הצד החיובי של ההאטה

ב-21 בדצמבר 1995, בדיוק לפני שנתיים, זיעזע פרופ' פיטר לינימן מארה"ב לרגע את שוק הנדל"ן הישראלי. לינימן, העומד בראש מחלקת הנדל"ן בבית הספר למינהל עסקים של אוניברסיטת פנסילבניה, הירצה בבית הספר לנדל"ן של להב ואנגלו-סכסון, וקבע נחרצות: "תוך שנתיים יהיה משבר במחירי הדירות בארץ, שיירדו ב-15 עד 30 אחוז".

ראשי הענף, כולל שר השיכון אז, בנימין בן אליעזר, והקבלנים, תקפו את תחזיתו של לינימן, ואמרו שאינו בקי במציאות הכלכלית בארץ. "גלובס" פירסם באותו שבוע את תחזיתו של לינימן. המערכת החליטה כבר אז, כי לאחר שנתיים תבדוק, האם צדק פרופ' לינימן. -בשבוע שעבר נערכה הבדיקה. מימצאיה: מחירי הדירות אמנם ירדו, אך בשיעורים צנועים ממה שצפה פרופ' לינימן. בשום מקום, חוץ מכמה בתי יוקרה, לא נרשמה ירידת מחירים של %30, ורק במקומות בודדים ירדו המחירים ב-%15. ברוב המקומות נרשמה הוזלה של %5 עד %10 במחירי הדירות, והיו גם אתרים וערים שבהם עלו המחירים. השינוי האמיתי חל בנפח השוק, ומספר העיסקאות הצטמק, לפי מדדים שונים, בכ-%25.

בדיקה ראשונה נערכה על פי מדד מחירי הדירות בבעלות, המחושב ומפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטסטיקה. מדד זה עמד בנובמבר 1997 (מדד דצמבר עדיין אינו בנמצא) על 194.1 נקודות, לעומת 153.7 נקודות בנובמבר 1995. זוהי עליה נומינלית של %26.3, שהיא עליה ריאלית (בניכוי עליית המדד הכללי) של %5.3. עליה ריאלית זו מנוגדת להרגשה הכללית הרווחת בשוק בשנה האחרונה, שלפיה מחירי הדירות בירידה. איך יתכן הדבר?

דוד נוימן, דובר הלשכה: "ידוע לנו שיש מקום לשפר את המדידה, ובימים אלו נבדק הנושא על ידי ועדה מקצועית. בינואר 1999 יופעל מדד חדש. אנחנו מתבססים על נתוני מס שבח, המקבל מידע על כל העיסקאות של קניית דירות. בעבר, לא כלל המידגם חלק מהישובים החדשים, כגון מודיעין, ואכן היתה טענה שהדבר מטה את המחירים במידת-מה כלפי מעלה".

יתכן הסבר פשוט לסתירה בין נתוני הלמ"ס לבין "הרגשת השוק": הלשכה צודקת, ההרגשה איננה נכונה. מי שאומר שמחירי הדירות יורדים, מתבסס לעתים קרובות על נתוני יד שניה, וזוכר נתונים מלפני כמה חודשים. מעטים יכולים לזכור באמת מה היה המחיר לפני שנתיים. חלק גדול מהדירות הנמכרות בשוק הן יד ראשונה, ומחיריהן לא ירדו בשנתיים האחרונות. מה שהוזל בעיקר הם דירות ובתי יוקרה, מיגזר מצומצם, אך בולט כלפי חוץ.

עוזי ורדיזר, מנכ"ל שיכון ובינוי, חברת הבניה למגורים הגדולה בארץ, אמר ל"גלובס": "מחירי הדירות בחברת שיכון עובדים (החברה-הבת העיקרית של שיכון ובינוי) קבועים, ומוצמדים מדי חודש למדד המחירים לצרכן". מדיניות דומה נוקטות גם חברות גדולות אחרות, כגון שיכון ופיתוח, אזורים ורמט. חברות מבוססות אינן מוכנות להוריד מחיר או לתת הנחה. הן מעדיפות לחכות, עד שימצאו קונה במחיר הקטלוגי. שיכון ופיתוח, למשל, נותנת פעמיים בשנה, בחודשי החגים, הנחה של %3 עד %5 על דירותיה, אך הדבר נהוג אצלה זה שנים.

