היכונו לבעיות של מיכרזי פינוי-בינוי

חנות הירקות בתמונה, ברחוב סעדיה חתוכה ביהוד, הקרויה "שובר שוק", שייכת לעוזי מאיר, מ"מ ראש עיריית יהוד מסיעת הליכוד. עוזי מאיר מחזיק בשכירות מוגנת 11 נכסים של "עמידר" ביהוד. בין הנכסים חנויות, שטחי איכסון, פיצריה ועוד, וכולם נמצאים במקומות טובים בעיר.

במודעות של "אזרחים שאיכפת להם" בעתונות המקומית, מתואר עוזי מאיר כ"איש הדומיננטי ביותר בעיריה, הפועל לרווחת יהוד ותושביה", והידוע "כפותר הבעיות העירוני". עוזי מאיר הוא חבר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, ופעיל מאוד ביהוד בתחום הפינויים.

לפני שבועות אחדים יצא מיכרז של מינהל מקרקעי ישרל, פינוי-בינוי של שלושה מגרשים במיתחם אלחנני ביהוד, במבוא למדרחוב של העיר. עוזי מאיר שמחזיק בשטח המיכרז את חנות הירקות שבתמונה, עוד חנות ועוד מיפעלון - הוא גם זה שהיה במגעים מול המינהל כדי לקדם את מיכרז הפינוי-בינוי הנוגע למתחם אלחנני. ביהוד נפוצו שמועות, כאילו הוא גם מתכוון להשתתף במיכרז.

עוזי מאיר: "לא דחפתי, אבל המלצתי שיילכו למיכרז. במקום שאני המחזיק בנכס, יש לי עדיפות לקנות ללא מיכרז, אבל הלכתי לחומרה למיכרז כדי לסתום פיות. זכותי להשתתף במיכרז, אבל החלטתי לא להשתתף. כל זמן שאני לא משתתף בדיונים בעיריה, אין ניגוד עניינים, אפילו אם אני אשתתף במיכרז. יהיה לי מו"מ עם היזם הזוכה, כמו עם כולם, והתפקיד שלי בעיריה לא יכול להביא לי תועלת".

מבקרת המדינה ערכה ביהוד ביקורת בנושא "מינהלת הפינויים העירונית", שבראשה עמד עוזי מאיר, ובסופו של דבר הוחלט לפרק את הגוף הזה. מאז עוזי מאיר הוא בעל התפקיד "מחזיק תיק הפינויים" בעיריית יהוד.

יהוד היא עיר קטנה עם הרבה מיכרזי פינוי-בינוי ועם פוטנציאל צמיחה רציני, בתנאי שמיכרזים אלה יצליחו. אומרים שקבלן פינוי-בינוי טוב צריך ללכת עם מזוודה, שבה יש גם כסף מזומן וגם אקדח. מיכרזים אלה הם הכרח המציאות, ובעתיד, ככל שיגבר הצורך למחזר קרקע עירונית, תגדל חשיבותם. יחד עם זה, ברוב המקרים מדובר בקשיים רציניים בתחום הפינוי ובמערכת לחצים מצד אוכלוסיה קשה, והרשות המוניציפלית היא שחקן חשוב במיכרזים אלה.

בעקבות מסקנות ועדת רונן חלו כמה שינויים במדיניות מינהל מקרקעי ישראל, והחלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל מספר 789 מ-26.6.97 לענין מיכרזי קרקע למגורים קובעת: "שופרו תנאי התוכנית לאחר הזכייה במיכרז, או שנוספו זכויות לתוספת בנייה או של שינוי ייעוד, שינוי ניצול או פיצול מגרש - לא ישלם הזוכה במיכרז סכומים נוספים למינהל מקרקעי ישראל בגין תוספות אלה".

במיכרזי פינוי-בינוי האחרונים של המינהל, כמו במיכרז מיתחם אלחנני ביהוד, מופיעה לפיכך הפיסקה הבאה בתנאי המיכרז: "המינהל לא יתנגד לשינוי התוכנית ולא יגבה הפרשי ערך קרקע בגין שינויים שינבעו מתכנון ובלבד ששינוי התכנון וסיום הבנייה יעמדו בתקופת הסכם הפיתוח".

