מרכז השלום: העיריה מחוייבת לתכנון המקורי

פרק נוסף בסכסוך הארוך סביב מרכז השלום שבין האדריכל אלי עטיה (להלן: "עטיה") לבין היזם דוד עזריאלי באמצעות חברת קנית השלום השקעות בע"מ (להלן: "היזם") בעניין פרוייקט מרכז השלום (להלן: "הפרוייקט") נדון לאחרונה בפני שופטת ביהמ"ש המחוזי בת"א, שרה סירוטה.

בית המשפט קבע, כי בעצם הכללת תוכנית של עטיה כתנאי עיקרי במיכרז לביצוע הפרוייקט, נולדה מחוייבותה של עיריית תל-אביב (להלן: "העירייה") להשגיח, שהיזם יפעל בהתאם לעקרונות התוכנית המקורית. ומכיוון שהיזם סטה מהתוכנית העקרונית, הורה בית המשפט על מינוי מומחה, שיבדוק את האפשרות להחזיר את התוכנית למתכונתה המקורית.

העירייה הוציאה מיכרז לתכנון והקמת מרכז השלום. עזריאלי זכה במיכרז, למרות שהיו הצעות אחרות על פיהן אמורה היתה העירייה לקבל תמורה כספית גבוהה יותר. העירייה העדיפה את הצעתו של היזם, בשל היופי והייחודיות שבתוכניתו של עטיה, שתכנן עבור היזם את התוכנית.

בעקבות סכסוך שפרץ בין היזם לבין עטיה, נפרדו דרכיהם. במקום עטיה מונה האדריכל אברהם יסקי להשלמת בניית הפרוייקט, וזאת רק לאחר שהעירייה התנתה את ההסכמה לחילופי הארכיטקטים בהצמדת היזם לתוכנית הארכיטקטונית המקורית של עטיה ובמינוי האדריכל אריה שילה (להלן: "שילה") כמפקח מטעמה, על מנת שלא יהיו סטיות מן התוכנית. הצדדים התחייבו כלפי ועדת המיכרזים לפעול יחדיו לקידום הפרוייקט, וכי איש מהם לא ינקוט בשום הליך שיעכב את ביצוע הפרוייקט על פי התכנון, בשינויים כפי שיידרשו על ידי מהנדס העיר.

בבוררות שנערכה בין עטיה ליזם בפני השופטת (בדימוס) הדסה בן עיתו, חוייב היזם בתשלום שכר טרחתו של עטיה, כשזכויות השימוש בתוכניות שהכין עטיה עברו ליזם. הבוררת חייבה את עטיה שלא לנקוט בשום צעד שיעכב את ביצוע הפרוייקט. כמו כן היא קבעה, שניתן לערוך שינויים בתוכנית במהלך הביצוע ובלבד שהכל ייעשה במסגרת המיכרז.

עטיה הגיש תביעה ראשונה ובה עתר למתן סעדים הזהים לסעדים בתובענה הנוכחית, אולם בעילת תביעה שונה - פגיעה בזכות היוצרים של עטיה. השופט גבריאל קלינג דחה תביעה זו, והצדדים ממתינים לתוצאות הערעור בביהמ"ש העליון.

בתביעה דנן עתר עטיה, בין השאר, למתן פס"ד הצהרתי, לפיו יוצהר כי העירייה מחוייבת לגרום לכך, שהיזם יבנה את הפרוייקט על פי התוכניות המקוריות שהוא הגה. כמו כן נתבקש צו מניעה האוסר על העירייה ליתן היתרים לבניית הפרוייקט שלא על פי התכנון המקורי, אלא אם החריגה הינה מינימלית והכרחית. כמו כן ביקש עטיה סעדים זמניים עד לברור התובענה העיקרית. עילת התביעה הפעם היתה - הפרת הבטחה שלטונית של העירייה לפעול על פי התוכנית המקורית של עטיה. החלטתה הנדונה של השופטת סירוטה ניתנה במסגרת הבקשה למתן סעד זמני.

