מי אחראי לתקן בלאי? תקנות חדשות מסדירות את שוק השכירות של דירות

משרד המשפטים והשר יריב לוין מקדמים יוזמה חדשה שנועדה להסדיר את מערכת היחסים בין שוכרים למשכירים. הטיוטה, שפתוחה להערות הציבור עד סוף החודש, מציעה להטמיע "חוזה מצוי" שיחול באופן אוטומטי במקרים שבהם החוזה הקיים שותק או אינו מפורט דיו.

● הארגונים שתובעים עשרות אלפי שקלים מעסקים, והחוק שינסה לעשות סדר
● כשהיזם מבקש לפתוח את החוזה מחדש: על מה אסור לוותר ובמה ניתן להתפשר

המהלך נולד בעקבות עבודת מטה ממושכת שכללה שיתוף ציבור של למעלה מ־3,000 משתתפים. המטרה המרכזית היא צמצום מחלוקות והגברת הוודאות המשפטית בשוק שצומח במהירות: לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת 2024, כ־28.8% מהדירות בישראל מושכרות למגורים, כאשר שוק השכירות צומח בקצב שנתי ממוצע של 3.4% - זאת לעומת 1.9% בלבד בכלל שוק הדיור.

המסמך המוצע מתמקד בשני תרחישים מרכזיים המייצרים חיכוך רב - מימוש "אופציה" לשנת שכירות נוספת והאחריות על תיקונים בדירה. מה אומרות התקנות, האם הן תמיד באות לטובות השוכרים, ומתי הן בכלל לא חלות על המשכיר?

מה קורה במימוש אופציה ומי אחראי על תיקונים

התרחיש הראשון עוסק במצב שבו שוכר מודיע למשכיר לפני סוף החוזה כי הוא מעוניין להמשיך לשנה נוספת (מימוש "אופציה"), אך החוזה ביניהם לא קובע מה יהיו דמי השכירות בתקופה זו. במצב כזה, המשכיר עלול להפתיע ברגע האחרון עם העלאה חדה שתשאיר את השוכר "עם הגב אל הקיר", ללא יכולת ריאלית למצוא דירה חלופית בזמן כה קצר.

לפי התקנות המוצעות, אם החוזה מאפשר אופציה אך לא מגדיר מחיר המשך או מגביל את עליית המחיר, דמי השכירות יעלו לפי גובה מדד המחירים לצרכן בלבד. בדרך זו, דמי השכירות של המשכיר לא יישחקו, ומצד השוכר המחיר לא יזנק לסכום שאינו יכול לעמוד בו. בנוסף נקבע כי לשוכר תהיה זכות להודיע על מימוש האופציה בתוך 60 ימים לפני תום השכירות, ועליו לצרף להודעה תשלום או אסמכתא על תשלום עבור החודש הראשון של התקופה הנוספת. הוראה זו מבטיחה למשכיר "דמי רצינות", אך מנגד מטילה מעמסה כלכלית על השוכר, שנדרש לשלם באותו מועד גם על החודש השוטף וגם על החודש הראשון של השנה הבאה.

התרחיש השני נועד להסדיר מצבים בהם נדרש תיקון, אך לא ברור על מי מהצדדים חלה האחריות. דוגמה נפוצה היא מצב שבו המשכיר טוען שהנזק נגרם מרשלנות השוכר, בעוד השוכר טוען שמדובר באחריות המשכיר. התלונות שהגיעו למשרד המשפטים עסקו בעיקר בנושאי רטיבות בחורף, דבר שהוביל לדחיפות בקידום הטיוטה.

החוק כיום קובע כי המשכיר חייב לתקן כל בלאי סביר, בעוד השוכר אחראי על תיקון קל ערך או נזק שנגרם משימוש לא סביר. אולם, החוק לא מספק דוגמאות למקרים אלו, מה שיוצר קרקע פוריה למחלוקות המגיעות לבית המשפט. הנוסח המוצע מפרט רשימת תיקונים שבאחריות המשכיר: חשמל, מים, ביוב, גז, נזקי רטיבות או איטום. לגבי לוחות הזמנים: תיקון רגיל יש לבצע תוך 30 ימים, ותיקון דחוף - באופן מיידי.

עוד מוצע כי "שימוש בלתי סביר" יוגדר כ"פעולה שלא במהלך הדברים הרגיל או בניגוד למקובל". עם זאת, מדובר בהגדרה עמומה שעלולה להמשיך לייצר מחלוקות, שכן "שימוש מקובל" הוא מונח סובייקטיבי.

בנוגע לדירות חדשות, הנוסח משנה את חובת המשכיר וקובע כי עליו לתקן פגם בתוך "זמן סביר" במקום 30 יום. זאת כדי לאפשר לבעל הדירה, שרכש אותה מקבלן, מספיק זמן לפנות לקבלן האחראי על התיקונים לפי חוק המכר.

הבעייתיות שמסתתרת מאחורי התקנות

התקנות המוצעות אמורות לחול כאשר אין חוזה כתוב - סיטואציה נדירה יחסית בשוק השכירויות - או כאשר החוזה הקיים לא מפרט את הנושאים הללו. עוד נכתב שאם הצדדים קובעים הסכם אחר בכתב או בעל פה - התקנות לא יחולו. גורמים בענף מצביעים על בעייתיות בפתח שנותר לסיכומים בעל פה, מה שעלול להוביל למצבים בהם צד אחד מסתמך על "החוזה המצוי" והשני טוען להסכמה אחרת. ואולם, יש לציין שיש קושי להוכיח אמירות בעל פה בבית המשפט, מה שמעמיד בספק את יכולתן לתפוס בפועל.

כדי להבין לעומק את הקשיים בשוק השכירויות, נערכה במשרד המשפטים עבודת מטה שארכה כשנה וכללה שיתוף ציבור של מעל 3,000 נשאלים - בהם שוכרים, משכירים, אנשי מקצועי ומומחים. אלו העלו בפני המשרד קשיים חוזרים ונשנים, במיוחד בשני תחומים אלו. במשרד עובדים בימים אלה על צעדים נוספים בעולם השכירויות, בהם נוסח מומלץ לחוזה שכירות, שיכלול סוגיות נוספות שלא נכללו בטיוטה המוצעת.

עו"ד כרמית יוליס, המשנה למשפט אזרחי בייעוץ המשפטי לממשלה, אומרת כי "טיוטת התקנות נותנת מענה לצורך שעלה ליצירת סטנדרט ברור והוגן להתקשרויות בשוק השכירות למגורים. החוזה המצוי נועד להגביר ודאות משפטית ולצמצם מחלוקות, תוך שמירה על חופש החוזים ויכולת של הצדדים להתאים את תנאי החוזה לצרכיהם".