מצד שני, קשה להסתמך על דבריהם של ראשי חברות בנייה, שיש להם אינטרס ברור בהעברת המסר שלהם לשוק. כדי לנסות ולהגיע להשוואה אובייקטיבית ככל האפשר, אסף "גלובס" נתונים על מאות דירות יד ראשונה ושניה, בערים המובילות בארץ, שנמכרו בדצמבר 1995. לאחר מכן נעשתה השוואה על דירות דומות, ככל האפשר, שנמכרו בחודש האחרון. ההשוואה אינה יכולה להיות תמיד זהה, כי פרוייקט מסויים נגמר, ולא תמיד נמכרה דירה באותו רחוב. ההשוואה נעשית בדולרים, מאחר שזה "המטבע המקובל" כל השנים בשוק הדירות.

להלן מידגם תוצאות מתוך סקירה זו. כל המחירים כוללים מע"מ. תחילה, נתונים נבחרים לגבי תל אביב, אחד מריכוזי הדירות והעיסקאות העיקריים בשוק:

* רמת אביב ג': בסוף 1995 היה הביקוש לדירות בשכונת-יוקרה זו בשיאו, ודירות יד שניה של 4 חדרים, בבנייני אפריקה-ישראל, נמכרו במחירי שיא של עד 550 אלף דולר. היום תשיג דירה כזו ב-490 אלף דולר, הוזלה של %11. דירת 4 חדרים בבנייני שו"פ ברחוב גרונר נמכרה לפני שנתיים בכ-450 אלף דולר, והיום ב-420 אלף דולר, הוזלה של כ-%9.

* המשתלה: המחירים ירדו, בשל היצע של מאות דירות חדשות הנבנות כמעט בבת אחת. לדוגמא, חברת שרביב מכרה לפני שנתיים דירת 4 חדרים ב-440 אלף דולר. בחודש האחרון נמכרה אותה דירה ב-405 אלף דולר, הוזלה של %9. גם יזמים אחרים, כמו אפריקה-ישראל, הוזילו דירות ב-%7 עד %10.

* דירות יד שניה במרכז העיר: דירת 4 חדרים ברחוב דב הוז נמכרה לפני שנתיים ב-365 אלף דולר. דירה דומה נמכרה כיום ב-340 אלף דולר, הוזלה של כ%7. דירת 3 חדרים ברחוב שינקין נמכרה לפני שנתיים ב-245 אלף דולר, ודירה דומה עולה כיום כ-270 אלף דולר, התייקרות של %10, הנובעת ממחסור בדירות באיזור. דירת 2 חדרים בדיזנגוף עלתה לפני שנתיים 175 אלף דולר, ודירה דומה ברחוב המקביל, בן יהודה, עולה כיום כ-160 אלף דולר, הוזלה של %9 (הנתונים לגבי 1997 נמסרו ע"י אנגלו סכסון כיכר המדינה). דירות יד שניה ברחובות קטנים בצפון העיר עלו לפני שנתיים 230-220 אלף דולר, והמחירים כיום 220-210 אלף דולר, הוזלה של כ-%5.