לטענת עטיה, נציגי העירייה, במספר רב של פעמים, התחייבו כלפי עטיה וכלפי תושבי העיר, שלא לסטות מהתוכנית הארכיטקטונית המקורית. עטיה משמש לפה לתושבי העיר שחרדים לאופיה ויופיה של העיר. לטענת עטיה, העירייה והוועדה המקומית אישרו שינויים בתוכנית המקורית בעניינים המהותיים הבאים:

א. במקור תוכנן, לפי תנאי המיכרז, שהקומות העליונות בשלושת המגדלים ישמשו למגורים והקומות האחרות למשרדים. בפועל רוכז בנין אחד למגורים, ובכך שונה הפרוייקט באופן מהותי וחזותי.

ב. על פי התוכנית המקורית אמורה היתה המעטפת החיצונית של הבניין להיות מבטון לבן וזכוכית מראה בצבע תכלת שמים. במקום זאת נתקבלה בקשתו של היזם לשנות את החומר בזכוכית, אשר בסופו של דבר תביא לבניית מגדלים אפורים וכבדים שיאבדו את היופי שזיכה את הפרוייקט במיכרז.

ג. שינוי צורת החלונות אף היא פוגעת בהצעה המקורית בצורה אכזרית.

לטענת עטיה, העירייה מחוייבת במחוייבות ציבורית ומוסרית כלפי תושבי העיר להוציא לפועל את התוכנית המקורית שזכתה במיכרז, אולם היא נכנעה לגחמותיו של היזם שמבקש למחוק את חותמו של המתכנן.

לטענת העירייה, יש למחוק את התובענה על הסף היות שטענות דומות הועלו על ידי עטיה בתובענה הקודמת, והם נדחו, כאמור, על ידי השופט קלינג. עוד טענה העירייה, כי אין כל יריבות בינה לבין עטיה, שכן בעל דברה היה היזם.

לגופו של עניין טענה העירייה, שהיא זכאית לדרוש שינויים מהיזם בכל שלב משלבי הפרוייקט, במיוחד כשהשינויים הם הכרחיים. השינויים הנדונים היו הכרחיים, וקיבלו את בירכתה של הוועדה המחוזית. לטענתה, במקרה הנדון, לא מתקיימים הרכיבים של עילת הבטחה שלטונית, במיוחד לא כלפי עטיה.

לטענת היזם, מאזן הנוחות נוטה לצידו, שכן עיכוב בבנייה יגרום נזק רב. בפרוייקט הושקעו כספים רבים ולא ניתן לשנות דבר מוגמר. עטיה לא היה צד למיכרז, ולכן אין לומר שניתנה לו הבטחה שלטונית. יתרה מכך, לא נתקיים אף תנאי מהתנאים המקימים עילת הפרת הבטחה שלטונית. התוכנית המקורית היתה תוכנית מקדמית, שלצורך יישומה היה צורך בשינויים המדוברים. לטענת היזם, תוכניתו של עטיה בעניינים הנדונים נתגלתה כבלתי אפשרית מבחינה ביצועית, לכן היה צורך בביצוע השינויים.

השופטת סירוטה קובעת, שאומנם ראוי היה כי עטיה ירכז את כל עילותיו בהליך אחד, וטוב היה לו היה מצרף את העילה הנדונה (הפרת הבטחה שלטונית) לתובענה הקודמת שנדונה בפני השופט קלינג (בעילת הפרת זכויות יוצרים), אולם היא דוחה טענה מקדמית זו, שכן עטיה פעל בתום לב בתביעתו הקודמת בכך שהיה סבור שהוא פועל על קרקע בטוחה, שכן הוא סמך על קביעה קודמת של בית המשפט, אשר קבע שזכות היוצרים לא נשללה ממנו. כמו כן ראש החץ בתביעתו הקודמת היה כנגד היזם, ובתביעה הנדונה - כלפי העירייה.

השופטת סירוטה קובעת, שלעיני ועדת המכרזים היתה תוכנית מפורטת, וקשה לומר שמציאות הביצוע לא יכלה להשיג את חלום התכנון. מה שסביר הוא, שהשינויים נבעו מרצונו של היזם לחסוך במשאבים.

