אלף דירות כבר מחכות לקונים

כ-1,000 דירות יוקרה הנבנות כיום בתל אביב, שמחירן 100 אלף דולר ויותר לחדר, עדיין מחכות לקונים, ובשנה הקרובה יתווספו למלאי עוד כ-1,400 דירות העלה סקר שנערך על ידי "גלובס". בשנים הקרובות יגדל המלאי עוד יותר, עם בנייתן של אלפי דירות בגוש הגדול ובסביבתו, בכיכר המדינה ובצפון העיר. האם יימצאו קונים לכל הדירות הללו?

הבנייה באיזורים הצפוניים ביותר נושקת להרצליה-פיתוח. היזם משה אביב מכר עד היום כ-100 מתוך 160 הדירות שהוא בונה בפרוייקט היוקרה סי אנד סאן. מחירי הדירות נעים, לפי קומה, בין 4,600 ל-5,800 דולר למ"ר, כולל מע"מ. רוב הדירות בנות 200 מ"ר, כך שמחיריהן נעים בין 900 אלף לכ-1.2 מיליון דולר. הקונים נמנים על הצמרת העיסקית של תל אביב, כולל עורכי דין ידועים ומנהלי חברות ציבוריות. אחד הבניינים יהיה מוכן לכניסה במאי 1998 והאחר באוקטובר 1998.

לא רחוק משם, 200 מטר מחוף הים, יבנו עו"ד אייבי נאמן, חברת אזורים ובעלי קרקע פרטיים, את שכונת היוקרה "מגדלי נאמן" - 300 דירות, בארבעה רבי-קומות. בניית ומכירת הבניין הראשון, 100 דירות, תתחיל בעוד חודשיים. הדירות יעלו בין 125 ל-170 אלף דולר לחדר, לפי הקומה, ויהיו המילה האחרונה במגורי יוקרה, כולל כביש פרטי, הפעלת כל מכשירי החשמל בשלט-רחוק וחניון מודרני. קוני הדירות הראשונות יוכלו להכנס אליהן, על פי התיכנון, ברבע הראשון של 2000. היזמים יבנו את יתר 200 הדירות לאחר שימכרו את רוב הדירות במגדל הראשון.

אזורים, עם יזמים אחרים, מכרו כמעט את כל 570 הדירות באיזורי חן. בבניין האחרון של הפרוייקט, הנמצא עתה בבנייה והכניסה בשנה הקרובה, נותרו דירות בודדות למכירה. עיסקאות אחרונות נעשו לפי 110 עד 120 אלף דולר לחדר. הפנטהאוזים יקרים בהרבה, ומחירם מגיע עד מיליון דולר ויותר.

רמת אביב החדשה, שכונת המגורים הראשונה של הגוש הגדול, נבנית במה שידוע כמיתחם 5 של הגוש. יש בה כ-400 דירות, הנבנות על ידי תריסר קבלנים, וכמעט כולן מכורות. הקבלן עזורי, כדוגמא אחת, מכר 11 מתוך 12 הדירות. קבלנים אלו נכנסו לשוק לפני כשלוש שנים, כשהשוק היה בשיאו, ולא התקשו למכור את רוב הדירות בכ-110-100 אלף דולר לחדר בממוצע. המלאי הפוטנציאלי הגדול ביותר של דירות למכירה נמצא במיתחם העיקרי, מספר 1, של הגוש הגדול, אך כיום אין לדעת מתי יתחילו לבנות ומה יהיו המחירים.

חברות ברנוביץ ושיכון עובדים מסיימות בניית 80 דירות בכוכב הצפון. 65 דירות כבר נמכרו, לפי 100-95 אלף דולר לחדר. שני בניינים כבר מאוכלסים והשלישי יאוכלס בסוף 1998. בעוד כחודש יתחילו היזמים בבניית הבניין האחרון בפרוייקט, 37 דירות, במחירים דומים.

כמה יזמים בונים, או עומדים לבנות, את "איזורי חן החדשה", בין דרך חיפה לרחוב פרופס, מדרום לאיזורי חן. כאן ייבנו, במעגל גדול, ששה זוגות של בנייני יוקרה, 550 דירות. המחצית הדרומית של העיגול, 276 דירות, נבנית על ידי הקבלן הראשוני שמואל אולפינר. הוא מכר 88 מתוך 92 הדירות בבניין הראשון, ב-110 אלף דולר בממוצע לחדר. אולפינר יתחיל במרץ הקרוב בבניית הבניין השני, אך טרם קבע מתי יבנה את השלישי.

המחצית הצפונית של העיגול תיבנה על ידי הקבלן הראשוני שמשון זליג ועל ידי שני יזמים נוספים. לא ברור מתי ייצאו דירות אלו לשוק, ולצורך החישוב אנו מעריכים, שבניית בניין אחד מתוך השלושה, 92 דירות, תתחיל ב-1998. המחירים טרם נקבעו.

