בית המשפט העליון קבע: החדר השנוי במחלוקת יישאר בדירת השכנים

למי שייך החדר - לדירה שאליה הוא משויך בפועל יותר מ־50 שנה, או לדירה הסמוכה, שלה הוא משויך ברישום בפנקס הבתים המשותפים? המחלוקת החריגה הזו הגיעה לפתחו של בית המשפט העליון לאחרונה, כאשר שני שכנים המתגוררים בשתי דירות סמוכות באותו בית משותף טענו לבעלות על אותו חדר.

● הטבה של עד חצי מיליון שקל: פתרונות המימון שמחליפים את מבצעי 20־80
● המכה שמתכננים במשרד התחבורה ליבואני הרכב הגדולים, וההטבה שבדרך

השופט עופר גרוסקופף, בהסכמת השופט יצחק עמית, ובניגוד לדעתה של השופטת רות רונן, קבע כי יש להורות על תיקון פנקס הבתים המשותפים בהתאם לחלוקה בפועל ולא "להעביר" את החדר לדירה השנייה. אז איך קרה שחדר שנמצא בדירה קיימת, בבניין בן 55 שנה, עומד בלב מחלוקת בין שכנים?

העובדות: לפי המרשם בפנקס, שתי הדירות שוות בגודלן

מעשה בשתי דירות סמוכות בבית משותף בן ארבע קומות ברחוב שלמה בן יוסף 3 באשדוד. על פי הרישום בפנקס הבתים המשותפים שבמרשם המקרקעין, מדובר בשתי דירות שוות בגודלן (כ־65 מ"ר), בנות שלושה חדרים כל אחת. אלא שבפועל מצב הדברים "בשטח" שונה. בדירה האחת - דירתם של בני הזוג דורון ואורלי חדד - רק שני חדרים (כ־53 מ"ר), בעוד שבדירה השנייה - דירת בני הזוג חיים ויעל שוורץ - ארבעה חדרים (כ־78 מ"ר).

אי־שוויון זה נוצר שכן בשלב מסוים, בסמוך לסיום הבנייה (לערך בשנת 1972), וכעשור לפני רישום הבית המשותף (בשנת 1980). בעת שהיה הבניין בבעלותה של המדינה, נעשה מעשה: נגרע חדר המצוי בתווך בין שתי הדירות מהדירה האחת וזוכתה בו הדירה האחרת, וכך נעשה גם ביחס לשלושת צמדי הדירות שבקומות האחרות באותו חלק של המבנה.

בני הזוג חדד, אשר רכשו את הדירה המוקטנת שנים רבות לאחר מכן (בשנת 2006), על פי תיאור ובמחיר ההולמים את מצבה בפועל, גילו את דבר הגריעה במקרה, כעשר שנים לאחר רכישת הדירה. בעקבות תגלית מרעישה זו, הם הגישו תביעה להסדרת המצב בשטח בהתאם לרישום במרשם המקרקעין, דהיינו להחזרת החדר שנגרע לדירתם. מנגד, הגישו המערערים (בעלי הדירה המוגדלת) תביעה לתיקון המרשם, כך שהוא יתאם את מצב הדברים ב"שטח", דהיינו שישקף כי החדר הנוסף משויך לדירתם.

מקור הטעות: לעמיגור נוצר צורך בדירות גדולות

הבניין היה מצוי בבעלות מדינת ישראל (מנהל מקרקעי ישראל), ועם השלמת בנייתו ב־1972 הוא הועבר לניהולה של חברת עמיגור -המשמשת בין היתר כחברה משכנת בדיור הציבורי. בהסכמי השכירות של החברה מהשנים הראשונות מתוארות הדירות כדירות בנות 2 ו־4 חדרים. בשנת 1980 כאשר נרשם הבית בפנקס הבתים המשותפים, המצב בפועל היה כבר כפי שהוא היום, אך הרישום לא שיקף זאת.

לשיטתה של עמיגור, ייתכן שהחלוקה ברישום שיקפה את התכנון המקורי של הדירות. אולם בשלב מסוים בשנות ה־70 נוצר צורך בדירות ארבעה חדרים המתאימות למשפחות גדולות, ובהתאם השתנה תכנון הדירות, והבניין נבנה על פי החלוקה בפועל. עמיגור מכרה את הדירות, ובהמשך הן נמכרו לבני הזוג שוורץ וחדד.

בהסכם המכר עם בני הזוג שוורץ צוין כי הם רוכשים דירת 4 חדרים בתמורה ל־105 אלף דולר, ובמסמכי המשכנתא צוין כי מדובר בדירת 4 חדרים בשטח רשום של 65 מ"ר, כאשר בפועל שטח הדירה ברוטו הוא 90 מ"ר. עוד צוין כי הדירה כוללת 4 חדרים, כאשר לאחד החדרים ניתן להיכנס רק דרך חדר שינה אחר בדירה.

בני הזוג חדד רכשו את דירתם תמורת 75 אלף דולר, ובחוזה המכר שלהם צוין כי מדובר בדירה בת 2.5 חדרים שגודלה 65.2 מ"ר. לדברי חדד, הם ראו את הדירה פעם אחת או פעמיים כאשר באו לבדוק אותה לפני הרכישה, ושהו בה מספר דקות בלבד. בשנים שלאחר מכן, בני הזוג חדד לא ביקרו בדירה והיא הושכרה לצד שלישי, ואחיו של מר חדד הוא שטיפל בכל סידורי השכירות. לשיטתם, הם הסתמכו על הרישום שבו היה כתוב כי שטח הדירה הוא 65.2 מ"ר. במסמכי המשכנתא שלהם נכתב כי מדובר בדירת 2 חדרים ששטחה הרשום הוא 65.2 מ"ר, ושטחה ברוטו הוא 75 מ"ר.

