"עליתי על רכבת הנדל"ן": הכדורגלן לשעבר שהפך את החיסכון לשתי דירות

עד גיל 21 הספיק עומר בראמי לצבור 200 אלף שקל, בעיקר ממשכורת שקיבל ככדורגלן. התעניינותו בכסף, ובהשקעות, הובילה אותו גם למעשים, ולתוכנית שמעטים מבני גילו מוציאים לפועל: רכישת דירה להשקעה.

"כחייל בסדיר היה לי יחסית הרבה זמן, כי תפקדתי כספורטאי פעיל. קראתי הרבה על כלכלה, והבנתי שהכסף מאוד זול, בגלל הריבית האפסית שהייתה באותם הימים, כך שניתן לקחת מימון בהיקף שלא יחנוק אותי, ושיהיה מאוזן פחות או יותר עם ההכנסה מהשכירות. לא באמת המצאתי שום דבר, אלא רק נקטתי צעד שבעתיד יגדיל את ההון שלי".

● כסף בקיר | הוא התחיל בהשקעה במדדים, עבר לנדל"ן ושש שנים אחרי מחזיק 3 דירות
● כסף בקיר | חברי הילדות רק רצו להרוויח 1,000 שקל. כיום הם מנהלים 120 דירות

לא פחדת לקנות דירה בגיל צעיר?
"לא אשקר, זה היה קצת מפחיד. אני גם לא מגיע מבית של משקיעי נדל"ן, אבל כן קיבלתי דחיפה מהבית. ככל שלומדים יותר על התהליך, זה הופך אותו להיות פחות מפחיד".

אחרי תקופה שבה בחן כמה ערים בארץ, החליט להתמקד בבאר שבע. "הסיבה הראשונה הייתה שאוניברסיטת בן גוריון היא אבן שואבת לסטודנטים ולאוכלוסייה מצוינת, וזה כמובן מביא לביקוש גבוה. הסיבה השנייה היא המחיר, והסיבה השלישית היא שיש לי משפחה בעיר", הוא מסביר. "חשבנו שזה יכול לסייע בניהול הנכס, היות שאני מתגורר במרכז הארץ. ובאמת סבא שלי, שמתגורר בעיר, עזר לי כשהיה צריך להחליף ידית שנשברה, או להיפגש עם מתקין רשת נגד יונים".

כמה דירות ראית לפני הרכישה?
"כ־35 דירות. חלק נפלו בגלל מחיר וחלק בגלל מיקום. קניתי דירת 2 חדרים, 50 מ"ר, עם מרפסת בשטח 14 מ"ר, בקומה חמישית במגדל יחסית חדש שנקרא 'מגדל הספורט' שאוכלס ב־2017. המיקום מרכזי, ממש 10 דקות הליכה מהאוניברסיטה".

המוכרים דרשו 815 אלף שקל, ואחרי מו"מ המחיר נסגר על 812.5 אלף שקל. השוכר שנשאר להתגורר בדירה שילם 2,900 שקל בחודש, סכום שמשקף כ־4% תשואה ברוטו. "נוסף לסכום שצברתי, גם ההורים עזרו לי בהלוואה קטנה, כך שהגעתי לעסקה עם הון עצמי של 300־350 אלף שקל", הוא אומר ולהשלמת התמונה מסביר שההחזר החודשי ההתחלתי עבור המשכנתה שנטל עמד על כ־3,000 שקל, כך שהשכירות כמעט וכיסתה לחלוטין את המימון.

בשנים שחלפו מאז הריבית עלתה, דבר שייקר את ההחזר החודשי, אך מנגד גם דמי השכירות עלו ל־3,200, ולכן הוא מסביר שההוצאה שלו על המשכנתה אינה עולה על 4,000 שקל בשנה.

האם בצד עליית שווי הדירה המהלך יכול להיחשב כמוצלח, כעת משעברו חמש שנים? בראמי נשמע מהוסס. מחד הוא מסביר שדירות דומות נמכרות כיום במחיר של 1־1.05 מיליון שקל. מצד שני, הוא מודה כי "בשנים שחלפו היו עליות מאוד מאוד גדולות במדינה, ופה לא הייתה השבחה מטורפת של הנכס. מבחינתי זה כרגע פחות חשוב. רציתי את הביטחון, ונכס מסודר, בלי הרבה התעסקות ובאמת אין קושי להשכיר את הדירה. מבחינתי עליתי על רכבת הנדל"ן ומכאן זה להמשיך ולתכנן את האסטרטגיה קדימה".