לשיכון ופיתוח יש, באיזור זה של הצפון החדש, קרקע לבניית כ-300 דירות. בימים אלו נחתם חוזה ראשון, לבניית 64 דירות עם שמשון זליג, בעיסקה משותפת לפי 50 אחוז. יש להוסיף גם 300 דירות אלו למלאי הדירות מעבר לירקון. אין עדיין מועדי תחילת בנייה וכניסה לדירות.

בניית רמת אביב ג' ונוה אביבים הסתיימה. שיכון ופיתוח והאחים לוי מסיימים בימים אלו את בניית ומכירת שני הבניינים האחרונים ברמת אביב ג' - וזהו. יותר דירות לא ייבנו כאן, כי תמו המגרשים. עכשיו מוכרים בשכונה היוקרתית רק דירות יד שניה, בכ-100-90 אלף דולר לחדר, התייצבות לאחר ירידה שנרשמה בשנה האחרונה.

איזור שבו העניינים יגעים למדי הוא המשתלה, אותה שכונת עתיד של תל אביב, בת 1,200 עד 1,500 דירות. על גבי הנייר, ולפי כל התחזיות, היו הדירות אמורות להיחטף. אחדים מהיזמים הגדולים, כמו אפריקה-ישראל, תיכננו לפני כשנתיים למכור דופלקסים וטריפקלסים ביותר ממיליון דולר. עשרות קבלנים וחברות ניגשו לפני כארבע שנים למיכרז לקניית קרקע לבניית 516 דירות ראשונות. היום, יכולים כל אלו שהפסידו לנשום לרווחה, והבעיה העיקרית היא של היזמים, המחזיקים במלאי לא-מכור של כ-250 דירות, הנמכרות טיפין טיפין, בעוד הריבית בבנק דופקת כל חודש. ספק אם הלהיטות שהיתה סביב המיכרזים בזמנו השתלמה.

היזם הגדול ביותר במשתלה הוא קונסורציום המורכב מאפריקה-ישראל, דנקנר ומליבו, עם קרקע לבניית 210 דירות, מזה 150 בבנייה, כ-100 נמכרו. רוב הדירות של הקונסורציום נמכרו בשלב הראשון. לאחר מכן נחלש השוק, וב-15 החודשים האחרונים נמכרו רק 15 דירות. בימים אלו מנסות שלוש החברות למכור 25 דירות דרך חוברת מיכרזים, דבר שיחייב אותן, על פי הערכתן, לתת הנחה של עד %6.

שרביב בונה במשתלה 150 דירות; קנ"י בונה 60 דירות; מבנה רב דירות (אלי פפושדו ואפרים הניג) 48 דירות; האחים אלה 48 דירות; א.מ.י משגב 96 דירות; אילנות הקריה 36 דירות. הדירות בשלב א' יהיו מוכנות לכניסה תוך שנה. הדירות בשלב ב' - משגב ואילנות הקריה - תוך שנתיים.

חברת פנטהאוז, בבעלות שלמה דהוקי, התמודדה לפני שנתיים וחצי על קניית חמישה מיתחמים נוספים במשתלה. כשהתברר לה שלא זכתה, פנתה לבית המשפט. בהסכם פשרה נקבע, שהיא תקבל מגרש אחד. דהוקי קנה את המגרש, שילם, אך איננו ממהר לבנות. מזלו, שלא זכה בארבעת המגרשים האחרים, שכל כך רצה בהם.

מליבו ואברהם רובינשטיין זכו זה עתה במיכרז לקניית מגרש ל-104 דירות. הם ישלמו כ-100 אלף דולר לקרקע לדירה, ב-%30 פחות ממחירי המכירה במיכרזים של 1993. הזוכים, היודעים מה מצב השוק, מתכוונים לבקש רשיון לשינוי יעוד המגרש לבניית בית דיור מוגן. זה אמנם יעלה להם בהיטל השבחה של מיליוני דולרים, אבל לדעתם עדיף כך, מאשר לבנות למגורים במשתלה. שינוי היעוד יביא לפחות לכך, שמלאי הדירות למכירה בשכונה לא יגדל עוד יותר.

בסמוך, בתל ברוך, בונים יזמים כ-460 דירות, על קרקע שקנו מהמינהל באפריל 1996. חברת קירת, בראשות יהודה קראוזה, יחד עם חברת ספאור, בבעלות משפחת יהל, קנו קרקע ל-239 דירות, ב-155 אלף דולר ליחידה, כולל פיתוח. קירת וספאור בונות בשלב זה 189 דירות, ומכרו עד עתה כ-110. המחירים: 3 חדרים 310 אלף דולר; 4 חדרים 425-380 אלף דולר; 5 חדרים 480-435 אלף דולר; פנטהאוזים 750 אלף דולר. החברה אומרת, כי קצב המכירות הוא מעל לצפוי, וכי הבניינים הראשונים יהיו מוכנים לכניסה ביוני 1998.

