מתי הדירה הנוספת שלכם הופכת מהכנסה פסיבית לכזו שחייבת במס? המדריך למשכירי דירות

על־פי נתוני רשות המסים, 1.63 מיליון בני אדם בישראל מחזיקים בבעלותם דירה אחת, כ־290 אלף מחזיקים בבעלותם שתי דירות, ומעל 90 אלף מחזיקים בין שלוש לתשע דירות. 604 ישראלים הם בעלים של 10 דירות ומעלה. כמה מהן מושכרות? הרשות מנסה לענות על השאלה הזו כבר שנים, בניסיון להסדיר את תשלום המס בזירת השכירויות.

לפי מחקר של מרכז המחקר והמידע של הכנסת שפורסם לאחרונה, בישראל יש היום כ־815 אלף דירות מושכרות. סקר של הלמ"ס שפורסם לפני כשנה תחת הכותרת "בעלות על דירה" הראה כי נכון ליולי 2023 היו בישראל 2.85 מיליון דירות, מהן 801.4 אלף (28.1%) שבהן התגוררו שוכרים. אולם, המספרים הללו אינם ודאיים. בהעדר חובת דיווח, נתח משמעותי משוק השכירות מתנהל בצללים ומגלגל עשרות מיליארדי שקלים בשנה.

● אמזון תשכור מנכסים ובניין משרדים במגדל HSBC לשעבר תמורת 483 מיליון דולר לעשור וחצי
● הסעיף במדד ששבר שיא של 8 שנים: מחירי השכירות זינקו באופן חריג במרץ

ואולם, חלק ניכר מהציבור הנורמטיבי המשכיר דירות משלם מס כחוק או נהנה כדין מפטור ממס או מס מופחת על הכנסותיו משכירות. מי זכאי לפטור, האם הוא חל על בעלי יותר מדירה אחת ומה קורה כשמדובר בדירות המושכרות לטווח קצר? מומחי מיסוי נדל"ן עונים.

מה קובע החוק?

לפי החוק, אדם שמשכיר דירה תמורת יותר 5,654 שקל לחודש, מחויב לדווח עליה לרשות המסים ולשלם מס, באחד משני מסלולים: מס מופחת של 10% על ההכנסות כאשר הן נחשבות להכנסות פרטיות - או לכלול את ההכנסות במסגרת סך הכנסותיו ממקורות נוספים ולשלם את המס השולי הנובע מכולן (מדרגות מס הכנסה), שיכול להגיע ל־50%. מתחת לרף שנקבע ההכנסה פטורה ממס ומדיווח.

מי פטור ממס בהשכרת דירה?

עו"ד ורו"ח דן טולדנו, שותף ומוביל תחום מיסוי נדל"ן במשרד ארנון, תדמור־לוי, מסביר כי "יחיד שמשכיר דירה (ובתנאי שאין המדובר בעסק) זכאי לבחור במסלול הפטור, שלפיו אם סך כל ההכנסות משכר דירה בחודש מסוים לא עולה על 5,654 שקל (נכון ל־2025), המשכיר יוכל לקבל פטור מלא ממס על כל שכר הדירה שקיבל באותו חודש. אם סך כל ההכנסות משכר דירה עולה על 5,654 שקל ונמוך מ־11,308 שקל לחודש (נכון ל־2025) ניתן לקבל פטור על חלק מהסכום. הסכום שיינתן עליו פטור יקטן ככל שההכנסה משכירות תהיה גבוהה יותר".

עוד מוסיף טולדנו, כי "בדירה שנוצל לגביה פטור חלקי, יתרת שכר הדירה (הסכום שעליו לא חל הפטור) תהיה חייבת במס לפי מסלול מס מלא, קרי בהתאם למדרגות המס השולי של אותו היחיד. במקרה זה היחיד לא יידרש להגיש דוחות כל עוד עומד בתקרת הפטור".

מה השינוי בתקרת הפטור במסגרת חוק ההסדרים?

כיום תקרת הפטור למשכירי דירות עומדת כאמור על סכום של 5,654 שקל לחודש, ועד לרמה זו הם פטורים מתשלום מס על השכרת הנכס וכן מדיווח. תקרת הפטור היתה מתעדכנת מדי שנה, בהצמדה למדד, מה שאיפשר לבעלי הדירות להעלות את שכר הדירה ועדיין ליהנות מפטור ממס.

ואולם, במסגרת חוק ההסדרים נקבע שתקרת הפטור לא תוצמד למדד ולא תעודכן משנת 2025 למשך שלוש שנים. התוצאה היא שמשכירים שהעלו או יעלו את שכר הדירה מעל התקרה שהוקפאה יכנסו למעגל מדווחי ומשלמי המס, ומי שכבר שילם מס - שכן שכר הדירה שלו היה מעל התקרה - ישלם קצת יותר.

