ערי העוטף היו שיאניות במכירות של דירות חדשות - ואז הגיעה המלחמה

נתונים שפרסמה לפני ה־7 באוקטובר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על העיר שדרות, העידו על פריחה עצומה ופיתוח בקצב גבוה. למעשה, שלוש מערי העוטף - שדרות, אופקים ונתיבות, לצד אשקלון (שמספריה גדולים כמו שלוש הערים הללו יחד) נהנו מהתפתחות מואצת בשנים האחרונות.

כעת, כשרעמי התותחים ורעשי המטוסים נשמעים מכל עבר, ושלוש הערים - כמו היישובים הרבים הסמוכים אליהן - שותתות דם ומלקקות פצעים שלא יישכחו, נותר רק לקוות כי הפריחה הגדולה שליוותה את האזור בשנים האחרונות תשוב להיראות בו במהרה, רגע אחרי המלחמה. גלובס סוקר את מצבן של הערים לפני שהחלה המלחמה.

● העיר שנפלה בין הכיסאות וכבר ספגה רבע מהטילים 
● אופקים איבדה 50 מתושביה, אבל המדינה בקושי נותנת סיוע
● הביקושים ירדו, המשבר יחריף: מה יקרה לשוק הדיור בדרום בגלל המלחמה? 

שדרות

רכישת דירות חדשות בקצב מהגבוהים בארץ ומאזן הגירה חיובי מ־2014 ברציפות

שדרות הוקמה ב־1951 והוכרה כעיר ב־1996. היא העיר היחידה למעשה, במרחב עוטף עזה (מרחק של 0־7 קילומטרים מגדר הגבול) והיישוב הגדול ביותר באזור זה. חלקה המערבי של העיר נמצא במרחק של קצת יותר מקילומטר מגדר הרצועה, ובשבת הנוראה היא התמודדה עם מתקפות מכמה סוגים - ירי טילים מאסיבי, חדירת מחבלים, השתלטות מחבלים על בתים ועל מוסדות ציבור (בהם מבנה משטרת שדרות) ועוד.

טל קופל, מנכ"ל מדלן: "המאורעות הקשים תפסו את שדרות בעיצומו של שינוי חיובי, במסגרתו היא החלה למצב את עצמה כאופציה ראויה לאשקלון ואפילו לבאר שבע - אך עם הטבות מס ניכרות. אף שהיא נמצאת במרחק של כ־20 ק"מ בלבד מאשקלון, שדרות קטנה, משפחתית וחמה יותר, וקורצת בעיקר למשפרי דיור שמעוניינים בדירות חדשות ומרווחות או בצמודי קרקע. ואכן, בשנים האחרונות נבנו בעיר גם כמה וילות מפוארות במיוחד, שכוללות בריכות ושאר פינוקים. למרות הסיכון הביטחוני שתמיד היה קיים בעיר במידה מסוימת, האוכלוסייה בה גדלה מדי שנה ומחירי הנדל"ן היו במגמת עלייה ניכרת".

טרם פרצה המלחמה, ובניגוד לאזורים רבים בארץ, רחשה שדרות פעילות נדל"נית, והציגה נתונים גבוהים גם בהשוואה לערים גדולות ממנה בהרבה.

 טל קופל, מנכ''ל מדלן / צילום: אורית פניני

עסקאות והתחלות בנייה: בין החודשים יוני לאוגוסט השנה נרכשו בעיר 598 דירות חדשות, המציבות את שדרות רק מאחורי שכנתה אשקלון, שם נמכרו 611 דירות. לשם השוואה, בירושלים נמכרו באותה תקופה 485 דירות חדשות בלבד, ובתל אביב רק 388.

לא מדובר בעניין מקרי, שכן גם בין החודשים מאי ליולי השנה ניצבה שדרות במקום השני מבחינה זו, עם 495 דירות חדשות, שנייה רק לראשון לציון שבה נרכשו באותה תקופה 532 דירות. בירושלים נרכשו באותה תקופה רק 405 דירות, ואילו בתל אביב 358.

הנתון השני הוא קצב התחלות הבנייה: 633 התחלות בנייה נרשמו בשדרות בין החודשים יולי 2022 ליוני 2023, ו־761 התחלות בנייה בשנת 2022. מדובר על גידול משמעותי לעומת שנים עברו: 126 התחלות בנייה בשנת 2014, לדוגמה, ו־459 התחלות בנייה בשנת 2019. קצב התחלות הבנייה בעיר גדל פי חמישה בתוך עשור.

אוכלוסייה: הפריחה של שדרות בשנים האחרונות משתקפת היטב מהנתונים הנוגעים לאוכלוסייתה - בדגש על מאזן ההגירה הפנימית בעיר (ההפרש בין מספר התושבים שעזבו את העיר בשנה ספציפית, אל מול מספר התושבים שנכנסו אליה - י"נ), שנותר חיובי באופן רצוף מדי שנה בשנה, משנת 2014 ועד לשנת 2021. מדובר בנתון שבו מתהדרות רק עוד כמה ערים בודדות בישראל, בהן השכנה אשקלון.

