כל הסיבות מדוע קרקע חקלאית הופכת לחלק בלתי נפרד מתיק ההשקעות של המשקיע הישראלי

הכתבה מטעם דרך הקרקע

למרות הדעות הקדומות השליליות שדבקו בתחום ההשקעות בקרקעות, יותר ויותר משקיעים ישראלים, החל מאנשי עסקים מקצועיים מהשורה הראשונה ועד חובבים בתחילת דרכם, משלבים כיום קרקע להשקעה כחלק מתיק ההשקעות שלהם. מצד אחד השוק מאפשר כניסה בהון עצמי נמוך משמעותית מרכישת דירה, ומצד שני, כאשר הדברים מתנהלים נכון, פוטנציאל עליית הערך שבו יכול להיות גבוה בהרבה.

מהפך בתפיסת ההשקעה

בעוד רכישת דירה נתפסת בעיני רוב הישראלים השקעה בטוחה וסולידית, בפועל היא הפכה בשנים האחרונות למסלול עם תשואה מוגבלת יחסית. קרקעות, לעומת זאת, פועלות על מנגנון אחר לגמרי: ברגע שהן נכנסות לתהליך שינוי ייעוד (שבסופו הן מאושרות לבנייה), הערך שלהן יכול לזנק בעשרות ולעיתים אף במאות אחוזים. וזאת לא פעם בתוך שנים ספורות בלבד.

משקיעים חכמים הבינו שהמשחק האמיתי מתרחש הרבה לפני שמגיעים הטרקטורים לשטח. מדובר באיתור מוקדם של קרקעות בעלות תכנון מתקדם וסיכוי גבוה לאישור בנייה. בהן נמצא המנוע העיקרי ליצירת תשואה גבוהה.

ההבדל בין קרקע "בוסרית" לקרקע בתכנון מתקדם

כאן טמון ההבדל בין השקעה נבונה לבין הימור מסוכן. כשמדובר בהשקעה, לא כל קרקע חקלאית היא מציאה. הסיבה: חלק מהן עלולות להישאר "בוסריות" ולא להשלים את תהליך ההפשרה במשך עשרות שנים.

עו"ד אביעד מרקוביץ, מבעלי חברת דרך הקרקע, מסביר: "בכל עסקה צריך לשאול שתי שאלות פשוטות אך קריטיות:

- מה הולך להיבנות? האם מדובר במגדל מגורים, אזור מסחר או בכלל פארק עירוני, ומה הצפיפות הצפויה. כלומר, כמה זכויות בניה ינתנו.
- מתי זה יקרה? כלומר, בתוך כמה זמן התוכנית תאושר ותצא לפועל.

"שתי השאלות האלו מכתיבות את הרווחיות ואת לוח הזמנים של השקעה בקרקע. הפער בין קרקע 'בוסרית' לבין קרקע בתכנון מתקדם הוא עשרות אחוזי תשואה ומספר לא מבוטל של שנות המתנה".

 שלבי השבחת קרקע חקלאית לבנייה. הסכומים המפורטים משקפים את עליית ערך הקרקע בפועל (697% תשואה מצטברת) במתחם מרקוביץ, שכונת המאה ברעננה שנמצא היום בבנייה לקראת מסירת הדירות המוכנות. עליית הערך שונה ממתחם למתחם. אין בסכומים המוצגים כדי להצביע על עליית ערך צפויה במתחמים אחרים / אילוסטרציה: דרך הקרקע בע''מ

הטעויות של משקיעים מתחילים

משקיעים חדשים נוטים להסתנוור מכותרות נוצצות או מצגות מכירה מרשימות ולרכוש קרקע שאינה מיועדת לבנייה רק כי היא צמודה לשכונת מגורים קיימת או כי היא אושרה כמיועדת לבנייה בתוכנית ראשונית אך בפועל נמצאת בשלב תכנוני מוקדם מאוד. התוצאה: הכסף "תקוע" לשנים ארוכות והמחיר אותו שילמו על הקרקע היה גבוה מדי. בפועל, מי שלא מבצע בדיקות מקיפות - שמאיות ומשפטיות, לבדיקת הסטטוס התכנוני, וידוא הבעלות על הקרקע, הערכת זכויות בנייה עתידיות ואימות שאין הפקעות או מגבלות משפטיות - עלול לגלות שההשקעה שחלם שתשנה את חייו רחוקה מהתשואה שדמיין.

איך עושים את זה נכון

משקיעים מנוסים יודעים שהצלחה בתחום הקרקעות היא תוצאה של מחקר שיטתי. הצעדים הבסיסיים כוללים:

- אימות ייעוד הקרקע בתוכניות המתאר המחוזית והמקומית.
- בדיקת קיומם של מתנגדים משמעותיים להפשרת הקרקע.
- וידוא שאין הפקעות, שיעבודים או חובות על הקרקע.
- בדיקת זכויות הבעלות ברשם המקרקעין.
- בחינת אחוזי הבנייה הצפויים.

הליווי שמבדיל בין הימור להשקעה

כאן נכנסות לפעולה חברות מקצועיות כמו דרך הקרקע, שמלוות את המשקיע בניהול השקעה בקרקע משלב הרכישה ועד למימוש התשואה. חברות מקצועיות אלה מפעילות רשת של אנשי שטח בכל הארץ, שומרות על קשר רציף עם גורמים ברשויות המקומיות, ומשלבות בתהליך שמאי מקרקעין ויועצים משפטיים שעוקבים מקרוב אחר הליכי התכנון.

דויד טוכמאייר, מבעלי דרך הקרקע מסביר: "היתרון שלנו הוא לדעת לזהות את הרגע המדויק שבו כדאי להיכנס לעסקה. כלומר, מוקדם מספיק כדי ליהנות מעליית הערך, אבל בשלב מתקדם מספיק כדי להבטיח שהתכנון נמצא בתאוצה. כל זה הוא תוצאה של עבודה אמיתית לקידום התוכניות ומעקב יומיומי אחר השוק".

סיכום

השקעה בקרקע כבר אינה חלום רחוק ולא הימור פרוע, אלא כלי לגיטימי ואפקטיבי לניהול הון. כמובן, כל עוד היא מתבצעת בצורה מושכלת ובליווי מקצועי. עבור המשקיע הישראלי שמחפש אלטרנטיבה אמיתית לדירה כהשקעה, שוק הקרקעות מציע שילוב ייחודי של הון עצמי נמוך, פוטנציאל תשואה גבוה ונכס מוחשי שהערך שלו יכול לנסוק עם התקדמות התכנון.

הכתבה מטעם דרך הקרקע