השופטת סירוטה קובעת, כי עניין הערך הארכיטקטוני של הפרוייקט היה העמוד התיכון בבחירת היזם. ערך זה הינו ערך מוסף כספי, שכן הפרוייקט יהווה נקודת משיכה לתיירות.

השופטת סירוטה מעלה תמיהות, האם אכן השינויים היו הכרחיים. לא היתה שום סיבה, לא תכנונית ולא ערכית, לשנות מן התוכנית לפזר את המגורים בקומות העליונות של המגדלים, אין ספק שהשיקול הכלכלי הביא לייחוד המגורים בבניין אחד.

נקבע שגם לעניין ציפוי הבטון הלבן הדבר אפשרי. החלפת המעטפת בזכוכית תשנה את צורת הפרוייקט, שיהפוך לאפרורי. מוזרה העובדה, שהיזם הוא זה שיזם את השינויים ולא מהנדס העיר כמוסכם.

השופטת סירוטה קובעת, שהתחייבותו של עטיה שלא לגרום לעיכוב בביצוע הפרוייקט אינה יכולה לחסום את דרכו מלהתריע על ביצוע שינויים מהותיים בתוכנית. אי אפשר לסגור את שערי בית המשפט לנוכח פגיעה בהתחייבות שיש לה השלכה ציבורית. העירייה מחוייבת להקפיד על מילוי תנאי המיכרז, שאם לא כן, יכול מתמודד במיכרז להלביש הצעתו מחצלות של יופי שעולות בממון, וזאת כדי לסבר את העין בלבד, ובעת הביצוע להפשיט את המחצלות ולהותיר בנין של חולין, מתוך מגמה להוזיל את הפרוייקט.

השופטת סירוטה מותחת ביקורת על הוועדה המחוזית, שהסתמכה על החלטות הוועדה המקומית. תפקידה של הוועדה המחוזית היה לפקח על החלטות הוועדה המקומית, והיה עליה לבחון את השינויים בקפדנות, ולא לסמוך על בעל הקרקע (העירייה) שהוא במקרה גם הוועדה המקומית.

יחד עם זאת, ידו של עטיה על התחתונה בעניין מאזן הנוחות. והשופטת סירוטה מצרה, שלפעמים החומר מנצח משום שלרוח אין משאבים כספיים. קושי נוסף שניצב בפני מתן הסעד הזמני נעוץ בשאלה האם המדובר כבר במעשה עשוי.

השופטת מביעה תמיהה על כך, שהעירייה ויתרה על ליווי וביקורת של אדריכל שילה, בניגוד למוסכם. ולכן השופטת מחליטה למנות בשלב זה מומחה שיבדוק האם ניתן להחזיר את הגלגל אחורנית (קרי להוראות התוכנית המקורית) בענין החלונות וציפוי החזית, ואולי גם לעניין פיזור המגורים. בית המשפט לא דן בשאלה האם המדובר בהפרת הבטחה שלטונית, וקובע שתנאי במיכרז הוא יותר מהבטחה מינהלית גרידא, זוהי הבטחה לכולי עלמא.

השופטת סירוטה לא רואה מקום ליתן צו מניעה שלא יתחילו בבניית המעטפה, וזאת מתוך הנחה שהיזם לא ייחפז לעשות כן. וכן היות שהתקדמות הבנייה תהיה בתיאום עם הארכיטקט המלווה.

ה.פ. 1670/97 המר' 14911/97 בימ"ש מחוזי ת"א.

השופטת: שרה סירוטה.

בשם המבקש: עו"ד א. פלדמן.

בשם המשיבים: עו"ד נ. קונשטוק (העירייה), עו"ד ט. ארליך (עזריאלי), עו"ד מיארה (ועדה מחוזית) «עו"ד רמי שר-ישראל «מרכז השלום: העיריה מחוייבת לתכנון המקורי «ביהמ"ש המחוזי החליט, שיש למנות ליווי מקצועי לפרוייקט מרכז השלום, על מנת לשמור על התיכנון המקורי של אדריכל אלי עטיה, שבזכותו זכה היזם דוד עזריאלי במיכרז