הקבלנים רן ויגאל מנחמי ואיזי רורברג יבנו בתל ברוך, בעיסקה משותפת, 184 דירות, מהן יבנו בשלב א' 142 דירות. עד עתה הוציאו לשוק 84 דירות, ומכרו לדבריהם "כמות יפה" ב-107-105 אלף דולר לחדר, כולל מע"מ. שניים מן הקונים הם יצחק שרם ויאיר פודים, מראשי קבוצת דברת-שרם. היזמים אינם נוקבים במספר מדויק. אין להם מה למהר, כי הכניסה תהיה ביוני 1999.

היזם השלישי הבונה באיזור היא חברת דירום, 40 דירות, בשלבים התחלתיים. חברות חבס ומבני גזית זכו במיכרז בקרקע לבניית 44 דירות, ב-202 אלף דולר לקרקע לדירה, ועוד פיתוח. לאחר זמן קצר עשו שתי החברות חושבים, החליטו שהמחיר גבוה מדי, והחזירו את הקרקע למינהל, תוך הפסד הערבות, 250 אלף דולר.

אשדר, עופר מירצקי ורוני גרושקה, מכרו 50 מתוך 63 הדירות שבנו בשלב א' של שכונת מגורים חדשה בשיכון דן. בימים אלו עומדים להתחיל בבניית שלב ב', עוד 63 דירות. היזמים דורשים 350 אלף דולר לדירת 3 חדרים; 420 אלף דולר לדירת 4 חדרים, והפנטהאוזים יימכרו (כך מקווים) ב-700 אלף עד מיליון דולר.

הפרוייקט היוקרתי הגדול של השנים הקרובות יהיה, מן הסתם, גבעת עמל א', בין שיכון צמרת, רחוב וייצמן ורחוב פנקס. חברת אלרוב, בשליטת אלפרד אקירוב, הפתיעה לפני כחודשיים, כאשר בניגוד לכל התחזיות קנתה את חלקו של השותף בקרקע, חברת אוסיף, בכ-36 מיליון דולר. אקירוב יבנה במקום שלושה מגדלים בני 30 קומות כל אחד, 350 דירות סך הכל. החשבון של אקירוב הוא, שמיתון או לא מיתון, תמיד יהיה ביקוש לדירות יוקרה במקום מובחר בצפון תל אביב. רשימת הממתינים שיש לו לדבריו ביד - שאמנם אינה מחייבת אותם לקנות - כבר מבטיחה, לכאורה, את מכירת הבניין הראשון. אפשר להניח, שבניית הבניין הראשון, כ-120 דירות, תתחיל בשנה הקרובה.

ממזרח לכביש חיפה, במה שידוע בשם גבעת עמל ב', עומדים לבנות בעתיד 1,067 דירות (ראה כתבה נפרדת). רוב התוכניות על הנייר, ואין מועד להתחלה. התוכנית היחידה שכבר יצאה לדרך, עם לוח זמנים ומחירים מפורטים, היא של חברת חבס, העומדת לבנות במקום שני מגדלים, ובהם 204 דירות בנות 2 עד 5 חדרים, וכן פנטהאוזים ודופלקסים (כלולים בס"ה). שטח הבנייה הכולל למגורים יגיע לכ-28,000 מ"ר. החברה התחייבה כלפי בנק הפועלים, המממן את הפרוייקט, לסיים את הבנייה עד אפריל 2000. סך המכירות נאמד ב-69.7 מיליון דולר, שהם 2,500 דולר למ"ר בממוצע, כנראה לא כולל מע"מ.

אחד הפרוייקטים הגדולים, היוצאים בימים אלו לדרך, הוא סביוני רמת אביב, 400 דירות יוקרה שייבנו בהדרגה, במשך שנים, על מגרשי מלון רמת אביב. בשנה הקרובה ייצאו לשוק כ-100 דירות. בשלב ראשון יבנו היזמים, משפחת ויטלה, אפריקה-ישראל ולומיר, מגדל בן 21 קומות, 77 דירות.

הבנייה מתנהלת בעצלתיים, ולאמיתו של דבר עדיין לא החלה: מה שעושים בינתיים, אחרי חודשים רבים של דיבורים וויכוחים, הוא חפירת הצלה שיגרתית של רשות העתיקות, כלומר לגרד את השטח. אפילו החפירות הרגילות עדיין לא החלו. איש אינו ממהר, כי גם כמעט אף דירה לא נמכרה, ומה הפלא, כאשר דורשים 5,000 דולר למ"ר, וקשה מאוד להשיג מחירים כאלו, ואפילו נמוכים יותר, בעבור דירות יוקרה. אגב, התוכנית המקורית היתה להתחיל בבניית בניין קטן יותר, אך לב לבייב החליט, שכיום קל יותר למכור דירות במגדל, ולכן לחץ על שותפיו עד שהסכימו לשנות את לוח הזמנים לבנייה. נראה שהדיירים הראשונים יוכלו להכנס לדירותיהם בעוד שלוש שנים לפחות.