מתי עדיף לדווח על השכרה במסלול החייב במס, ולא לנצל את הפטור או המס המופחת?

עו"ד אתי לוסקי, בעלת משרד המתמחה במיסוי נדל"ן ולשעבר מנהלת מחלקת שומה במיסוי מקרקעין, מסבירה כי "יחיד שעומד במסלול הפטור הרי שלגביו אין חובת דיווח לרשות המסים ולכן אין ספק שזה מסלול ייחודי ועדיף. אולם, כשדמי השכירות עולים על הסכום ניתן פטור יחסי - כאשר המס שישולם על החלק שלא פטור יעמוד על מס שולי. מס שולי נע בין 50%-31% לאדם שהוא מתחת לגיל 60, ובין 50%-10% מעל לגיל זה".

לוסקי מוסיפה, כי "אם אדם משכיר דירה ויש לו הוצאות חודשיות גבוהות שיכולות לנבוע מהוצאות מימון גבוהות בגין משכנתא שנטל או שיפוץ שערך בנכס, ניתן להוסיף לכך ניכוי פחת. כל אלו מקטינים את הרווח ולכן יכול שיהא עדיף לו באותה שנה להיות ממוסה דווקא במסלול החייב".

מהו המסלול החדש לפטור ממס למשכיר דירה יחידה?

עבור מי שמשכיר את דירתו היחידה ושוכר דירה אחרת, ישנה אפשרות כיום לנכות מההכנסות משכר דירה את דמי השכירות שהוא משלם, עד תקרה מסוימת. זאת, בעקבות תיקון חקיקה שנכנס לתוקפו במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2023.

לוסקי: "החל מ־2023 הרשות בגישה מקלה הטיבה עם אלו שמחד שוכרים ומאידך משכירים. התיקון מאפשר לדרוש כהוצאה את הדירה שהוא שוכר כנגד ההכנסות מהשכירות שהוא מקבל עד תקרה של 7,500 שקל. על סכום ההשכרה שגבוה מ־7,500 שקל משלמים על הפער 10% מס".

לדוגמה, מי שמשכיר ב־9,000 שקל ושוכר דירה ב־12 אלף שקל יכול לדרוש שיקוזזו 7,500 שקל מדמי השכירות שהוא מקבל, מסבירה לוסקי, ובגין ההפרש, 1,500 שקל, הוא ישלם 10% מס.

ואולם, עו"ד טולדנו מסביר, כי "מסלול זה לא תמיד כדאי. אם לבעל הנכס אין הכנסות נוספות או שהוא מעל גיל 60, שם מדרגות המס נמוכות יותר, הרי שבמסלול של שכירות רגילה תחת ניכוי הוצאות הוא יידרש לשלם מס נמוך יותר. לפעמים המסלול לא כדאי גם אם ההכנסה מהשכירות נמוכה מתקרת הפטור, ואז אין חובה לדווח על ההכנסות".

מה עם בעלי שתי דירות ומעלה?

לדברי לוסקי, "רבים בעולם השכירות לא מודעים לכך שניתן לעבור מסלולים ואף לשלב ביניהם, כאשר הבחינה הנכונה צריכה להיות שנתית. במסלול של ה־10% המס שישלם היחיד הם 10% מדמי השכירות ברוטו, לא משנה אם יש לך שתיים או שלוש דירות. למשל, עבור הכנסות של 8,000 שקל משלמים 800 שקל בחודש. לעומת זאת, ייתכן שהמסלול החייב דווקא יטיב עם המשכיר אם ינכה פחת והוצאות מימון שהיו לו באותה שנה, וכן הוצאות בעבור הנכס כדוגמת שיפוץ. לרוב, הרווח שבעבורו יאלץ לשלם מסים באותה שנה יהיה זניח".

מתי אחויב במס שולי על השכרה עסקית?

השאלה מתי תוגדר השכרת דירות שבבעלות פרטית כהכנסה אקטיבית מעסק ומתי כהכנסה פרטית שווה הרבה כסף עבור המדינה או בעלי הנכסים. הכנסה עסקית מהשכרה מחייבת במס שיכול להגיע לכ־50%, בעוד שהכנסה פרטית מזכה את בעלי הנכסים במס מופחת בשיעור 10%. בפסיקה נקבעו כללים מנחים לסיווג פעילות כעסקית, ובהם כשההכנסה נובעת מפעילות ממשית, נמשכת, מחזורית ושיטתית ועוד. בנוסף, נקבע כי ריבוי דירות הוא אינדיקציה להשכרה עסקית.

באשר לדירות נופש, המושכרות דרך אתרים כמו Airbnb ו־Booking, מבחינת חוקי המס דירות המושכרות לטווח קצר לא נחשבות לנכסים להשכרה למגורים - אלא נכסים להשכרה עסקית המחויבים במס השולי שיכול להגיע לכ־50%.