להלן נתונים נבחרים על עיסקאות בערים גדולות אחרות:

* ירושלים: רוב העסקים בעיר הם בדירות יד שניה. ירידת המחירים בולטת בדירות יקרות, פחות בדירות עממיות. דירת 5 חדרים בתלפיות נמכרה לפני שנתיים ב-445 אלף דולר, והמחיר כיום כ-390 אלף דולר, הוזלה של כ-%12.5. דירת 4 חדרים ברמת שרת נמכרה לפני שנתיים ב-300 אלף דולר, אך בינתיים גדל ההיצע, ובשבוע שעבר נמכרה דירה כזו, עם מחסן גדול, ב-250 אלף דולר, הוזלה של %20, אם להביא בחשבון את המחסן. דירת 3 חדרים ברחביה הוזלה מ300 ל-250 אלף דולר, כ-%17. לעומת זאת, דירת 3 חדרים בגילה נמכרה לפני שנתיים ב-145 אלף דולר, ודירה דומה נמכרה בשבוע שעבר ב-140 אלף דולר, הוזלה של %3. מחירי דירות 4 חדרים ברמות שמרו על יציבות, כ-220 אלף דולר. דירת 3.5 חדרים בקטמון הישנה עלתה אז 275 אלף דולר, היום 260, הוזלה של %5. (המקור: מערך הנתונים הממוחשב של שיר"ן, משרד המכירות המרכזי של מתווכי ירושלים).

* חיפה: דירת 4 חדרים במקום טוב על הכרמל, למשל כרמליה, עלתה לפני שנתיים 220 אלף דולר, והיום עולה 200 אלף דולר, הוזלה של %8. וילה דומשפחתית בדניה ב', נמכרה בסוף 1995 בכ-540 אלף דולר, והיום ניתן להשיגה בכ-480 אלף דולר, הוזלה של %11.

* כפר סבא: בסוף 1995 מכרה משפחת חבס דירות 4 חדרים בפרוייקט "רום העיר" ב-252 אלף דולר בממוצע, ואותן דירות נמכרות כיום ב-284-265 אלף דולר, התייקרות של %5-%9. דירות 5 חדרים בפרוייקט נמכרו לפני שנתיים ב-300-277 אלף דולר, והמחירים כיום 325-296 אלף דולר, התייקרות של %7-%8. זהו פרוייקט המגורים הגדול בעיר, ובו כ-500 דירות.

* רעננה: דירת 5 חדרים בפרוייקט בבניה, של חברת עץ לבוד, נמכרה לפני שנתיים ב-325 אלף דולר. היום, נמכרות דירות 4 חדרים, בפרוייקטים של בובליל ואורן במערב העיר, בכ-300 אלף דולר. קוטג'ים בינוניים נמכרו ב-330-320 אלף דולר, וכאן נרשמה הוזלה של כ-%10.

* מודיעין: עשרות קבלנים בונים אלפי דירות במודיעין, והמחירים נשארו ללא שינוי בשנתיים האחרונות. דירות 3 חדרים נמכרות ב-140-130 אלף דולר, לפי הגודל והמיקום, ודירות 4 חדרים נמכרות ב-170-160 אלף דולר. לפני שנתיים אפשר היה לקנות משיכון ופיתוח דירות 3 חדרים ב-128 אלף דולר. כיום אין להשיג דירה במחיר כזה.

* ראשון לציון: רוב הקבלנים, לדוגמא חברת שוסטר, מכרו לפני שנתיים דירות 4 חדרים ב-200 אלף דולר. המחירים כיום, אצל קבלנים אחרים, כגון ישקו, זהים. חברת פנטהאוז, של שלמה דהוקי, מכרה לפני שנתיים קוטג'ים של 255 מ"ר ברוטו ב-460 אלף דולר. חברה זו הורידה את המחירים ב-%5-%7.

* רחובות: אזורים מכרה בסוף 1995 דירות של 4 חדרים, בפרוייקט רחובות החדשה, ב-220-200 אלף דולר, לפי הגודל. דירות אלו עולות כיום 224-201 אלף דולר, התייקרות של %1-%2. זהו פרוייקט המגורים הגדול ביותר הנבנה כיום ברחובות, מתוכנן ל-2,000 דירות, כיום כ-330 בבניה. גם בפרוייקט אחר של החברה בעיר, בחלקה הצפוני, המחירים ללא שינוי בשנתיים האחרונות, 60 אלף דולר לחדר.

