אגרת בנייה: שלילת החישוב הפרוגרסיבי

בפס"ד שניתן לאחרונה על ידי השופטת זהבה בוסתן מבית משפט השלום ברמלה נקבע, כי אגרת בנייה על דירה מוטלת באופן אחיד על ידי הכפלת כלל שטח הדירה בשיעור האגרה המירבית החל על אותה דירה. ביהמ"ש דחה את שיטות החישוב הפרוגרסיבית, לפיה שיעור האגרה הוא מדורג, בהתאם למדרגות הקבועות בתוספת השלישית לתקנות התכנון והבנייה (להלן: "התקנות") והטלת אגרה בגין כל מדרגת שטח בשיעור הקבוע לאותה מדרגה.

חברת אברהם רובינשטיין ושות' (להלן: "החברה") פנתה לוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה מודיעין (להלן: "הוועדה"), בבקשה להוצאת היתר לבניית 270 יחידות דיור במודיעין. בגין הוצאת ההיתר, נדרשה החברה לשלם אגרת בנייה בהתאם לתחשיב אגרות שנערך בוועדה.

החברה חלקה על דרך עריכת התחשיב, וסכום האגרה שולם על ידה תחת מחאה. החברה הגישה תביעה לבית משפט השלום ברמלה, להורות לוועדה להשיב לה את סכומי האגרה שנגבו, לטענתה, ביתר ושלא כדין.

ההכרעה בתובענה נסובה סביב הפרשנות, שיש ליתן לסעיף 1.38.0 לתקנות. סעיף 19 לתקנות קובע: "בעד מתן היתר ישולמו האגרות שנקבעו בתוספת השלישית".

אופן חישוב אגרות הבנייה המתחייבות בגין הוצאת היתר לבניית דירות מגורים נקבע בסעיף 1.38.0 לתוספת השלישית: "1.38.0 - דירה ששיטחה:

1. עד 45 מ"א כל מ"ר - שיעור האגרה הוא 8.16 ש'.

2. למעלה מ-45 מ"ר עד 65 מ"ר לכל מ"ר - 12.80 ש'.

3. למעלה מ-65 מ"ר עד 90 מ"ר לכל מ"ר - 17.12 ש'.

4. למעלה מ-90 מ"ר עד 100 מ"ר לכל מ"ר - 21.28 ש'.

5. למעלה מ-100 מ"ר לכל מ"ר - 32.00 ש'".

לגירסת החברה, קובעות הוראות התוספת השלישית שיעור אגרה מדורג לשטחי כל הדירה, באופן שהאגרה תחושב על ידי פיצול שטח כל דירה בהתאם למדרגות הקבועות בתוספת השלישית והטלת אגרה בגין כל מדרגת שטח בשיעור הקבוע לאותה מדרגה. הטלת האגרה באופן מדורג כאמור מאפשרת גבייתה באופן פרוגרסיבי.

דוגמא להמחשת גירסת החברה לגבי דירה בגודל 120 מ"ר:

עבור 45 מ"ר ראשונים - 8.16 367.2 - 45 X ש'.

עבור 65-45 מ"ר - 12.80 256 - 20 X ש'.

עבור 90-65 מ"ר - 17.12 599.2 - 35 X ש'.

עבור 100-90 מ"ר - 21.28 640 - 20 X ש'.

סה"כ - 2,075.2 ש'.

לגירסת הוועדה, מוטלת האגרה באופן אחיד על ידי הכפלת כלל שטח הדירה בשיעור האגרה המירבי החל על אותה דירה.

דוגמא להמחשת גירסת הוועדה לגבי דירה בגודל 120 מ"ר:

עבור כל 120 מ"ר - 32 3,840 - 120 X ש'.

השופטת בוסתן קובעת, כי הפרשנות הנכונה היא של הוועדה. קביעה זו היא מבססת בשני נימוקים. הנימוק הראשון הינו הנימוק הפרשני. קריאה תחבירית נכונה של הסעיף מלמדת, כי את התיבה "דירה ששיטחה", המופיעה בראשית הסעיף, יש לקרוא בתחילת כל אחד מסעיפי המשנה.