חברת אוניל, בשליטת אליעזר פישמן (בעל מניות ב"גלובס"), החלה באחרונה בבניית 160 דירות ברחוב בלפור בת"א. המכירה עדיין לא החלה. אוניל דורשת 5,000 דולר למ"ר - מחיר גבוה מאוד, המבוסס על ההנחה, שיהיה ביקוש רב לדירות מודרניות במרכז ת"א, איזור הנהנה מתשתית שירותים ברמה גבוהה. הכניסה - בעוד כשנתיים.

מבני תעשיה, גם היא בשליטת פישמן, החלה בבניית 224 הדירות הראשונות בפרוייקט מגדלי המגורים של מיתחם יצהר לשעבר, ברחוב נחלת יצחק. 25 דירות ראשונות נמכרו במכירה מוקדמת, בכ-3,500 עד 3,700 דולר למ"ר. הכניסה בעוד שנתיים וחצי, ולכן אין היזמים ממהרים לצאת במסע מכירות. הפרוייקט מרוחק יחסית ממרכז העיר ומצפונה, ולכן המחירים נמוכים יחסית, מה שעשוי מן הסתם לעודד את המכירות.

חידה לא-פתורה היא, האם הבניין המרובע בפרוייקט מרכז השלום, שבנייתו עדיין לא החלה, יהפוך לדירות יוקרה. מנהל הפרוייקט, מנחם עינן, אמר כי עדיין לא נפלה החלטה סופית. בכל מקרה, לא תהיה לדירות אלו, אם ייבנו, השפעה מהותית על השוק, שהרי אם בשנים הקרובות ייבנו כ-2,000 דירות יוקרה בתל אביב, לא משנה אם יהיו עוד כמה עשרות במרומי המגדל הריבועי.

הפרוייקט העיקרי של דירות יוקרה למכירה ביפו הוא גבעת אנדרומדה, של חברת אילן-גת, קבוצת עדיני-בירן וקבוצת פופר. הפרוייקט הוא בן 270 דירות. בשלב ראשון, בנו היזמים 90 דירות, שדייריהן יוכלו להכנס אליהן באפריל הקרוב. נותרו למכירה 24 דירות, למשל דירת 4 חדרים ב-600 אלף דולר. בשנה הקרובה יבנו היזמים עוד 38 דירות, ומהן כבר מכרו 10.

סעיף ה"שונות" כולל כ-50 דירות, בבניינים שונים הפזורים פה ושם: דירות יוקרה ופנטהאוזים (יש גם דירות עממיות רבות) בפרוייקט חצרות יפו של משפחת מיכאלי, שני פרוייקטים של הקבלן דולינגר, כ-10 דירות בפרוייקט של מיכאל ורדי ושותפיו באלנבי 73, כמה דירות בבניינים של משה בן-גיאת, ובניינים ברחובות יוחנן הסנדלר והחשמונאים.

כמה פרוייקטים גדולים עדיין אינם יוצאים לדרך, בעיקר משום שתיכנונם לא נגמר. דוגמא בולטת הן 200 דירות היוקרה המתוכננות על מגרשיה של חברת דירום ברחובות נהרדעא ובארי בצפון תל אביב. אפריקה-ישראל, נחושתן, רמגור ומשפחת עו"ד שוב, הן בעלות שני מגרשים ברחוב בן סרוק, בצפון העיר, המיועדים לבניית 400-300 דירות. למסגרת זו, של בנייה משנת 1999 ואילך, שייכים גם 870 דירות בגבעת עמל ב' (מלבד חבס), אלפי דירות בתוכנית ל', ועוד 90 דירות בגבעת אנדרומדה. יום אחד - איש לא יודע מתי וכמה - ייבנו מגדלי דירות על כיכר המדינה. תוכניות אלו שייכות לאלף הבא. ! «אלעזר לוין «אלף דירות כבר מחכות לקונים «בתקופה שמאופיינת דווקא בירידת מחירים בדירות היוקרה, אלה שנקובות בלפחות 100 אלף דולר לחדר, אנו עדים למתקפת בנייה של דירות כאלה בדיוק בתל-אביב, ונוסף על ה-1,000 הבלתי מכורות בפרוייקטים השונים, יתווספו בשנה הקרובה עוד למעלה מ-1,000 דירות כאלה לשוק. האם יימצאו להן קונים?