"אנחנו קרובים להריסה"

לאחרונה רכש בראמי דירה נוספת. נכון, אי־אפשר עדיין להיכנס אליה כי היא טרם נבנתה, אך עסקה זו עסקה. "בשנים שחלפו מאז רכישת הדירה, צברתי עוד סכום כסף יחסית משמעותי, והחלטתי לקנות דירה נוספת במתווה של 10/90, כלומר לשלם היום סכום יחסית נמוך, ורק בעוד כמה שנים, להיכנס למשכנתה"' מספר בראמי.

הדירה שבראמי רכש ממוקמת במתחם שמיועד להתחדשות עירונית בשכונת רמת ורבר שבלב פתח תקווה. השכונה נמצאת בסמיכות לקו האדום של הרכבת הקלה, ולא הרחק ממרכז העסקים העירוני החדש והצומח לגובה שכולל את מגדלי בסר וגלובל, ובקרבה לבית החולים בילינסון.

"מדובר בדירת 3 חדרים, בקומה החמישית במחיר של 2.1 מיליון שקל. יש 100% חתימות, ואנחנו ממש קרובים להריסה", מבהיר בראמי. מעבר ליתרונות שהוא מצא במיקום, הוא שם את עינו על דירה שלדבריו מתאימה במיוחד למשקיעים בשל השטח הקטן שלה.

"כשקונים מקבלן משלמים לפי מטרים. שטח הדירה שקניתי הוא די קטן, 63 מ"ר, אבל עדיין ניתן לשווק אותה כדירת 3 חדרים", הוא מספר. "אם לצורך הדוגמה מחיר למ"ר של דירה חדשה בעיר הוא 30 אלף שקל למ"ר, אז ההפרש בינה לבין דירות 3 חדרים של 75 מ"ר, הוא 360 אלף שקל. להערכתי ההפרש בדמי השכירות שיתקבלו מדירת 3 חדרים גדולה יותר, לא דרמטי, בטח אם הדירה תהיה מסודרת נכון ופונקציונלית, ולכן זו נקודה חשובה מאוד למשקיעים".

אתגרי המיסוי והמימון

בראמי אומר כי "הצפי הוא שהפרויקט יהיה מוכן בעוד ארבע שנים וחצי, וזו הנקודה שבה גם צריך להחליט האם אני ממשיך להחזיק בשתי הדירות, או שאני מוכר אחת מהן".

הדילמה נובעת בעיקר משתי סיבות האחת, שיקולי מס. כל עוד הדירה לא בנויה, הוא אינו צריך לשלם כנגדה מס רכישה שכיום עומד על 8% מערך הנכס. למעשה אם הוא יבקש להשאיר את שתי הדירות, ניתן יהיה לשלם את המס עד שנה מקבלת מפתח.

השיקול האחר: מימון. הוא אמנם שילם 10% מערך הדירה, אך בנכס שני, הבנק יכול להעניק רק עד 50% מערך הנכס, כך שיהיה עליו להשלים עוד 40% כהון עצמי. במספרים, מדובר במאות אלפי שקלים.

"בתקופה שאני צפוי לקבל מפתח, אני אמור לסיים כבר 60%־70% מהמשכנתה על הדירה בב"ש, כך שאני אהיה שם בתזרים חיובי. מצד שני, שיקול מרכזי ודאי יהיה אם יישאר לי מספיק כסף לממן את העסקה, מבלי למכור את הדירה בב"ש. אחד היתרונות בהשקעה הזו, זה שבאמת יש לי את הארבע, חמש שנים הללו לצבור סכום כסף משמעותי, וכך לדחות את ההחלטה", הוא מסביר.

לאחרונה אנחנו שומעים על גידול בביטולים של עסקאות 90/10. מה אתה יודע שהם לא?
"הנתון הזה מפחיד לכאורה - אתה רואה בעיתון כותרת שמדברת על עלייה של 50% בביטולי עסקאות וזה נראה כאילו כל בן אדם שני מבטל. אבל כשנכנסים למספרים מגלים שבמספרים מוחלטים זה לא כל כך הרבה. מדובר על כמות ביטולים קטנה למדי מכלל העסקאות. כשמבינים את זה, המצב כבר נראה פחות מפחיד".