הבניין הוכרז כמסוכן, הדיירים פונו, תבעו וקיבלו פיצוי של עשרות מיליוני שקלים

הכותב הוא מומחה לדיני נזיקין וליקויי בנייה

עובדות המקרה: בניין בן 11 קומות, ובו 27 דירות, נבנה ברחוב האימהות 16 בטבריה ונמסר לרוכשים ב־2013. זמן קצר לאחר המסירה התגלו ליקויים חמורים שהלכו והחמירו עם הזמן, בהם סדקים במטבחים, בחדרי השינה ובמקלחות וכן שיפוע חד בפרוזדורים של הדירות. 

● בני זוג ניסו למנוע משכנתם הקשישה להקים ממ"ד בחצר. מה קבע בית המשפט?
● רופא שיניים השכיר 12 דירות. כמה מס הוא ישלם?

לטענת הדיירים, במשך שנים בוצעו תיקונים חוזרים, כולל פירוק והרכבת ריצוף מחדש, אך הבעיות נמשכו: בעת שטיפת הרצפה, המים התנקזו לכיוון אחד בלבד, ומגירות היו נפתחות ללא כל מגע.

עם השנים המצב החמיר, הבניין החל לשקוע בצדו הדרומי, קרמיקות התפרקו ונפלו, ונרשמו שקיעות בחניה ובאזורים נוספים.

ב־2020 הוכרז הבניין כמבנה מסוכן, ותושביו פונו. מהנדס שמונה על־ידי העירייה קבע כי שלד המבנה אינו בטוח, וכי אין להיכנס למבנה.

לאור זאת הגישו 44 בעלי הדירות תביעה לבית המשפט המחוזי בנצרת נגד עיריית טבריה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, נגד החברה היזמית ששימשה גם כזרוע הקבלנית ובעליה, נגד מהנדס הפרויקט ונגד החברה שזכתה במכרז על הקרקע.

בכתב התביעה טענו הדיירים כי הנתבעים פעלו ברשלנות חמורה בתכנון ובביצוע הבנייה של הבניין, תוך הימנעות מנקיטת אמצעים חיוניים למניעת גלישות קרקע ולצמצום נזקים.

לטענת הדיירים, הנתבעים היו מודעים לבעיות הגאולוגיות המשמעותיות באתר הבנייה, אך בכל זאת בחרו להמשיך בתכנון הבניין בלי לערוך את הבדיקות הנדרשות, מה שהוביל לנזקים מבניים חמורים לאורך השנים.

טענות ההגנה: החברה היזמית ובעליה טענו בכתב ההגנה כי האחריות לנזקים אינה מוטלת עליהם, אלא על מומחי הקרקע ויועצי הביסוס, שלא סיפקו הנחיות מספקות או לא השלימו את הבדיקות הנדרשות.

עיריית טבריה והוועדה המקומית טענו להגנתן כי גלישת הקרקע אינה הגורם העיקרי לנזקים במבנה, וכי מדובר בהשערה בלתי מבוססת שאינה נתמכת בממצאי הבדיקות שנעשו בשנים 2015־2017.

"עיכוב לא סביר"

המהנדס טען כי פעל לפי ההנחיות שסופקו, לא התרשל בתפקידו, והאחריות לליקויים נובעת ממחדלים של גורמים אחרים בפרויקט.

בהודעת צד ג' שהוגשה נגד רשות מקרקעי ישראל נטען כי רמ"י הייתה מודעת לתנאים הגאולוגיים החריגים ולגלישות הקרקע שאפיינו את האזור, ולמרות זאת שיווקה את המגרש כמיועד לבנייה רוויה באופן שגוי. בנוסף, נטען כי היא התעכבה באופן בלתי סביר במשך שנים עד שהעמידה מימון לביצוע עבודות ייצוב הקרקע.

ההחלטה: בית המשפט קיבל את התביעה. השופט ערפאת טאהא פסק כי החברה היזמית ובעליה, ששימשו גם כזרוע הקבלנית בפרויקט, נושאים באחריות בשיעור של 25%. נקבע כי הם ביצעו את הפרויקט תוך סטייה ניכרת מהוראות התכנון.

באשר לעיריית טבריה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה, הוחלט כי אלה נושאות באחריות בשיעור של 30%. תרומתן לכשל התבטאה בהליך רשלני של מתן היתר הבנייה ואי־פיקוח מספק על עבודות הבנייה והחפירה.

באשר לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), נקבע כי היא נושאת באחריות בשיעור של 20%, שנובעת ממכירת מגרש עם בעיות גאולוגיות מבלי לטפל במפגעים אלה טרם השיווק.

כמו כן, נפסק כי המהנדס התרשל בכך שבין היתר לא דאג לייצוב המדרון וכן הציג מצג שווא לדיירים, לפיו אין במבנה נזקים קונסטרוקטיביים. אי לכך, הוא נושא באחריות בשיעור של 15%.

עוד נפסק כי החברה שזכתה במכרז לרכישת הקרקע ובעליה נושאים באחריות של 10% לנזק שנגרם, אף שלא היו מעורבים ישירות בתכנון או בבנייה. בית המשפט קבע כי מעורבותם בתהליך, כולל העברת הקרקע לפרויקט מבלי לוודא את יציבותה ותקינותה, מהווה חלק מהשרשרת שהובילה לכשל בפרויקט.

משמעות פסק הדין: פסק הדין מדגיש כי ליקויי בנייה אינם כשל נקודתי, אלא תהליך מצטבר שבו כל חוליה יכולה למנוע אסון או להוביל אליו. הוא מדגים כיצד רצף של החלטות שגויות ורשלנות מקצועית יוצר כשל הרסני עם השלכות חמורות - גם לחיים ולמוות. בית המשפט שולח מסר חד: האחריות המוטלת על כל גורם היא כבדה ומהותית, ואין לפטור אף אחד ממנה.

60719-09-20