רכשה דירה וביקשה לפנות את השוכרת. מה פסק בית המשפט?

הכותב בעל משרד עורכי דין העוסק בנדל"ן ובליטיגציה מסחרית

רקע: הסכם השכירות שנחתם בין הבעלים הקודם של דירה לבין השוכרת נחתם לתקופה של שנה, והוארך בהסכמת הצדדים לשלוש שנים נוספות, מבלי שנחתם הסכם בכתב. כעבור שלוש שנים נחתם ביניהם הסכם שכירות נוסף לתקופה נוספת בת שנה. אלא שחודש וחצי לאחר מכן, ביולי 2023, החליט הבעלים הקודם למכור את זכויותיו בדירה.

● זכות הסירוב של דייר סרבן - לא לעולמים
● כך ניסתה בעלת דירה לעכב פרויקט תמ"א 38 בתל אביב

זמן קצר לאחר מכן פנתה בעלת הדירה החדשה לשוכרת ועדכנה אותה בדבר רכישת הדירה על־ידה. היא ביקשה להסדיר עמה את נושא תשלום דמי השכירות והסבת הצ'קים על שמה. השוכרת סירבה והפנתה את התובעת למוכר, כדי שזה יפרע את הצ'קים ויעביר את הכסף לתובעת. לטענתה, "אני לא הייתי צד בחוזה מכר, לא ידוע לי על מכירת הדירה, לכן אני לא רואה שום עניין לפנות אליי ולכפות עליי לבצע פעולות כאלה ואחרות". בעקבות כך הודיעה בעלת הדירה לשוכרת על ביטול הסכם השכירות עקב הפרתו.

בתגובה הודיעה השוכרת כי אין בכוונתה לשלם את דמי השכירות, וכי היא מקזזת את דמי השכירות בגין אותו חודש מהנזקים שבעלת הדירה גרמה לה, לטענתה, עקב פניותיה הרבות.

בעקבות כך הגישה הרוכשת תביעה לפינוי מושכר נגד השוכרת. עד להגשת התביעה לא שולמו ארבעה חודשי שכירות, והנתבעת הצהירה כי אין בכוונתה לשלם את דמי השכירות עבור החודשים הבאים.

פסק הדין: בית משפט השלום קיבל את התביעה והורה לשוכרת לפנות את הדירה ולהשיבה לידי בעלת הדירה, כשהיא פנויה מכל אדם או חפץ. בית המשפט קבע כי עם מכירת הדירה לבעלת הדירה, עברו זכויותיו וחובותיו של הבעלים הקודם לבעלת הדירה הנוכחית, בין אם השוכרת תרצה בכך ובין אם לאו.

בית המשפט הזכיר כי מכוח סעיף 21 לחוק השכירות "נוצר "חוזה מכוח הדין" בין הנעבר (רוכש הדירה) ובין השוכר. תנאיו של החוזה החדש זהים לחוזה הראשון "בכל הנוגע לחוזה השכירות". לפיכך, הזכות לקבלת דמי השכירות בעבור הדירה הומחתה לבעלת הדירה הנוכחית.

הפרה יסודית

נקבע כי מכיוון שהנתבעת לא פעלה לקיום חיוביה על־פי הסכם השכירות וחוק השכירות, הרי שהפרה את חובותיה וחיוביה שעל־פי הסכם השכירות וחוק השכירות בהפרה יסודית, ועל כן ביטול הסכם השכירות על־ידי התובעת נעשה כדין.

פרשנות: בית המשפט ניסה בתחילת הדיון להביא את הצדדים להסכמה, והתובעת הייתה מוכנה להחליף את הצ'קים כבר במעמד הדיון, אך הנתבעת התבצרה בעמדתה. בית המשפט קבע כי בעמדת הנתבעת יש מידה לא מבוטלת של חוסר תום־לב.

אף שהחקיקה בכל הנוגע לפינוי שוכרים התקדמה עם השנים, בפועל משכיר יכול להיגרר תקופה ארוכה בבתי משפט כדי לפנות שוכר. זכות הבעלות על קניין חשובה מאין כמותה, ולכן יש חשיבות קריטית בהסתייעות בעורך דין שינסח חוזה.

46528־12־23