הצדדים מחויבים בחשבון ארנונה בעיריית אשדוד בהתאם לחלוקה בפועל - דירת שוורץ מחויבת לפי שטח של 94 מ"ר, ואילו דירת חדד מחויבת כדירה ששטחה הוא 68 מ"ר.

בחודש מאי 2016, בעקבות בקשה של הזוג חדד להרחיב את המשכנתא על הדירה שבבעלותם, הגיע לדירתם שמאי המקרקעין מטעם הבנק למשכנתאות. במהלך הבדיקות שביצע, זיהה השמאי את הפער בין מצב הדירה בפועל לבין התיאור הרשום שלה, ומצא כי שטח הדירה בפועל קטן בצורה משמעותית משטחה כפי שהוא מצוין בנסח הרישום.

חוות דעת זו היוותה את יריית הפתיחה להליכים המשפטיים שהגיעו עד לעליון.

ההליכים המשפטיים: השכנים טענו להסגת גבול

תחילה הגישו בני הזוג חדד תביעה לבית משפט השלום באשדוד נגד בני הזוג שוורץ לסילוק ידם מהמקרקעין בטענה כי בני הזוג שוורץ מסיגי גבול לחדר שבבעלות בני הזוג חדד, ובהמשך הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע במסגרתה תבעו בני הזוג חדד לקבל סעד הצהרתי בדבר בעלותם על החדר בהתאם לרישום בפנקס הבתים המשותפים.

מנגד הגישו בני הזוג שוורץ תביעה לבית משפט המחוזי בבאר שבע, בה ביקשו צו שיורה על תיקון טעות במרשם, כך שהחלוקה ברישום תהיה תואמת לחלוקה בפועל; או לחילופין, מתן פסק דין הצהרתי לפיו זכו בזיקת הנאה מכוח שנים בחדר הרשום על שם בני הזוג חדד במרשם.

המחוזי קיבל את תביעת בני הזוג חדד וקבע כי הם בעלי הזכויות בדירה בהתאם לשטחה כפי שהוא רשום במרשם המקרקעין, לרבות החדר המוחזק על ידי בני הזוג שוורץ; וכי לא קמה עילה לתיקון המרשם לטובת בני הזוג שוורץ. בעקבות פסק הדין המחוזי, קיבל ביהמ"ש השלום באופן חלקי את התביעה של בני הזוג חדד, והורה על סילוק ידם של בני הזוג שוורץ מהחדר.

בני הזוג שוורץ מיאנו להשלים עם הכרעה זו, הגורעת מדירתם חדר שהיה חלק ממנה מזה מעל ל־50 שנה, ובוודאי במועד שבו נרכשה על ידם (בשנת 2006), והגיעו עם המחלוקת לבית המשפט העליון.

הכרעת העליון: נימוקים שונים בין שופט לשופט

שופטי העליון קיבלו את הערעור ברוב דעות, וקבעו כי החדר יישאר בדירתם של בני הזוג שוורץ. ואולם, הנימוקים שהובילו לתוצאה היו שונים משופט לשופט.

השופט גרוסקוף קבע כי הטעות ברישום הדירות, שנוצרה במרשם המקרקעין, היא בגדר "טעות סופר" שאותה ניתן וצריך לתקן בכל עת, וגם לאחר חלוף תקופת ההתיישנות (אשר לגישתו חלפה). משכך, קבע כי יש לקבל את הערעור באופן מלא, ולא רק להורות על דחיית עמדת בני הזוג חדד לקבל את החדר, אלא גם לקבל את תביעת בני הזוג שוורץ לתיקון המרשם בהתאם למצב הדירות בפועל.

נשיא ביהמ"ש העליון, השופט יצחק עמית הצטרף למסקנותיו של השופט גרוסקוף, תוך שהוא קובע, כי "קשה להלום כי חדד, שרכשו את הדירה במצבה כדירת שני חדרים, ייהנו מ'מתת שמיים' (Windfall) בשל תקלה בעת רישום הבית המשותף או בשל אי־תיקון צו רישום הבית המשותף עוד לפני עשרות שנים". לגישתו, כלל לא חלה התיישנות על תביעת בני הזוג שוורץ לתיקון הרישום ובהתאם לכך יש להורות על תיקון פנקס הבתים המשותפים בהתאם לחלוקה בפועל.

בניגוד לעמדתם, קבעה השופטת רות רונן בדעת מיעוט, כי יש לדחות את תביעת בני הזוג שוורץ לתיקון הרישום, מאחר שתביעה זו התיישנה. עוד קבעה רונן כי יש לקבל חלקית את תביעת הבעלות של בני הזוג חדד וקבעה כי חדר "המריבה" בבעלותם. עם זאת, הוסיפה, בעלותם כפופה לקיומה של זכות שימוש והחזקה של בני הוזג שוורץ בחדר לצמיתות, ולא ניתן לבטל זכות זו. לגישתה, גם אם בני הוזג שוורץ יעבירו את זכויותיהם בדירה לצד ג' - רשות השימוש וההחזקה בחדר לא תפגע. בשורה התחתונה, גם לפי דעת המיעוט שלה נותר החדר בפועל בחזרת בני הזוג שוורץ.