על פי פרשנות החברה, יש מקום לקרוא לתוך הסעיף את התוספות הבאות:

"דירה ששיטחה:

1. עד 45 מ"ר לכל מ"ר - 8.16 ש'.

2. על כל מ"ר למעלה מ-45 מ"ר ועד 65 מ"ר לכל מ"ר - 12.80 ש'.

3. על כל מ"ר למעלה מ-65 מ"ר ועד 90 מ"ר לכל מ"ר - 17.12 ש'.

ואולם תוספות אלה לא היו בסעיף, ואין לקרוא לתוכן את מה שלא נאמר בו.

הנימוק השני הינו הנימוק ההשוואתי. מהשוואת נוסח הסעיף לחוקים אחרים אנו למדים, כי מקום שהמחוקק מבקש לקבוע מס פרוגרסיבי, הוא עושה זאת מפורשות. כך לדוגמא, בסעיף 9 (ג) לחוק מס שבח מקרקעין נקבע: "במכירת זכות במקרקעין... ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:

1. על חלק השווי שעד 385,060 שקל - %0.5.

2. על חלק השווי העולה על 385,060 שקל ועד 597,640 שקל - %3.5.

3. על חלק השווי העולה על 597,640 שקל - %4.5.

וכן ראו סעיף 121 (ג) לפקודת מס הכנסה.

חשוב לציין, כי פסק דינה זה של השופטת בוסתן סותר פסק דין שניתן מספר חודשים קודם לכן, על ידי השופטת רות שטרנברג-אליעז מביהמ"ש המחוזי בת"א (ת.א. 433/91) בעניין מנחמי בוני מגדל דוד ר"ג בע"מ נ' עיריית ר"ג. גם בפס"ד זה נערכה השוואה עם סעיף 121 לפקודת מס הכנסה וסעיף 9 (ג) לחוק מס שבח מקרקעין. אולם, קובעת השופטת אליעז, השוני הלשוני אינו קונקלוסיבי. מאחר שאגרת הבנייה משתלמת עבור שירות שמספקת העירייה, אזי יש לשמור על יחס בין ההוצאה לגבייה. אין חובה כי הסכום יעמוד, בכל מקרה ומקרה, על גובה ההוצאה, אולם חייבת להישמר זיקה בין השניים.

הפרשנות שמציעה העירייה, קובעת השופטת אליעז, תקפח את מי ששטח דירתו עולה קמעה על 45 מ"ר, 65 מ"ר, 90 מ"ר או 100 מ"ר. מי ששטח דירתו הוא 101 מ"ר ישלם אותו שיעור אגרה למ"ר שמשלם מי ששטח דירתו הוא 200 מ"ר (כשידוע לכל שבסופו של דבר, האגרה מתגלגלת לפתחו של הקונה).

דירוג כזה אינו פרוגרסיבי ויש לו חסרונות רבים. הדירוג בשיטה זו פוגע דווקא בזיקה שבין גודל הדירה לגובה התשלום.

השופטת אליעז מסתמכת בפרשנותה על הלכה שנקבעה בביהמ"ש העליון - כשבין שני פירושים אפשרים יש לבחור אחד, מן הראוי להעדיף פירוש שאינו יוצר הפלייה בלתי מוצדקת.

על פסק דינה של השופטת אליעז תלוי ועומד ערעור בביהמ"ש העליון. פסיקת השופטת בוסתן באה לאחר שהופנתה לפסק דינה של השופטת אליעז.

התוצאה הסופית: התביעה נדחתה.

המ"פ 1059/97 בימ"ש השלום ברמלה.

השופטת ז. בוסתן.

בשם המבקשת: משרד עו"ד המבורגר.

בשם המשיבה: משרד עו"ד טוניק. «עו"ד רמי שר-ישראל «אגרת בנייה: שלילת החישוב הפרוגרסיבי «סערת תשלומי אגרות הבנייה ממשיכה. לאחר זכיית חברת מנחמי בתשלום מדורג, לא צלחה דרכה של חברת אברהם רובינשטיין, שתיאלץ לשלם אגרה אחידה מלאה