כפי שנחשף בגלובס: רשות שוק ההון עוצרת את התגמול ליועצי המשכנתאות

האיסור על מתן טיסות לחו"ל והטבות נוספות ליועצי משכנתאות מגיע סופית גם לתחום החוץ בנקאי. המהלך, שנחשף בגלובס לפני כמעט שנה, הופך כעת להוראה סופית: רשות שוק ההון מודיעה כי ייאסר על גופים חוץ־בנקאיים ועל חברות הביטוח לתת טובות הנאה ליועצי המשכנתאות, בכסף או בשווה כסף, החל מעוד שלושה חודשים.

במילים אחרות, הגופים החוץ־בנקאיים שמתחרים על מתן משכנתאות לציבור לא יוכלו להבטיח טיסות לחו"ל ליועצי המשכנתאות כדי לגרום להם להביא אליהם לקוחות.

נכון לעכשיו, ההוראות הסופיות הן לגופים החוץ־בנקאיים והרשות פרסמה במקביל גם טיוטה לגופים המוסדיים. ברשות שוק ההון מקווים לייצר בכך "מהלך אסדרה רוחבי כולל, באופן אשר יחזק את ההגנה על ציבור הלווים, יצמצם חשש לניגודי עניינים ויבטיח רגולציה עקבית ואחידה".

אמנם הגופים החוץ־בנקאיים מהווים רק נתח קטן מהתחום, אך כבר מדובר על מיליארדי שקלים של משכנתאות בשנה והתחום נמצא בצמיחה. ברשות אוסרים על מתן תגמול לכל גורמי הליווי והתיווך, "לרבות גורמי ביניים וחברות תפעול", וכולל "עמלות, טובות הנאה והשתתפות במימון פרסום, כנסים או הכשרות, למעט כנסים מקצועיים ללא מימון של אירוח וטיסות".

עוד קובעת הרשות חובה על הגוף החוץ־בנקאי לבחון בעצמו כל בקשת משכנתא, לבצע התאמת צרכים ולבחון את היכולת שלו לפרוע את המשכנתא, וכן לקבל ייפוי כוח חתום מהלקוח עצמו.

3-5 עסקאות בשביל טיסה: המחירון שנחשף מאחורי הקלעים

לפי מספר חודשים, נחשף בגלובס המחירון של הגופים החוץ־בנקאיים. המהלך של רשות שוק ההון מגיע על רקע תחרות אגרסיבית שהתפתחה בחודשים האחרונים בין הגופים החוץ־בנקאיים על ליבם של כ־2,700 יועצי משכנתאות הפועלים בישראל, שוק שמגלגל מאות מיליוני שקלים בשנה ומשפיע ישירות על כ־70% מנוטלי המשכנתאות שמגיעים כיום לבנקים כשהם מלווים ביועץ.

בעוד שבמערכת הבנקאית קיים איסור מוחלט על מתן טובות הנאה, והיועץ רשאי לגבות שכר טרחה מהלווה בלבד, הוואקום הרגולטורי בתחום החוץ־בנקאי עד כה איפשר לחברות להציע "מחירון" תמריצים נדיב במיוחד. על פי בדיקת גלובס, אלו כללו עמלות ישירות של 0.5% עד 1% מגובה העסקה (תשלומים של 5,000 עד 10,000 שקל ויותר ליועץ לכל תיק), לצד מבצעי צבירת נקודות שבהם סגירת 3 עד 5 עסקאות בלבד זיכתה את היועצים בכרטיסי טיסה וחופשות ביעדים כמו לאס וגאס, ניו יורק, טנזניה, זנזיבר ואיביזה.

התמריצים הללו עוררו חששות לניגוד עניינים ולפגיעה בטובת הלווים: הריביות באשראי החוץ־בנקאי מגיעות ל־10% עד 12%, לעומת 5% עד 6% בלבד במערכת הבנקאית. אף שנתח השוק של החברות החוץ־בנקאיות עומד כיום על כ-3% בלבד מכלל שוק המשכנתאות, אך בשוק של 660 מיליארד שקל, לפי בנק ישראל, המשמעות היא כ-13 עד 20 מיליארד שקל. התחום רושם צמיחה מהירה. הגידול נובע, בין היתר, מרוכשי דירות במבצעי מימון קבלניים (דוגמת 80/20) שמתקשים לגייס את יתרת התשלום מהבנקים ונדחקים להשלמות מימון יקרות, וכן ממגבלות שיעור ההחזר של בנק ישראל.