מ־2015 ואילך היגרו אל שדרות בכל שנה יותר מ־1,000 תושבים מיישובים אחרים. אוכלוסיית העיר מונה נכון לאוגוסט האחרון כ־34,300 תושבים, תוספת של כ־6,700 תושבים מאז 2019. ב־2005 חצתה העיר לראשונה את רף 20 אלף התושבים.

מתחילת 2014 פורסמו בשטחה 16 מכרזי בנייה רוויה מטעם רשות מקרקעי ישראל, עבור 4,645 דירות, ורק ל־118 דירות מתוכן לא הוגשו הצעות, קרי שיעור כישלון של 2.54% בלבד. המאסה הזאת מתורגמת לתוכניות עבור שלוש שכונות חדשות - צמרות, הבוסתנים ושדרות בפארק - שאושרו כולן ומתוכננות להוסיף לעיר 4,076 דירות חדשות, כך על פי נתוני אתר מדלן. מספר זה, שווה כמעט למחצית ממספר הדירות בעיר נכון ל־2021, שעמד על 9,812.

מחירי הדירות: בימים רגילים "מככבים" מחירי הדירות בכתבות הנדל"ן השונות. בימים אלו התחושה היא שהם רלוונטיים פחות, אבל כדאי להציץ גם בהם, כאינדיקציה נוספת לפריחה שממנה נהנתה שדרות עד כה.

על פי נתוני מדלן, מחירי הדירות בעיר עלו ב־66% בחמש שנים ־ מ־750,996 שקל בממוצע לדירות שנמכרו ב־2018, ל־1,246,000 שקל בממוצע ב־2023. ממוצע הצפיות למודעה בודדת באתר מדלן עלה גם הוא: מ־199 למודעה ב־2019, ל־312 ב־2023 (עלייה של 56.7%).

נתיבות

מספר הדירות גדל ב־22%, האוכלוסייה צמחה בכ־27%

נתיבות נמצאת באמצע הדרך בין שדרות לאופקים. היא הוקמה ב־1956 (כמעברה בשם "עזתה"), וב־2000 הוכרזה כעיר. גם נתיבות התמודדה בשבת הקשה עם ירי בלתי פוסק של רקטות מצד החמאס, לצד כמה אירועי חדירה של מחבלים לתחומיה. בעשור האחרון נהנתה העיר מהתפתחות מואצת, והיא צפויה לגדול ולהתרחב עוד.

 נתיבות. מתוכננות עוד 10,000 דירות / צילום: Shutterstock

עסקאות והתחלות בנייה: בתחילת השנה הובילה נתיבות את הדירוג הארצי של מספר העסקאות לרכישת דירות חדשות: בין החודשים ינואר למרץ הייתה "רק" שנייה, אחרי ירושלים, עם 818 עסקאות, ובשתי תקופות - הן בין החודשים פברואר לאפריל והן בין החודשים מרץ למאי - דורגה ראשונה בארץ, עם 792 ו־448 עסקאות בהתאמה. בהמשך השנה הקצב ירד, ובפרסומי הלמ"ס הבאים עמד המספר סביב כ־200 עסקאות.

גם נתוני התחלות הבנייה מציגים מספרים יפים מאוד: אם ב־2014 החלו להיבנות בעיר 124 דירות, וב־2016 עלה הרף לכמעט 600 התחלות בנייה, בכל אחת מהשנים 2017־2021 הקצב עמד על כ־1,000 התחלות בנייה ויותר - פי עשרה כמעט מהקצב ב־2014.

אוכלוסייה: עד ל־1995 הייתה אוכלוסיית נתיבות קטנה יותר הן מזו של שדרות והן מזו של אופקים - כ־15,300 תושבים בלבד. מאז שהוכרזה כעיר, וביתר שאת בעשור האחרון, מספר התושבים בה גדל בקצב גבוה. בין 2019 ל־2023 צמחה אוכלוסיית נתיבות ביותר מ־10,000 איש, לכ־47,800 תושבים.

למעט ב־2014, נהנתה נתיבות בשנים האחרונות ממאזן הגירה פנימית חיובי, שהגיע לשיאו ב־2021 עם פער של 1,321 איש בין אלו שהגיעו אליה לבין אלו שעזבו אותה. מ־2014 פורסמו בה 25 מכרזי רמ"י לבנייה רוויה ולמגורים, עם 9,997 יחידות דיור, ורק 914 נותרו ללא הצעות - שיעור כישלון של 9.1% בכמעט עשור.

כיום נמצאות שתי שכונות בעיר בהקמה, שכונת נווה שרון ושכונת מבוא יורם, ואחת נוספת מתוכננת, שכונת מעלות הנחל. לפי מדלן, נבנות בעיר נכון להיום 4,037 דירות, ובסך הכול מתוכננות בה עוד 10,372 דירות - שכמעט יכפילו את מספר יחידות הדיור הקיימות בעיר.