* רמת גן: דירת 2 חדרים ברחוב רש"י נמכרה לפני שנתיים ב-136 אלף דולר. מחירי הדירות הקטנות נשארו ללא שינוי. במחירי דירות גדולות נרשמה בשנתיים האחרונות הוזלה של כ-%7.

* חולון: דירות 4 חדרים במרכז העיר, יד שניה, נמכרו לפני שנתיים בכ-160 עד 165 אלף דולר. המחירים כיום - ללא שינוי.

* רמת השרון: דירות 4 חדרים ברובע הדר, בין סוקולוב לאינשטיין, נמכרו לפני שנתיים ב-330-300 אלף דולר. המחיר היום (לדברי אנגלו סכסון) ללא שינוי. קוטג'ים בני 220 מ"ר בנוי, על מגרשים בני 400 מ"ר, ברחוב נחשון, אחד הטובים במערב העיר, נמכרו לפני שנתיים ב-850 אלף דולר. המחיר כיום ירד ל780 אלף דולר, הוזלה של כ-%8.

* נתניה: דירת 4 חדרים ברחוב מכנס נמכרה לפני שנתיים ב-270 אלף דולר. דירה דומה נמכרת כיום בכ-230 אלף דולר, הוזלה של %14. קוטג'ים יד ראשונה, של קבלן חיפאי, ברמת פולג, מדרום לנתניה, נמכרו לפני שנתיים ב-395 אלף דולר. באחרונה מכרו קוטג' דומה ב-360 אלף דולר, הוזלה של %9.

היכן הנפילות הגדולות: בדירות ובבתי יוקרה. דוגמא בולטת היא הוילה של דוד וולקן, ברחוב אהבת ציון בצפון ת"א. לפני שנתיים הוערכה על ידי שמאי ב2.5 מיליון דולר. בימים אלו היא נמכרה ב-2.1 מיליון דולר, ב-%18 פחות מהשומה. אספן היודאיקה רובי כץ מכר לפני שנתיים וילה בת 300 מ"ר, על חצי דונם, ברחוב מדינת היהודים בהרצליה-פיתוח, ב-1.15 מיליון דולר. היום, לפי מחירון אינשטיין, שוויה של וילה כזו נע בין 750 אלף ל-1 מיליון דולר, וקרוב לוודאי לא יותר מ-850 אלף דולר, הוזלה של כ-%30. קוטג'ים באפקה הצפונית הוזלו מ-1.3 ל-1.15 מיליון דולר. פעם אפשר היה למכור דירה בת 175 מ"ר בגן העיר בתל אביב ב-1.1 מיליון דולר, היום משיגים בעדה 850-800 אלף דולר בלבד. גם בסביון וכפר שמריהו נרשמו ירידות מחירים ניכרות.

צריך לציין שני גורמים נוספים בהקשר זה. ראשית, שער הדולר בישראל בשנתיים אלה עלה בכ-%15, כלומר גם דירה ששמרה על מחירה הדולרי, למעשה הוזלה מבחינה ריאלית, כי מדד המחירים לצרכן עלה בשיעור גבוה יותר. שנית, בדירות החדשות נותנים הקבלנים תוספות ומתנות שונות, במקום להוריד מחירים. ובסך הכל, המחירים אכן ירדו, אם כי פחות ממה שצפה פרופ' לינימן. «אלעזר לוין «הצד החיובי של ההאטה «לפני שנתיים הגיע לישראל פרופ' לינימן, מומחה לנדל"ן מארה"ב, וצפה נפילה חזקה במחירי הדירות כאן. בדיקה מקיפה של גלובס בשבוע שעבר מראה שנפילה לא היתה, אבל המחירים בהחלט ירדו בין %5 ל-%10 בממוצע. השינוי האמיתי חל בנפח השוק: מספר העיסקאות הצטמק, לפי מדדים שונים, בכ-%25