יש עניין מיוחד, ויש מיכרז

לא תמיד די באישור ביהמ"ש להסכם פשרה, כדי להגן על הסכם מפני תובענה לבטלו. בסקירה שתובא להלן הורה ביהמ"ש לבטל הסכם למכירת זכויות בנייה בגג, למרות שהסכם זה קיבל תוקף של פסק דין בהסכם פשרה, וזאת משום שהסכם המכר נעשה ללא מיכרז, למרות חובה שבדין.

בניין המריבה מצוי ברחוב אמזלג, והיה בבעלות רשות הפיתוח. רשות הפיתוח, באמצעות חברת עמידר, מכרה את הדירות בבניין לדייריו. ראש עיריית תל אביב דאז, שלמה להט, המליץ על מכירת דירה בבניין למשה וורדה קליף, ללא מיכרז, לאחר שוועדת הפטור ממיכרז של מינהל מקרקעי ישראל העניקה לעיסקה פטור מחובת מיכרז. לאחר מכירת הדירה לקליף, חתם קליף על הסכמה לרכישת הגג במחיר הערכה של עמידר. עמידר הודיעה על אישור העיסקה. קליף חתמו על טופס הסכם מכר לזכויות הבנייה. לפי טופס זה נמכרו לקליף זכויות הבנייה על גג הבניין. עמידר לא חתמה מצידה על הטופס, שכן סברה, כי מסירת הטופס מקורה בטעות. לסברתה, הכוונה היתה למכור לקליף את הגג ללא זכויות הבנייה.

קליף עתרו לביהמ"ש המחוזי, בינם לבין עמידר נחתם הסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק דין, לפיו רכשו קליף את זכויות הבנייה ואילו קליף התחייב לשלם %12 משווי זכויות אלו לעמידר. דיירי הבניין האחרים, אשר לא היו צד לאותו הסכם פשרה, עתרו לביהמ"ש בבקשה לביטולו של הסכם המכר של זכויות הבנייה על הגג. לטענתם, זכויות הבנייה על הגג, הינם רכושם של כלל בעלי הזכויות בבניין, בהתאם לחלקם ברכוש המשותף. עוד טענו, כי היה על עמידר למכור את זכויות הבנייה במיכרז.

חוק חובת מיכרזים תשנ"ב-1992 נכנס לתוקפו במאי 1993. גם קודם לכן חלה על מכירת מקרקעי ישראל חובת מיכרז, מכוח החלטות מועצת המינהל. החלטות המינהל מורות, כי מסירת קרקע עירונית תיעשה על פי מיכרז פומבי. להחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל מעמד של הנחיות פנימיות. הנחיות אלו מחייבות את הרשות, ופעולה בניגוד להן עשויה להיפסל. הפסיקה בדבר חובת קיום מיכרז קבעה, כי רשות מינהלית רשאית לסטות מהוראות פנימיות, שנקבעו על ידה בעניין מיכרזים, ובלבד שקיימת סיבה סבירה ועניינית. סטייה המעלה חשש לשיקולים זרים, תביא לבטלות ההליך המינהלי.

עמידר וקליף הצדיקו את העיסקה ביניהם בכך, שהעניין בה בגידרה של הנחיה פנימית, בה נקבע פטור פומבי למגרש ששטחו אינו עולה על חצי דונם, אשר אינו מהווה יחידת בנייה עצמאית, והדרוש לבעל הנכס להשלמת מגרשו בהתאם לתוכנית בניין עיר מאושרת. כמו כן קובעת ההנחייה הפנימית, כי דיור תפוס, המוצע לשכנים הגרים בבית בו מצוי הנכס, במקרה בו אין דייר הנכס מעוניין ברכישתו, פטור ממיכרז.

ביהמ"ש סבור, כי אין צידוק זה יכול לעמוד לאישורה של העיסקה. גג אינו מגרש, ואינו דרוש לקליף להשלמת מגרשם. כך אין גג נכס תפוס. זאת ועוד, ההנחיה הפנימית קובעת פטור ממיכרז פומבי. ספק רק אם ההנחיה מכשירה מכירה ללא קיום מיכרז פנימי, במקרה בו קיימים יותר מקונה פוטנציאלי אחד.