מדיניות זו - שמשמעותה ויתור מודע של המינהל על פוטנציאל להכנסות - מסוכנת במיכרזי הקרקע הרגילים, ועל אחת כמה וכמה בנסיבות המיוחדות של מיכרזי פינוי-בינוי, בהם רמת אי הוודאות, בגלל עלויות הפינוי, גדולה יותר. הסכנה ברורה: זהו פיתוי ליזם להגיע מראש ל"הסכמה" עם צמרת העיריה, במיסגרתה יקבל "הבטחה שקטה" להגדלת זכויות הבנייה במתחם שבו זכה.

המיכרז שמדובר בו ביהוד, 39 דירות ו-1930 מ"ר מסחרי, הוא למעשה מיכרז חוזר. באותו מיכרז בדיוק זכתה חברת "לומיר" בתחילת 97' עם הצעה של 4 מיליון שקל (הערכת השמאי כיום היא מינימום 3.9 מיליון ש"ח), אבל יחזקאל אלעני לא הצליח במסע הפינוי שלו וביטל את זכייתו. עוזי מאיר אומר, שאלעני התייאש מהמו"מ עם מחזיקי הנכסים האחרים, לא איתו.

היזמים המתמודדים במיכרז החוזר בימים אלה מודעים לסעיף הויתור של המינהל, ומנסים כמובן לשפר את הזכויות העתידיות. הקבלן יוסף נמני, למשל, הודיע שיש לו הבטחה של ראש העיר, להכפלת מספר הדירות בפרוייקט. ראש העיר, שלמה בקשי, מאשר שיינתנו עוד זכויות בנייה מעבר למוגדר בתב"ע התקפה, "אבל", הוא מסביר, "זה לא שהבטחתי ליזם מסויים לתת לו יותר זכויות בנייה מאשר ליזם אחר".

במיכרז הזה באה לידי ביטוי בעיה חריפה נוספת. העיריה, עם משרד הפנים והמינהל, גיבשו תוכנית אב ומיתאר חדשה, שמבצעת ד"ר ענת גונן. לתוכנית החדשה, שעובדים עליה כבר שנה, יש סיכוי לקבל תוקף תוך שנה. עיריית יהוד לא פירסמה באופן רשמי על דבר הכנת התוכנית (החוק אומר כי היא "רשאית" לפרסם זאת, אך אינה מחוייבת לפרסם), אבל בכיריה ומקורביה יודעים.

על פי תוכנית האב והמיתאר, השטח שיצא למיכרז הפינוי-בינוי הזה, מיועד בכלל למטרות אחרות: לא 39 דירות ו-1,930 מ"ר מסחרי לפי התב"ע התקפה, אלא שטח מסחרי בלבד. מבחינה אורבנית, כך מצהירים הן בעיריה והן בחוגי הנדל"ן של יהוד, ביעוד הקרקע למסחר לפי התוכנית המתגבשת יש היגיון תכנוני עדיף. על פי חישוב אחוזי הבנייה בתוכנית האב והמיתאר, מדובר בשטחי בנייה מסחרית של כ-13,000 מ"ר.

שווי הקרקע לפי התב"ע התקפה הוא כ-3.5 מיליון דולר לפני הפינויים. לעומת זה, שווי הקרקע לפי תוכנית האב והמיתאר מגיע לכ-10 מיליון דולר. שתי שאלות:

* האם ראוי היה שהמינהל - שהוא עצמו שותף בכיר בצוות ההיגוי לתוכנית האב והמיתאר החדשה - ימתין עם המיכרז הזה כדי לממש את התכנון הנכון יותר, ובאותה הזדמנות גם יקבל תמורה גבוהה יותר עבור הקרקע?

* האם היזם שיזכה במיכרז לפי התב"ע הקיימת, יכול למזמז קצת זמן, או, לחילופין, לבקש תב"ע נקודתית חדשה התואמת את תוכנית האב והמיתאר החדשה, וככה יגזור קופון נחמד בלי שום מאמץ?

המינהל מסר בתגובה: "מינהל מקרקעי ישראל משווק מכרזים על פי שיקולים מקצועיים וענייניים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולא על פי המלצות של איש זה או אחר. מינהל מקרקעי ישראל משווק מיכרזים על פי תב"ע מאושרת ותקפה בעת פירסום המיכרז". «משה ליכטמן «היכונו לבעיות של מיכרזי פינוי-בינוי «מיכרז פינוי-בינוי של המינהל ביהוד יצא לפי זכויות קרקע המוגדרות בתב"ע, אבל בתוכנית אב ומיתאר המתקדמת לקראת אישור, שהמינהל שותף לגיבושה, הקרקע שווה פי שלוש