הם הפסיקו לשלם שכר דירה בגלל ליקויים. מה הכריע ביהמ"ש?

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ת"א הוציאה לחברת י.ע.ז יזמות ובנייה והתחדשות עירונית בע"מ שתי שומות היטל השבחה בסך מצטבר של כ־7 מיליון שקל. ככלל, חברת י.ע.ז, בדומה לחברות אחרות, נוהגת לפנות ביחס לשומות שנויות במחלוקת להליך מינוי שמאי מכריע, אשר עשוי להביא להפחתה משמעותית בסכום השומה.

ואולם הפעם נקלעה החברה לנסיבות חריגות; השומות התקבלו בחברה בחודשים שלאחר פרוץ מלחמת חרבות ברזל, כשמנהלת הכספים יצאה לשמירת היריון ובהמשך לחופשת לידה, ומחליפה נקרא למילואים. בעקבות כך לא הוגשה בקשה למינוי שמאי מכריע במועד הקבוע בחוק, אלא באיחור של עשרות ימים, עם בקשה להארכת מועד.

יו"ר מועצת שמאי המקרקעין דחתה את הבקשה, בנימוק שלא קיים "טעם מיוחד" לסטייה ממסגרת הזמנים הקבועה בחוק, ומשכך פנתה יע.ז לסיוע ביהמ"ש. באמצעות עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר, נטען כי האיחור נגרם מצירוף נסיבות חריגות בתקופת מלחמה וכי סיכויי הצלחת הערעור לגופו - כלומר סיכויי הפחתת היטל ההשבחה - גבוהים מאוד, לאור העובדה שהחיוב שקבעה הוועדה המקומית עומד בניגוד לפסיקת ביהמ"ש.

השופט גלעד הס קיבל את העתירה במלואה, והורה על מתן ארכה למינוי שמאי מכריע, בכפוף לחיוב העותרת בהוצאות בגין האיחור בבקשה. נקבע, כי נכון שהיה מקום ליצור מעטפת שתמנע תקלות בתקופת לידת מנהלת הכספים, אולם העדר התחשבות בכך שמדובר בחופשת לידה וקביעה כי אין בנושא משום טעם כלשהו למתן ארכה, עלולות לפגוע באישה. עוד נקבע, כי יש להביא בחשבון שגורם נוסף לתקלה הוא יציאת המחליף למילואים. עם זאת, הוסיף השופט שלא די בנימוקים אלה להארכה וכי זהו מקרה קיצוני שבו סיכויי הערעור, ולמעשה סיכויי ההפחתה ע"י שמאי מכריע, "לא רק טובים, אלא מעולים". זאת, מאחר שהתברר שהשומות לא נערכו ע"פ פסיקת ביהמ"ש בנושא.

משמעות הפסיקה: במקרים מיוחדים חופשת לידה ויציאה למילואים מהווים טעמים המצדיקים הארכת מועדים הקבועים בחוק

מספר תיק: עת"מ 2760-03-25

בין בעלי הדירה לשוכרים נערך הסכם שכירות ביחס לבית ישן צמוד קרקע באשקלון, במסגרתו נקבעה תקופת שכירות לשנה. המשכיר הוסיף בכתב יד כי "ניתנת בזה אופציה לשוכר לשנה נוספת".

בתביעה נטען כי תקופת השכירות הסתיימה בתום השנה, לאור תלונות השוכרים סמוך לתחילת השכירות על בעיות ניקוז ואקוסטיקה ובקשתם להגיע להסכמות לסיום החוזה. המשכירים הסכימו ואף הבהירו כי לא תחודש האופציה. למרות זאת המשיכו השוכרים לעשות שימוש במושכר מבלי לשלם את דמי השכירות בתום החוזה בתקופת האופציה. משכך, הגישו המשכירים תביעה לפינויים מהנכס.

השוכרים טענו מנגד, כי הסכם השכירות לא בוטל ולכן האופציה מומשה, וכי עומדת להם הזכות להפחית ולקזז את דמי השכירות בעקבות הליקויים שהתגלו בדירה ולא תוקנו, כפי שפירטו בתביעות שהגישו כנגד המשכירים בהליך נפרד. לטענתם, זמן קצר לאחר הכניסה למושכר התגלה כי יש בעיית אקוסטיקה וכי מערכת הביוב והניקוז מיושנת ומצריכה שיפוץ יסודי עם ניקוז מי הגשמים בחצר. לאחר שהמשכיר לא פעל להסדיר הבעיות פנו בתביעת אכיפה.

הם אישרו כי הציעו הצעה להקדמת מועד הסיום של השכירות, אולם לטנתם הצעה זו הותנתה בתנאים שלא התקיימו ולכן אין בסיס לשלילת האופציה שניתנה להם.