בשנה שעברה, פנתה רשות שוק ההון למספר דו־ספרתי של חברות מימון חוץ־בנקאיות (בהן מימון ישיר, קבוצת נאוי, אי.בי.אי, קרדיטו, טריא, אופל בלאנס, וגמא מקבוצת הפניקס) בדרישה לחשוף את מבנה התגמול ודרך העבודה שלהן מול היועצים. במאי האחרון, הבשילה הבדיקה לכדי טיוטת חוזר ראשונה, שכעת הופכת להוראה מחייבת.

המהלך מתרחב גם לגופים המוסדיים

במטרה לקדם רגולציה אחידה, פרסמה הרשות במקביל טיוטת חוזר מקבילה להלוואות שגופים מוסדיים מציעים לציבור מתוך תיקי ההשקעות של החוסכים (כלומר, כנגד כספים קיימים של הלקוחות בחשבון) או מתיקי ה"נוסטרו" (הכסף העצמאי של המוסדיים), ומציעה להחיל מערכת כללים דומה: איסור על מתן תגמול לנציגים, חובת בחינה עצמאית של בקשות האשראי, והחלת ההוראות גם על חברות בנות של הגוף המוסדי.

"ההתחייבות למשכנתא היא אבן דרך משמעותית בחייו של משק בית. פרסום האסדרה נועדה לספק סטנדרט שירות אחיד בשוק הולך וצומח, באופן אשר יגן על הצרכן ויבטיח כי הייעוץ שהוא מקבל מהגורם המייעץ יהיה אובייקטיבי וחף מתמריצים נסתרים", אמר עמית גל, הממונה על שוק ההון, ביטוח וחיסכון. "מדובר במהלך צרכני חשוב, המגלם את עיקרון השקיפות במתן ייעוץ מקצועי ונטול פניות, המהווה בסיס ליחסי האמון הדרושים שבין יועץ ללקוח".

נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות מסר בתגובה כי זהו "צעד חשוב ומתבקש שיחזק את עצמאותם המקצועית של היועצים, את אמון הציבור בענף ובעיקר את ההגנה על ציבור נוטלי המשכנתאות. כבר באפריל 2025, פנינו לראש רשות שוק ההון, עמית גל, בדרישה לאסור על גופים חוץ־בנקאיים להעניק עמלות וטובות הנאה ליועצי משכנתאות, בדומה למגבלות הקיימות במערכת הבנקאית. אנו שמחים לראות שהרשות אימצה את העיקרון המקצועי שאנו מקדמים בעקביות: יועץ משכנתאות חייב להיות מחויב לטובת הלקוח בלבד, ללא תלות או אינטרס כלכלי מול הגוף המממן. זהו צעד משמעותי נוסף בדרך להשלמת החקיקה להסדרת מקצוע ייעוץ המשכנתאות ולקביעת סטנדרטים מקצועיים ואתיים מחייבים בענף כולו".

מלובי 99, הלובי הציבורי, נמסר כי רשות שוק ההון שמה "סוף לפרצה המסוכנת שאפשרה לגופי אשראי חוץ־בנקאיים לשלם טובות הנאה ליועצי משכנתאות, מאחורי גבם של הלקוחות, שבטוחים שהם מקבלים ייעוץ אובייקטיבי - עיוות שנאסר בבנקים כבר לפני כעשור. מדובר בצעד מתבקש לו קראנו לפני למעלה משנה ואנו מברכים את הרשות על השלמת המהלך. כפי שטענו, שיווק משכנתאות בכסות של ייעוץ אובייקטיבי עשוי לפגוע לא רק בלקוחות, אלא גם לאיים על יציבות המערכת הפיננסית כולה. החוזר הסופי מבטיח שמי שמייעץ בעסקה הגדולה בחיים של הלקוח, יראה אך ורק את טובת הלקוח ואלה בדיוק סוג המהלכים שאנו מצפים מהרגולטורים לקדם לטובת הציבור הרחב".