מחירי הדירות: בין 2018 ל־2023 עלו מחירי הדירות בנתיבות ב־34.4% - מ־950 אלף שקל בממוצע, ל־1,277,000 שקל בממוצע. מבין שלוש הערים מדובר בעלייה המתונה ביותר, ככל הנראה משום שב־2018 המחירים בעיר כבר היו גבוהים יחסית לשדרות ולאופקים - ובכל זאת מדובר על עלייה משמעותית. מבחינת הביקושים לדירות בעיר, לפי ממוצע הצפיות החודשי למודעה באתר מדלן, אלו נותרו באותה רמה בין 2018 ל־2023, סביב 180 צפיות בחודש לכל מודעה.

אופקים

כ־13 אלף יח"ד צפויות להתווסף לעיר, שיגדילו את כמות הדירות ב־136%

אופקים, שהוקמה ב־1955 והוכרזה כעיר 40 שנים בדיוק לאחר מכן, היא הרחוקה ביותר מרצועת עזה מבין שלוש הערים. בימים "רגילים" יש בה פחות ירי טילים, אך בשבת הקשה הופגזה גם היא בצורה משמעותית, ואף התמודדה עם כמה מקרים של חדירות מחבלים, כולל סיפור ההצלה המדהים של רחל אדרי, שנלקחה עם בעלה כבת ערובה, בביתה, בידי מחבלי חמאס. גם אופקים ידעה התפתחות יפה בימים שלפני המלחמה, ומתוכננת בה בנייה משמעותית.

 אופקים. המחיר הממוצע הגיע ל־1.1 מיליון שקל / צילום: איל יצהר

עסקאות והתחלות בנייה: אופקים אינה מופיעה בדרך כלל בפרסומי הלמ"ס בכל הנוגע להיקף העסקאות, אבל בפרסום האחרון של הלמ"ס בשבוע שעבר היא דווקא הופיעה - עם 155 דירות חדשות שנמכרו בעיר בין החודשים יוני לאוגוסט 2023.

לצד זה, נתוני התחלות הבנייה בעיר משקפים היטב את ההתפתחות שלה בשנים האחרונות: אם ב־2014 החלה בנייתן של 113 דירות בסך הכול באופקים, ב־2017 נרשם השיא - 616 דירות שהחלה בנייתן. ב־2021 עמד המספר על 569, וב־2022 על 577, כלומר רמה גבוהה פי חמישה ויותר מהקצב ב־2014.

אוכלוסייה: אופקים ידעה בשנים האחרונות מגמה של הגירה פנימית חיובית. אם בשנים 2014 ו־2015 מאזן ההגירה הפנימית היה שלילי, הרי שמ־2016 ועד 2021, בכל אחת מהשנים, נהנתה העיר ממאזן הגירה חיובי - מספר התושבים שנכנסו אליה היה גדול במאות ממספר התושבים שעזבו אותה. בין 2019 ל־2023 צמחה העיר ביותר מ־6,000 תושבים, ואם ב־1995 מנתה 21,300 תושבים, היא מונה כיום כ־36,300 תושבים.

לפי מדלן, כ־3,400 יחידות דיור בעיר נמצאות בבנייה או לקראת בנייה, ובסך הכול כוללות השכונות החדשות שכבר אושרו - אפיקי הנחל, חורשת נח ושכונת הפארק - כ־9,000 יח"ד. תוכנית נוספת, משלימה לשכונת אפיקי הנחל, מציעה כ־4,000 יח"ד, כך ש"על הנייר" צפויה אופקים להתרחב בכ־13 אלף יחידות דיור חדשות. בעיר פורסמו 25 מכרזי רמ"י לבנייה רוויה ולמגורים מאז 2014, עם 8,778 דירות בסך הכול. מתוכן, רק 763 לא שווקו בהצלחה - 8.69% בלבד.

מחירי הדירות: לפי נתוני מדלן, המחיר הממוצע של דירה באופקים היה ב־2018 כ־620 אלף שקל, וב־2023 הגיע ל־1.1 מיליון שקל - עלייה של 77.4%. ממוצע הצפיות למודעה בודדת עבור דירה בעיר באתר מדלן עלה גם הוא, מ־170 ב־2019 ל־223 ב־2023, עלייה של 31.1%.

טל קופל, מנכ"ל מדלן, אומר כי "ערי העוטף חוו תנופת פיתוח בשנים האחרונות שהפכה אותן לאלטרנטיבות ראויות ביותר לתושבי הדרום. שדרות, אופקים ובעיקר נתיבות מציעות שכונות חדשות ויפות עם מגוון שירותים קהילתיים ובמחירים נוחים ביותר, ואין ספק שההזדמנות קורצת למגוון סוגים של דיירים - ממשפחות צעירות שמחפשות מקום לגדל בו את ילדיהן ולגדול איתו, ועד מצמצמי דיור שמחפשים נכסים מפנקים. הדבר בא לידי ביטוי במגמת עליית המחירים הברורה בערים אלו, עלייה שנתמכה בגידול אוכלוסייה ובפעילות נדל"ן ערה".​