השופט עִדו כפכפי דחה את טענות השוכרים וקבע כי לא הייתה להם זכות להפחית מדמי השכירות, ודאי לא אי תשלום מלא כפי שעשו. הוא ציין, כי החוק נותן סעד עצמי לשוכר של תיקון הפגם או הפחתת דמי השכירות כדי לתמרץ משכיר לתקן פגמים, אך מדובר בהפחתה מתוך תשלום שוטף ואין זכות להימנע כליל מתשלום דמי השכירות. עוד צוין, ש"נדמה כי המחוקק התכוון לליקויים רגילים במושכר ולא לפגמים יסודיים המחייבים שיפוץ כולל של הנכס".

נקבע, כי "במקרי קיצון מעין אלה החוק (חוק השכירות והשאילה) מאפשר למשכיר לבטל את ההסכם, במקרה בו השוכר לא משלם מחמת פגם מהותי בנכס אשר מונע שימוש. החוק לא מאפשר למעשה שימוש במושכר ללא תשלום דמי שכירות כלל, כפי שבחרו הנתבעים לעשות".

משמעות הפסיקה: החוק בישראל אינו מאפשר לשוכרי דירות לא לשלם כלל דמי שכירות, גם במקרים בהם יש ליקויים בנכס

מספר תיק: תפ"מ 5054-09-25

באוקטובר 2019 רכשו התובעים מיונייטד אירליינס ארבעה כרטיסי טיסה מישראל לבוסטון שבארה"ב וחזרה. המסלול כלל טיסה ישירה מת"א לניו יורק ומשם טיסת המשך לבוסטון, ובאופן דומה גם בטיסה חזור - טיסת פנים מבוסטון לניו יורק ומשם טיסה לת"א.

במועד הטיסה חזרה ארצה ועם הגעתם לדלפק הבידוק, התברר להם כי הטיסה מבוסטון לניו יורק מתעכבת לפרק זמן לא ידוע בשל תקלה טכנית במטוס. בהמלצת נציגי החברה, ביצעו בידוק לטיסה והובטח להם שאם האיחור יגרום להחמצת טיסת ההמשך, צוות הקרקע בניו יורק ידאג להם לטיסה חלופית או לפתרון הולם אחר.

הטיסה מבוסטון התאחרה בשעתיים וחצי ונחתה בניו יורק מעט לפני חצות, לאחר שטיסת ההמשך כבר המריאה. הטיסה החלופית שהוצעה ע"י צוות הקרקע תוכננה להמריא למוחרת, בשעות אחר הצוהריים. לאחר חילופי דברים, סיפקו נציגי הנתבעת לתובעים שובר למלון ללינת לילה.

כשהגיעו למלון ב־01:30 גילו שהשובר הוא לאדם אחד בלבד, וכי אין עוד חדרים פנויים. לכן נאלצו להצטופף ארבעת בני המשפחה למשך הלילה בחדר המתאים אך־בקושי לזוג ללא תנאים מתאימים. לטענת התובעים מדובר ב"טיסה שבוטלה" לפי חוק שירותי תעופה (פיצוי וסיוע בשל ביטול טיסה או שינוי בתנאיה), ולכן הם זכאים להטבות. עוד נטען כי הנתבעת הפרה חובתה למתן שירותי לינה ולכן הם זכאים לפיצוי.

החברה טענה כי יש לפטור אותה מכל אחריות נוכח אירועים לא צפויים שהובילו לעיכוב של 127 דקות - החלפת מטוס ותנאי מזג אוויר בעייתיים. לטענתה, אף אחת מטיסות התובעים היא "טיסה שבוטלה", והחמצת טיסת המשך אינה "עילה מזכה" ולא מגיעים להם פיצוי או הטבות.

הרשמת הבכירה אילנה הדר דחתה את עמדת יונייטד איירליינס וקבעה שיש לראות באיחור בהמראת הטיסה מבוסטון שהוביל להחמצת טיסת ההמשך, כ"טיסה שבוטלה". עוד נקבע, כי העובדה שניתן שובר לינה רק לאדם אחד מקוממת במיוחד. "ההתנהלות האמורה, הן בזמן אמת והן לאחר מכן, גובלת בחוסר אכפתיות ואף ברשלנות מסויימת, והדברים נלקחו על ידי בחשבון בשקילת גובה הפיצוי לדוגמה", קבעה.

משמעות הפסיקה: גם במקרים שבהם עיכוב בטיסה אינו ממושך, יש מקום להטיל אחריות על חברת תעופה במקרה שהאיחור הביא להחמצת טיסת ההמשך

מספר תיק: ת"ק 25449-12-20