החברות שקונות קרקעות חקלאיות במאות מיליוני שקלים, והסכנות

בראשית השבוע הודיעה קרן ריאליטי כי רכשה 50 דונם של קרקע חקלאית בראשון לציון, תמורת 127 מיליון שקל, מבעלים פרטיים. הקרן, העוסקת בהשבחת נדל"ן ומכירתו, מתכוונת להכין תוכנית לבנייה בקרקע, ולהערכתה הקרקע היא בעלת פוטנציאל להקמת יותר מ־400 יחידות דיור (יח"ד) ושטחי מסחר, ושווי הקרקע צפוי לזנק לכ־400 מיליון שקל לאחר אישור התוכנית. העסקה נמצאת בתחומיה של תוכנית לבינוי מעל מתחם הדיפו (מרכז התפעול והאחזקה) של המטרו המתוכנן בגוש דן.

● שיפצתם ולא שמרתם קבלות? עכשיו זה יעלה לכם פחות
● "צדק היסטורי": העליון בפסק דין דרמטי לטובת הקיבוצים  

רכישה זו היא האחרונה ברצף של כמה רכישות שעשו חברות נדל"ן בקרקעות חקלאיות. כך, חברת קרדן נדל"ן רכשה לפני כמה חודשים קרקע חקלאית במערב היישוב קדימה־צורן בשטח של 400 דונם, במסגרת עסקת קומבינציה.

החברה גם מימשה אופציה להקמת כ־2,000 יח"ד במזרח חדרה במסגרת מימוש הסכם מול בעלי קרקע פרטיים, המחזיקים 64% משטח של 192 דונם חקלאי במזרח העיר, ובמסגרתו רוכשת קרדן מחצית מהזכויות בשותפות בין הצדדים, בדרך של הקצאת זכויות.

על הקרקע בחדרה קודמה תוכנית שאושרה בדצמבר על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה. במקום ייבנו כ־3,200 יח"ד ועוד כ־10,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. בקרדן ציינו עם הדיווח, כי על פי הערכתה, היתר בנייה ראשון על הקרקע צפוי להתקבל בתוך כשנתיים.

120 מיליון שקל עבור 21 דונם בהרצליה

בדצמבר האחרון הודיעה חברת ישראל קנדה שרכשה קרקע חקלאית בשטח 21 דונם תמורת 120 מיליון שקל, לא כולל מע"מ. העסקה כללה תשלום מיידי של 40 מיליון שקל והיתרה - 80 מיליון שקל - במסירה של הקרקע. בדיווח החברה צוין כי הקרקע היא בייעוד חקלאי ובתחום תוכנית הרובע הצפוני של הרצליה (תמ"ל 3006).

התוכנית צפויה להשתרע על פני כ־2,158 דונם, בין רחוב כנפי נשרים ממערב, רחוב הבריגדה היהודית מדרום וכביש 531 מצפון־מזרח. בסך הכול מתוכננות בה 10,000 יח"ד חדשות. זוהי עתודת קרקע שכנראה תהיה אחת הנגישות ביותר באזור, שכן היא נמצאת בסמוך לכבישים הראשיים 531 ונתיבי איילון, ובצמוד לאוניברסיטת רייכמן, שבסמוך לו תוקם תחנה של קו המטרו M1. זוהי גם אחת מהקרקעות האחרונות הפנויות לתכנון באזור זה של הרצליה.

עוד לפני רכישתה של ישראל קנדה, קבוצת ריאליטי רכשה באוגוסט האחרון כ־44 דונם בשטח התוכנית תמורת 205.5 מיליון שקל.

עו"ד חגית בן משה, שותפה וראש מחלקת ההתיישבות במשרד ברנע ג'פה לנדה, אומרת: "מטבע הדברים, רכישת קרקע חקלאית עבור יזמים היא 'ריצה למרחקים ארוכים'. מדובר בעסקה עם סיכון גבוה אך עם פוטנציאל רווח משמעותי במידה שתמומש.

 עו''ד חגית בן משה / צילום: נועה שרביט

"קיימים כמה הבדלים בין רכישת קרקע חקלאית לבין רכישת קרקע עם תב"ע מאושרת, בין היתר, מבחינת אפשרויות הפיתוח והצפי, הסיכון והפוטנציאל הכלכלי.

"קרקע בייעוד חקלאי אינה מיועדת לבנייה ויש צורך בהליך תכנוני לשם כך. לרוב מדובר בתהליך ארוך, מורכב ורב שנים שכולל את הצורך בקבלת אישורים מגורמים רגולטוריים שונים כגון רשויות התכנון, בעלי הקרקע/ רשות מקרקעי ישראל, רשויות מקומיות, משרד הבינוי והשיכון, ואף עלול להיות מלווה בהתנגדויות מצד גורמים ירוקים או פוליטיים או בעלי זכויות בקרקעות סמוכות".

