמיכם.
ברוב המקרים החזר ההלוואה יופחת מחישוב ההכנסה הפנויה של משק הבית, ולא בטוח כלל שבמצב זה תצליחו לעמוד במגבלה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
