לחכות לפינוי־בינוי או למכור בהפסד? הדילמה של בעלי הדירות בנווה שאנן בתל אביב

בעלי דירות רבים בשכונת נווה שאנן בתל אביב חיכו שההתחדשות העירונית תעלה את ערך הנכסים שלהם, אבל במצב הנוכחי בשוק הדיור בתל אביב, הם נדרשים להתפשר או להמשיך להמתין. לפי הערכת אייל האושנר, סמנכ"ל במשרד האושנר שמאות מקרקעין, מחירי הביקוש לדירות שלושה חדרים, בעיקר בבניינים הוותיקים בשכונה, ירדו ב־10%-15% בשנה האחרונה. המגמה, לדבריו, החלה לקראת סוף 2025.

לא כולם מוכנים להתפשר. המתווך איתי דוד מספר על בעל דירה בשטח של כ-80 מ"ר בשכונה, שביקש למכור אותה ב־2.4 מיליון שקל - הסכום שבו רכש אותה לפני ארבע שנים. כשהבין שלא יוכל לקבל את המחיר המבוקש, החליט להסיר אותה מהשוק. במקרה הזה, ההמתנה נראתה לבעל הדירה עדיפה על מכירה במחיר נמוך ממחיר הרכישה.

דירות עם ריהוט

מחיר כניסה נמוך יחסית לתל אביב, הכנסה שוטפת משכירות וציפייה להתחדשות עירונית הם חלק מהשיקולים שהביאו משקיעים לנווה שאנן. אלא שהחזקת דירה לאורך שנים, עד שפרויקט עתידי יתקדם, דורשת גם יכולת מימון וסבלנות. עלויות הריבית הנוכחיות ומס הרכישה הגבוה מכבידות במקרים רבים על כדאיות העסקה, והאפשרות להשבחה בשכונה אינה מבטיחה מתי היא תתרחש ואם בכלל.

לדברי האושנר, למשקיעים משקל מרכזי בשכונה, ודירות קטנות של 2־2.5 חדרים, בשטח של 45־55 מ"ר, הן חלק משמעותי מהפעילות. חלק מההיצע אף תוכנן עבורם מראש: ברחוב עין הקורא, למשל, הוא מציין פרויקטים שבהם שווקו דירות מרוהטות ומנוהלות להשכרה.

בצד המוכרים נמצאים גם יורשים שמבקשים לממש נכס משפחתי, וגם משקיעים שאינם רוצים להמשיך לחכות. דוד מסביר כי הוא פוגש בעלי דירות שרכשו מתוך ציפייה להתחדשות, וכעת בוחנים יציאה מההשקעה.

עם זאת, אותה ציפייה עדיין מסייעת לסגור עסקאות. כך לדוגמה, דוד מכר דירת ירושה משופצת בת 2.5 חדרים, בשטח של כ־60 מ"ר לזוג צעיר שרכש אותה להשקעה. היא מושכרת כיום בכ־5,000 שקל בחודש, ובבניין הושגו רוב החתימות לקידום פינוי־בינוי. האפשרות לפרויקט עתידי הייתה שיקול מרכזי ברכישה, אף שמועד המימוש עדיין אינו מובטח.

שכונה אחת, שני צדדים

גם בתוך נווה שאנן, מרחק הליכה קצר עשוי להפריד בין נכסים שונים מאוד. בניין חדש עם מעלית וממ"ד פונה לקהל קונים אחר מדירה בבניין ותיק, והפער במחיר משקף גם את סביבת הרחוב ואת הקרבה לאזורים המתחדשים.

ברחובות הקונגרס, הגר"א והחרש, מציין האושנר, המחירים למ"ר בפרויקטים חדשים גבוהים משמעותית מאלה שבבניינים הישנים. השוליים הסמוכים לפלורנטין ולדרך מנחם בגין מתנהגים יותר כהמשך של מרכז העיר, בעוד שבחלקים הפנימיים של השכונה מתקיימים תנאי שוק אחרים.

הפערים ניכרים גם בשכר הדירה. לפי דוד, דירת שלושה חדרים בבניין ישן מושכרת ב־4,500־5,000 שקל בחודש, לעומת כ־6,500־7,000 שקל בבניין חדש, בהתאם למיקום ולמאפייני הנכס.

לצד הירידה במחירים המבוקשים למכירה, שוק השכירות מציג לפי האושנר יציבות, כמעט ללא שינוי בשכר הדירה לעומת השנה שעברה. המשמעות עבור בעלי הנכסים היא שההכנסה החודשית אינה בהכרח גדלה בזמן שהם ממתינים להשבחה.

הביקוש מגיע מכמה קבוצות: עובדים זרים ומבקשי מקלט שמחפשים דירות קטנות וזולות, ולצדם צעירים, סטודנטים ואמנים שמבקשים להישאר קרובים למרכז תל אביב. לדברי האושנר, "קל למצוא שוכר, אבל קשה להעלות את שכר הדירה".

כדי להרחיב את מעגל הרוכשים גם למשפחות שמתכננות להתגורר בשכונה, המחיר לבדו אינו מספיק. תחושת הביטחון ברחוב, הניקיון, מוסדות החינוך, הגינות והשירותים לתושבים הם חלק מהשיקולים שמכריעים היכן לקנות בית. להערכת האושנר, התוכניות באזור התחנה המרכזית הישנה וההשקעות בתשתיות עשויות לסייע בכך.

מי שמבקש לממש את הדירה היום נדרש להתמודד עם קונים שבוחנים את מצבה ואת סביבתה הנוכחית, ומתמקחים גם על המחיר של ההבטחה לעתיד.

משקיע לעומת יורש

מאחורי המחירים המבוקשים בנווה שאנן עומד גם הבדל בין בעלי הדירות עצמם, שכן יורשים שמוכרים נכס משפחתי ומשקיעים שרכשו דירה לפני כמה שנים עשויים להגיע למשא ומתן עם ציפיות שונות.

עבור משקיע, מחיר הרכישה הוא נקודת ייחוס משמעותית: מכירה בסכום נמוך ממנו פירושה הכרה בהפסד, עוד לפני שמביאים בחשבון את הוצאות העסקה. עבור יורשים, השיקול עשוי להיות מימוש הנכס וחלוקת התמורה, בלי להמשיך לנהל דירה משותפת.

הדוגמאות שמביא דוד ממחישות את ההבדל: דירת ירושה נמכרה לזוג שקנה להשקעה, ואילו בעל דירה אחר נסוג מהמכירה כשלא הצליח לקבל את הסכום ששילם. אין בכך כדי לקבוע שיורשים תמיד מתפשרים או שמשקיעים תמיד ממתינים, אבל זהות המוכר עשויה לעזור להבין מדוע נכס אחד נמכר ואחר נשאר בשוק.

לכן, גם דירות דומות באותו רחוב עשויות להציג פער במחיר המבוקש שאינו נובע רק מהקומה, מהשיפוץ או מפוטנציאל ההתחדשות. הוא עשוי לשקף גם את מידת הדחיפות של המוכר ואת יכולתו להמשיך להחזיק בנכס. מבחינת הקונים, השאלה גם עד כמה בעל הדירה מעוניין להשלים עסקה כעת.