צידוק נוסף תלו עמידר וקליף בטענה, כי היחיד שניתן למכור לו את הגג היה קליף, שכן רק קליף יכול לבנות על הגג ברצף עם הדירה הקיימת. ביהמ"ש סבור, כי אמנם את התועלת המירבית מהגג יכול להפיק קליף, אך יחד עם זאת אין בכך כדי לענות לשאלת הפטור ממיכרז. העובדה שלאדם מסויים יש עניין מיוחד במקרקעין, שמכירתם מחייבת מיכרז, רלבנטית לקביעת שוויו של הממכר עבור אותו אדם. העניין המיוחד עשוי להשפיע על המחיר, שיוצע על ידי אותו בעל עניין, כדי לקדם את סיכויו לזכות במיכרז. אולם אין בקיום עניין מיוחד זה כדי לשחרר את הנכס מחובת המיכרז.

ביהמ"ש סבור, כי כל רוכש דירה בבניין זכאי היה ליהנות מהזכות להשתתף במיכרז על מנת לנסות ולרכוש את הגג. כל דייר הינו בעל עניין פוטנציאלי, שכן גם אם לא יוכל לבנות על הגג, עדיין עשוי הוא לעשות בגג שימושים אחרים, כמו מרפסת שיזוף וכד'. על עמידר היה להציע את הגג בתנאים זהים לכל משתתפי המיכרז, ולבחור את ההצעה המועילה ביותר.

עמידר התקשרה עם קליף לפני שפרסמה את המיכרז למכירת הדירות האחרות בבניין. לדעת ביהמ"ש, היתה עמידר חייבת להציע את הגג למכירה לכל בעלי הדירות. פעולתה היתה הפרה ברורה של חובת מיכרזים. ביסוד חובת מיכרזים מקובלת ההנחה, שאת האינטרס הציבורי בהשגת המחיר הגבוה ביותר, ניתן לקדם בדרך של הצעת הממכר למכירה במיכרז. אפילו האמינה עמידר, כי קיימות סיבות טובות להעדפת מכירת הגג לקליף ללא מיכרז, אין כל הסבר לעקיפת הוועדה לפטור ממיכרז, ועדה שגם עמידר וגם קליף היו מודעים לקיומה.

המטרות אותן באה חובת מיכרזים לשרת, הן הבטחת מנהל תקין ומניעת משוא פנים. זאת כדי ליצור אמון בין הציבור לבין אלו המופקדים על המינהל הציבורי. עוד מקדמת חובת המיכרז את האינטרס העיסקי של קיום משק יעיל, וקבלת המחיר הגבוה ביותר, שניתן לקבל עבור זכות כלשהי. שתי מטרות אלו חייבו הימנעות מהתקשרות עם קליף ללא מיכרז. ואם היו שיקולים שניתן היה לבסס עליהם פטור ממיכרז, רק הוועדה לפטור ממיכרז היתה רשאית לאשר התקשרות כזו.

ביהמ"ש אישר הסכם פשרה בין עמידר לבין קליף, כאמור לעיל. הדיירים מלכתחילה היו צד לתובענה, שהוגשה על ידי קליף נגד עמידר. אלא בטרם שנמסרו התובענות לדיירים נמחקו הדיירים מאותה תובענה, וביהמ"ש נתבקש לאשר הסכם פשרה בין עמידר לבין קליף. באותו הסכם פשרה אישר ביהמ"ש הסכם מכר, לפיו נמכרו הגג וזכויות הבנייה לקליף. ביהמ"ש המחוזי קובע, כי כל שנעשה במסגרת אותו דיון והסכם הפשרה שבא בעקבותיו, אינו מחייב את הדיירים האחרים. ההסכם פוגע בזכויות הדיירים, שכן הוא מקפח את זכותם להתמודד על רכישת הגג, ומאפשר שינוי מפלס הגג ללא הסכמתם. לכן מורה ביהמ"ש על ביטול פסק הדין, שאישר את הסכם הפשרה בהעדרם של הדיירים האחרים בבניין.

התוצאה היא, שהסכם למכירת זכויות הבנייה בגג כמו הגג לקליף - בטל. ביהמ"ש הורה לעמידר לפרסם מיכרז למכירת הגג וזכויות הבנייה עליו.

התובענה התקבלה.

מפי השופט: יהונתן זפט. ת.א. 1259/94 התובעים: יוסי דראי ואחרים נגד הנתבעים: עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל. משה ורדה קליף. בשם התובעים: עו"ד מלכה אנגלסמן. בשם הנתבעים 1-3: עו"ד אשר רוגל בשם הנתבעים: 4-5: עו"ד יורם חכם כל הזכויות שמורות - C « «יש עניין מיוחד, ויש מיכרז «עמידר לא קיימה את חובת המיכרז ועקפה את ועדת הפטור, בנימוק של עניין מיוחד של רוכש בזכויות בנייה בגג, אבל ביהמ"ש החליט כי חובת המיכרז חייבת להתקיים