עושק המוכר ביטל החוזה

9 שנים לאחר חתימת חוזה למכירת דירה, ביטל אותו ביהמ"ש, לאחר שקבע שהרוכש ניצל את מצוקת המוכר ליצירת תלות מוגזמת ולהשגת חוזה בתנאים בלתי סבירים

כ-9 שנים לאחר חתימתו, ביטל בית המשפט המחוזי בת"א חוזה למכירת דירה. נקבע כי התלות שפיתח המוכר בקונה ותנאי החוזה הבלתי סבירים מעידים על עושק המוכר, ולכן יש לבטל את חוזה המכר.

התובע - יעקב וינקלר (להלן: "וינקלר") - היה הבעלים הרשום של דירה בפ"ת (להלן: "הדירה"). התובע נקלע למצוקה כלכלית ולווה כספים מהנתבע מס' 2 - ד"ר יצחק חמרא (להלן: "חמרא") - וממלווים אחרים, בתיווכו של חמרא. ההלוואות נשאו ריבית חודשית גבוהה, ווינקלר לא הצליח לעמוד בהחזר התשלומים.

משנוכח וינקלר כי אינו עומד בהחזר וחובותיו לנושים תופחים, החליט למכור את הדירה לשם פירעון חובותיו. וינקלר קרא לחמרא, ודן עימו באפשרות כי יעמיד את דירתו למכירה. חמרא הציע לוינקלר לרכוש ממנו את הדירה, ובתמורה התחייב לפרוע את חובותיו למלווים.

ביום 24/6/88 נערך בין וינקלר לחמרא חוזה למכירת הדירה. בחוזה ובמסמכים שנחתמו בסמוך לחתימת החוזה שונה שמו של הקונה, ובמקום חמרא נרשמה כקונה אמו של חמרא - הנתבעת מס' 1 (להלן: "גב' חמרא"). ביום 15/12/88 נרשמה גב' חמרא כבעליה של הדירה.

בשנת 1989 הגיש וינקלר תביעה לביהמ"ש המחוזי, במסגרתה ביקש כי ביהמ"ש יצהיר כי החוזה בטל, וכך גם ייפוי הכוח שניתן לעו"ד דינור לפעול בשם וינקלר. וינקלר טען, כי ההסכם בטל בשל פגמים בכריתתו. לטענתו, הוטעה באשר לתנאי החוזה ולמהותו.

עוד טען, כי החוזה נגוע בעושק, באשר חמרא ניצל את מצוקתו וקשר עימו עיסקה אשר תנאיה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל. וינקלר אף טען, כי לא נכרת הסכם מחייב בינו לבין גב' חמרא, שכן שמה הוסף לחוזה כקונה לאחר חתימתו על החוזה, ומבלי שהוא היה מודע לכך.

חמרא הודה, כי בתחילה ביקש כי יירשם כקונה, אולם לאחר מכן ובטרם נחתם ההסכם, אמר לעו"ד דינור כי הוא מעדיף שאמו תירשם כקונה, שכן הכספים שבהם נפרעים חובותיו של וינקלר - הם כספיה.

השופט קלינג קובע, כי וינקלר לא התכוון להתקשר בהסכם עם גב' חמרא, ולא היה מודע לשינוי שנעשה. וינקלר ניהל את המו"מ עם חמרא, ואין להתפלא עליו שלא בחן את זהות הקונה בחוזה. אדם סביר היה מניח, שהחוזה הוא עם מי שניהל עימו מו"מ. במצב דברים זה, אין לומר, כי היתה לתובע גמירות הדעת הנדרשת להתקשר בהסכם עם גב' חמרא.

טעות בזהות המתקשר יורדת לשורש ההצעה והקיבול, ומשום כך עלולה היא למנוע קשירת חוזה. בנסיבות אלה, לא נכרת חוזה על פי סעיף 5 לחוק החוזים (חלק כללי), שכן הקיבול יכול להיות רק על ידי הניצע. גב' חמרא לא היתה בגדר ניצע, והסכמתה לחוזה אינה מהווה קיבול.

למעלה מהצורך, מוסיף השופט קלינג, שינוי שם הקונה מהווה שינוי מהותי, שכן חמרא הבטיח לוינקלר כי בחתימת החוזה יבוא הקץ לחובותיו, ויחד עם זאת יותר לו להמשיך להתגורר בדירה. לגב' חמרא לא היתה מחוייבות כזו.

השופט קלינג אף קובע, שדין החוזה להתבטל אף בשל עושק המוכר, לפי סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי).

לדברי השופט, אין ספק שוינקלר היה במצוקה עת שפנה לחמרא וביקש כי ירכוש את דירתו ויסיר ממנו את עול חובותיו. המצוקה נבעה מלחץ הנושים וממצבו הגופני המתדרדר. וינקלר הופנה לחמרא כדי שיעזור לו, בידיעה שחמרא עוסק בהלוואות בשוק האפור ויוכל לסייע לו בקבלת הלוואה. היחסים בין וינקלר לחמרא התפתחו והובילו לתלות כמעט מוחלטת של וינקלר בחמרא. חמרא הוא שסייע לוינקלר להיכנס לסחרור של הלוואות, אשר הוביל, בסופו של הליך, לשקיעתו למצוקה עמוקה.

השופט קלינג קובע, כי על מנת שיתקיים עושק, על הטוען להצביע על מצוקה ועל כי תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. בהיות המצוקה ותנאי חוזה גרועים שני גורמים משולבים לבחינת העושק, ראוי לשקלל את עוצמתם. כך שככל שתגבר המצוקה, ניתן יהיה למצוא עושק גם אם עוצמת התנאים הגרועים פחותה, וכך ניתן יהיה לקבוע קיומו של עושק כאשר תנאי ההתקשרות גרועים במידה קיצונית אפילו עוצמת המצוקה פחותה.

במקרה הנדון, קובע השופט קלינג, תנאי החוזה היו גרועים, שכן וינקלר מכר את הדירה בתמורה להבטחתו של חמרא לפרוע את חובותיו. לא היתה בפני וינקלר כל הערכה של סך חובותיו מלבד דיברתו של חמרא, כי הסכום הגיע ל-60 אלף דולר. בפועל, לא נמצאה בחוזה התחייבות מפורשת לפרוע את החובות במלואם, ואכן החובות לא נפרעו.

כמו כן, אף שחמרא הבטיח לוינקלר שיישאר לגור בדירה, נקבע בחוזה כי על וינקלר לפנות את הדירה תוך 3 חודשים.

אף לו שולמה התמורה הנקובה בחוזה (60 אלף דולר), היה בכך כדי לעשוק את התובע, שכן שווייה הוא 100 אלף דולר. מכירת הדירה בכ-%60 משווייה היא ללא ספק עיסקה שתנאיה גרועים במידה בלתי סבירה. השופט קלינג ראה בהגשת התביעה משום הודעה על ביטול החוזה.

התוצאה הסופית: ביהמ"ש קובע כי הסכם המכר וייפוי הכוח בטלים, וניתן צו לביטול רישומה של גב' חמרא כבעלי הדירה.

ת.א. 1276/89 בימ"ש מחוזי בת"א.

השופט: גבריאל קלינג.

בשם התובע: עו"ד דוד מילשטין.

בשם הנתבעים: עו"ד ד. אזוגי. «עו"ד רמי שר-ישראל «עושק המוכר ביטל החוזה «9 שנים לאחר חתימת חוזה למכירת דירה, ביטל אותו ביהמ"ש, לאחר שקבע שהרוכש ניצל את מצוקת המוכר ליצירת תלות מוגזמת ולהשגת חוזה בתנאים בלתי סבירים