האם נכס ריק בעיני הבעלים הוא גם נכס ריק בעיני העירייה?

הכותבים ממשרד עורכי הדין כץ גבע איצקוביץ (KGI) העוסק במיסוי מוניציפלי

בימים כתיקונם, נכס ריק הוא לרוב תוצר של בחירה מצד הבעלים או אי־הסכמה על מחיר ריאלי.

אלא שבמציאות הישראלית של התקופה האחרונה, אלפי נכסים עומדים דוממים: נכסים שהושכרו בעבר וכעת כבר אין דייר, יזמים שבנו פרויקט משרדים ולא מצליחים לאכלס אותו וקבלנים המחזיקים במלאי דירות חדשות בבניינים שטרם אוכלסו בגלל המלחמה המתמשכת שבה נתונה ישראל. רוכשים מהססים להיכנס, תשתיות טרם הושלמו ולעיתים, עצם המעבר או ההתחייבות בתקופה זו, נתפסים כסיכון.

● בשורה לקשישים בפינוי־בינוי: כבר לא צריך למהר למכור את הדירה ליזם
● טרם המלחמה עם לבנון: משקיעים באזור חיפה מכרו את הדירות שלהם

בתוך המציאות הקשה הזו, ניצבת דרישה אחת, קשיחה ועקבית מצד הרשויות: תשלום ארנונה.

בנסיבות אלה נכנסת לתמונה תקנה 12 לתקנות ההסדרים, המעניקה לבעלים הראשון של בניין חדש פטור של עד 100% לתקופה של עד שנה. בתקופה הנוכחית, פטור זה אינו פריבילגיה, אלא חמצן כלכלי של ממש. אלא שבפועל, חלק מהרשויות המקומיות כלל לא אימצו את הפטור ואילו אלו שכן - אינן ממהרות תמיד להחילו, ולעיתים נדרשת עמידה נחושה על הזכות לקבלו.

כאן טמון מוקש משפטי מהותי: בפסק דין שניתן לפני מספר חודשים (ארמונות חן־קבלנות בנין (2000) בע"מ נ' מנהלת הארנונה של עיריית חולון), נקבע כי עצם הבקשה לפטור עשויה להתפרש כהודאה מצד הנישום כי מדובר ב"נכס גמור". משכך, אם הנכס מצוי בשלב מעטפת או שלד בלבד, ייתכן כי נכון יותר לטעון שכלל אין מדובר ב"בניין" בר חיוב בארנונה.

נשאלת השאלה, מתי נכס מפסיק להיות "בניין"?

קו ההגנה המרכזי בתקופות מעין אלה מצוי בסעיף 330 לפקודת העיריות.

סעיף זה קובע כי נכס שנהרס או ניזוק במידה שאינו ראוי לשימוש - אינו חייב בארנונה. ואולם, הפסיקה אינה מקלה. בעניין ארמונות חן נקבע, כי נכס במצב גולמי - רצפת בטון חשופה, קירות ללא גמר - עשוי להיחשב "ראוי לשימוש", במיוחד כאשר מדובר בנכס מסחרי שבו ההתאמות ממילא מוטלות על השוכר. כלומר, המבחן אינו אסתטי, אלא פונקציונלי: האם אדם סביר יכול לעשות שימוש כלשהו בנכס.

המלכודת: "נכס ריק"

גם כאשר הנכס אינו בשימוש, אין די בכך כדי להבטיח פטור מארנונה.

תקנה 13 לתקנות ההסדרים מאפשרת פטור לנכס "ריק מכל חפץ ואדם", אך הדרישה פורשה בפסיקה באופן דווקני.

בפועל, די בפריט בודד - כסא, ארגז או ציוד חירום - כדי לשלול את הפטור. פקחי הרשויות אינם נדרשים להוכיח שימוש של ממש. לעיתים די באינדיקציה מינימלית לקיומו של "תוכן" בנכס. כך הפכה שאלה עובדתית פשוטה לכאורה - האם הנכס ריק - לשאלה משפטית מורכבת, בעלת השלכות כספיות כבדות.

המציאות מחייבת חשיבה משפטית מדויקת ופעולה אקטיבית: ראשית, אין להמתין. תחולת הפטור מותנית במסירת הודעה לרשות המקומית. "רטרואקטיביות" היא מילה שרשות מקומית לא אוהבת לשמוע.

שנית, תיעוד אינו מספיק - נדרשת הוכחה. תמונות לבדן אינן תמיד משכנעות ולכן מומלץ להצטייד בחוות דעת מקצועית של מהנדס או שמאי, הקובעת באופן חד משמעי שהנכס אינו ראוי לשימוש מבחינה תכנונית ופיזית.

ולבסוף, יש להבין כי לעיתים ההכרעה אינה מתקבלת על סמך מסמכים בלבד. ביקור בנכס על ידי ועדת הערר עשוי להכריע את הכף לטובת הנישום או לחובתו.