שוק השכירות קפא חוץ מקטגוריה אחת: דירות עם ממ"ד

כבכל סבב לחימה עצים ומאיים, גרמה מלחמת "שאגת הארי" - סבב נוסף במערכה מול איראן - לתהליכים ולשינויים מיידיים כמעט בענף הנדל"ן למגורים. האם החיפוש אחר תחושת ביטחון כבר נראה בשטח, ומתבטא בביקוש לדירות עם ממ"ד?

● עסקה בשבוע | "חתכו הפסדים" ומכרו דירה בפחות מ-600 אלף שקל
● פודקאסט | משקיע בחו"ל, והמלחמות רודפות אחריו: קנה דירות באוקראינה ואחר כך בדובאי

על פי הניסיון מהסבב הקודם, מבצע "עם כלביא", שבו חווה העורף פגיעות מהקשות שידע בשנים האחרונות, התשובה בהחלט חיובית. בעבר כבר פרסמנו את נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שלפיהם הביקושים לדירות עם ממ"ד גדלים בעיקר אחרי שהעורף חווה תקיפות משמעותיות. אומנם מבצע "שאגת הארי" עוד בעיצומו, אך כבר כעת עצרנו לבדוק אם המציאות הביטחונית משפיעה על שוק השכירות למגורים.

ביקשנו את נתוני יד 2 על שוק השכירות, בהשוואה בין תחילת פברואר, טרם המלחמה הנוכחית, ובין תחילת מרץ - מאז החל הסבב.

נתוני יד 2 מתייחסים לדירות בשכירות בנות ארבעה חדרים (ה"מוצר" המבוקש ביותר בענף המגורים), ולפיהם חלה ירידה בביקוש - הן לדירות עם ממ"ד והן לדירות ללא ממ"ד - בכל הארץ, בהשוואה בין תחילת פברואר לתחילת מרץ, בשיעור של 15.8%, ככל הנראה בשל המלחמה. אבל בעוד שהביקוש לדירות בשכירות עם ממ"ד ירד ב-4.6% בתקופה זו, בדירות ללא ממ"ד הוא ירד בכ-24.4%.

אזור הדרום הוא היחיד עם עלייה כללית בביקוש, של 2.8% - עלייה של 12.6% בביקוש לדירות עם ממ"דים, לעומת ירידה של 6.1% בביקוש לדירות בלי ממ"דים. בשפלה חלה עלייה של 1.1% בביקוש לדירות לשכירות עם ממ"דים, וירידה של 16.9% בביקוש לדירות ללא ממ"דים.

במרכז הארץ חלה ירידה משמעותית בביקוש לדירות עם ממ"דים, ב-10.7%, אך בדירות ללא ממ"דים הירידה משמעותית עוד יותר - 28.3%. בירושלים נרשמה ירידה של 17.5% בביקוש לדירות עם ממ"דים, וירידה של 26.3% בביקוש לדירות בלי ממ"דים.

המחירים דווקא ירדו

באשר למחירים, התמונה מובהקת פחות, כאמור. הנתונים מפולחים לפי אזורים, וברוב האזורים דווקא נרשמו ירידות מחירים, מינוריות, של כמה עשיריות האחוז, במחירי דירות עם ממ"ד. בשפלה נרשמה הירידה הגדולה ביותר - של אחוז אחד. ייתכן שירידת המחירים נובעת מירידה כללית בשוק השכירות למגורים, שכן מחירי השכירות של דירות עם ממ"ד עודם גבוהים יותר ממחירי השכירות של דירות ללא ממ"ד - בפערים של כמה מאות שקלים לחודש.

בשני אזורים, לפי נתוני יד 2, נרשמה עלייה - משמעותית למדי: באזור המרכז עלו מחירי השכירות של דירות עם ממ"ד, בין תחילת פברואר לתחילת מרץ, ב-2.3%, מ-8,328 שקלים בממוצע ל-8,517 שקלים בממוצע. באזור חדרה, זיכרון יעקב והעמקים עלו המחירים ב-2.2%, מ-4,067 ל-4,156 שקלים בממוצע.

מחירי השכירות בדירות בלי ממ"ד עלו בשלושה אזורים, לפי נתוני יד 2 - בירושלים, במרכז וביהודה, שומרון ובקעת הירדן; ביתר האזורים חלה ירידה, מינורית, של פחות מאחוז.

כאשר בוחנים את הנתונים באשר לתקופה סביב מבצע "עם כלביא", התמונה מובהקת יותר הן בנתוני יד 2 והן בנתוני חברת Wecheck שביקשנו. לפי נתוני יד 2, כמעט בכל האזורים בארץ נרשמה עלייה בשכירות של דירות עם ממ"ד, למעט באזור ירושלים והשרון. לפי נתוני Wecheck, מאז "עם כלביא" ועד פברואר האחרון, עלו מחירי השכירות בדירות עם ממ"ד, בכל הארץ, בכ-3.4%.

להשלמת התמונה, בלשכת מתווכי הנדל"ן הארצית מציינים כי בשוק מורגשת האטה משמעותית במכירות מאז החלה המלחמה, וכי לדירות חדשות מקבלן "יתרון מובנה בשל המיגון התקני".

איציק לוי, יו"ר הלשכה, מסביר את העובדה שהמחירים, לפי נתוני יד 2, לא עלו בצורה משמעותית: "ככל שהמלחמה תתארך נראה את ההבדל הזה יותר ויותר. סביר להניח שכרגע זה עוד לא משתקף בנתונים, ועוד לא בא לידי ביטוי, אבל אין ספק שהמחירים יעלו. הממ"ד הפך מ'בונוס' לדרישת סף".

איילת ניצן, סמנכל"ית השיווק של יד 2: "בזמן שהביקוש הכללי הצטמצם עקב המלחמה עם איראן, הדירות הממוגנות שמרו על רמת עניין גבוהה. המגמה הזו, שהתקיימה גם במבצע 'עם כלביא' ביוני האחרון, מוכיחה שתחושת המוגנות היא אחד הפרמטרים המכריעים ביותר בשיקולי השוכרים".

מככב בשכירות הקצרה

עם ההסלמה במצב הביטחוני, הן ב"שאגת הארי" והן ב"עם כלביא" לפני כתשעה חודשים, אפשר לראות יותר ויותר אנשים אשר מחפשים דיור חליפי לזמן קצר.

באחד המקרים במבצע "עם כלביא" שנודע לגלובס, בעלת פנטהאוז בתל אביב, ללא ממ"ד, שכרה לתקופת המלחמה דירה עם ממ"ד, בשכירות של יותר מ-10,000 שקלים בחודש, ושם שהתה בשעות הלילה. בלשכת המתווכים מציינים כי ישנם לא מעט "שוכרי חירום" כאלו, המחפשים דירות לטווח קצר ובינוני.

אלירן זוהר, מתווך אשר עוסק שנים בתחום האירוח לטווח קצר בישראל, ודובר התאחדות דירות האירוח, מספר כי "בימים הראשונים למלחמה היה ביקוש אדיר לדירות אירוח עם ממ"דים. עכשיו הוא מעט נרגע, אבל הכלל ברור: עם ממ"ד השוק הזה עובד, בלי - פשוט לא".