לגבי הסיכוי להפשרת הקרקע הוסיפה עו"ד בן משה: "קצב ההתקדמות והסיכוי לאישור ההליך התכנוני תלוי באופן משמעותי באינטרס של הרשות המקומית, אשר לה קיים לרוב אינטרס ליצור רצפים טריטוריאליים, ולכן הסיכוי לשינוי ייעוד של קרקע שממוקמת בצמוד לשכונה קיימת או קרקע מופשרת גבוה משמעותית ביחס לסיכוי להפשרה של קרקע שמרוחקת מהיישוב ותצריך עבודות פיתוח אינטנסיביות".

"ריצת מרתון שלא מתאימה לכל יזם"

היזמים נוטלים גם סיכון שהקרקע לא תהפוך לפרויקט. "ברכישת קרקע חקלאית קיים סיכון גבוה במקרה שההליך התכנוני אינו מצליח או מתעכב, או במקרה שבו גם אם הוא מתממש הוא לא מתאים לתוכנית העסקית של היזם. יתרה מכך, יש לזכור שקרקעות חקלאיות הן 'בנות הפקעה' לעומת קרקע עם תב"ע מאושרת שבה כאמור הסיכון לאי־מימוש, פחות", מסכמת עו"ד בן משה.

"ההחלטה שלנו להתחיל לבצע עסקאות של רכישת קרקעות בייעוד חקלאי נובעת בין היתר מהרצון לתכנן בעצמנו את התוכניות של הפרויקט שייבנה במקום, ולא לקנות קרקע מתוכננת גם אם היא זמינה יותר, אז יכולת ההשפעה שלנו על ה'מוצר' הסופי נמוכה יותר", מסביר עמוס דבוש, מנכ"ל קרדן נדל"ן. "לכך, יש להוסיף כמובן את העלות הנמוכה יותר של הקרקע מאחר שבמקרים רבים מדובר בעסקאות קומבינציה וגם אם זו עסקת מזומן, לעתים התשלום עבור הקרקע מותנה באבני דרך תכנוניים ולא בתשלום מזומן מלא בעת החתימה על העסקה. נוסף לכך, זו ריצת מרתון שלא מתאימה לכל יזם".

 עמוס דאבוש, מנכ''ל קרדן נדל''ן / צילום: יח''צ

עד כמה המחיר נמוך יותר?
"תנאי המימון של כל עסקת נדל"ן משפיעים בין היתר על העלויות ומהרווח הצפויים ממנה. ברור שרכישת קרקע בייעוד חקלאי תהיה בעלויות נמוכות יותר מאשר רכישת אותה קרקע, אם היא הייתה קרובה כבר לבנייה ולשיווק. הרווחיות משתנה בין כל מתחם ומתחם ומיקומו, אבל גם מבחינה תזרימית ועלויות מימון, אין ספק שרכישת קרקע בייעוד חקלאי מוזילה את העלויות השוטפות בהשוואה לקרקע זמינה יותר ובחלק מהמקרים ניתן גם לבצע את העסקה בקומבינציה ולא רק במזומן, שזה יתרון נוסף.

"בכל מקרה, גם עסקאות מזומן בקרקע חקלאית נבחנות היטב מבחינת פוטנציאל מימוש לפי לוחות זמנים. אם המימוש יקח שנים רבות, יכול הדבר להיות מורכב מבחינה מימונית ולכן עסקת הקומבינציה עדיפה".

מה לגבי האפשרות שקרקע לא תופשר או שתופנה לתשתיות?
"לפני כל עסקה שנחתמת ובמיוחד של רכישת קרקע בייעוד חקלאי, אנחנו בודקים את כל נושא התשתיות הלאומיות בכלל והנגישות התחבורתית לשכונה שתיבנה בפרט. לעתים מגלים דברים שגורמים לעסקה לא להיות כלכלית ומחליטים לא לבצע אותה בכלל, אבל לרוב כשהדברים ידועים ומשאירים טווח ביטחון, העסקאות הללו כלכליות מאוד, וגם התכנון מביא לכך שהשכונה בסוף תואמת יותר לצרכים של התושבים שיגורו במקום בעתיד".

"הפערים במיסוי יכולים להיות משמעותיים"

עו"ד בן משה מציינת כי הסיכון בקרקע חקלאית מוריד את מחירה, ושצריך לקחת בחשבון כי גם אם היא תופשר ישנן עלויות של היטל ההשבחה כתוצאה משינוי ייעוד הקרקע. לדבריה, "הפערים יכולים להיות משמעותיים ביותר והם מושפעים ממספר גורמים כגון צפי לזמינות, מרחק מפיתוח, הרכב הבעלים וכו'.

"כמובן שיש גם השלכות מס - בקרקעות חקלאיות לא מתוכננות עלויות המס תהיינה בדרך כלל נמוכות יותר, הן מעצם היותן קרקעות חקלאיות והן כתוצאה מכך ששווי העסקה נמוך יותר.

"גם מרכיב היטל ההשבחה משחק תפקיד נכבד ביותר בפער מחיר הרכישה, מאחר שקרקע חקלאית עתידה לעבור שינוי ייעוד, אשר גורר בעקבותיו עלויות גבוהות של היטל השבחה".