עיסקאות קרקע נוגדות: הראשון לא תמיד זוכה

שאלת התחרות בין שתי עיסקאות נוגדות במקרקעין עלתה שוב לדיון בביהמ"ש המחוזי בת"א. ביהמ"ש קבע, כי על אף שהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין (להלן: "החוק") קובעת, כעיקרון, שזכותו של הרוכש הראשון גוברת על זו של הרוכש השני, הרי שבמקרה הנדון, הן בגלל חלוף הזמן מאז העיסקה הראשונה (למעלה מ-22 שנים) והן מחמת מחדליו של הרוכש הראשון, אין הוא יכול להסתמך על סעיף זה.

העובדות במקרה הנדון היו: בשנת 1973 רכש מאיר מידב (להלן: "מידב") ממאיר עצמון (להלן: "עצמון") חלקת מקרקעין. רק כעבור קרוב ל-20 שנה, לאחר ששונה ייעוד הקרקע מחקלאות לבניין, החל מידב לטפל בהשלמת הרישום של העברת המקרקעין על שמו. לשם כך חתמו מידב ועצמון, באפריל 1992, על תצהירים שבהם הציגו את הגירסה האמורה, ועורכת הדין שטיפלה בעניין היתה אמורה להגיש את התצהירים לרשויות מס שבח מקרקעין.

ביוני 1995 התברר למידב שלא נעשה דבר להעברת הזכויות על שמו, וכי התצהירים לא הוגשו לשלטונות מס שבח. משפנה מידב לרשויות המס, התברר לו שעצמון מכר את הקרקע לאלי ידיד (להלן: "ידיד"). ביום 22/6/95 רשם מידב הערת אזהרה בטאבו, ואז התברר לו שכבר בתאריך 2/2/95 נרשמה הערת אזהרה לטובת ידיד, אולם המקרקעין טרם נרשמו על שמו של ידיד.

מידב עתר לפסק דין, שיצהיר על זכותו להירשם כבעלים על המקרקעין ועל כך שזכותו עדיפה על זו של ידיד. מידב הסתמך על הוראת סעיף 9 לחוק, שזו לשונה: "התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגרמה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה".

השופט גבריאל קלינג דחה את התובענה, וקבע שאין מידב יכול להסתמך על הוראות סעיף 9 לחוק, הן בגלל חלוף הזמן מאז העיסקה שעליה הוא סומך את התובענה, והן מחמת מחדליו במשך תקופה זו.

סעיף 9 לחוק, המדבר בעיסקאות נוגדות, מהווה סטייה מהעיקרון המתנה קיומן של זכויות מקרקעין ברישום. מכיוון שהרישום אינו נעשה כהרף עין, וחולף זמן בין קשירת עיסקה לרישומה, ננקטו כמה צעדים שמטרתם להגן על התחייבות לעשות עיסקה עד לרישומה, שהעיקריים שבהם הם רישומה של הערת אזהרה, והוראת סעיף 9 לחוק.

סעיף 9 לחוק עוסק בשתי עיסקאות שנעשו בסמיכות זמן, כאשר במהלך הדברים הרגיל לא ניתן היה לרשום את העיסקה ואולי אפילו הערת אזהרה. אין הסעיף עוסק בשתי עיסקאות שנעשו כאשר בין האחת לשנייה חלפו שנים רבות. אין הצדקה להגן, בנסיבות אלה, על הקונה הראשון, שהיתה לו שהות לדאוג לרישום זכותו והוא לא ניצל אותה.

לאותה תוצאה, קובע השופט קלינג, ניתן גם להגיע, אם נראה כי בהתנהגותו של מידב דבק אשם תורם. לו בדק ידיד את הרישום קודם לעיסקה שעשה, לא היה מגלה דבר, באשר מידב, באשמו התורם, לא דאג לרישום זכותו, או לפחות לרישום הערת אזהרה לטובתו.

לצורך קביעה זו עורך השופט קלינג השוואה עם דיני אכיפת חוזים. על פיהם, אשמו התורם של הנפגע מהווה שיקול נגד אכיפת החוזה, והוא משתבץ בין שאר השיקולים המסורתיים שבתי המשפט שוקלים בבחינת סעד האכיפה.

השיקולים שביהמ"ש שוקל בבואו לאכוף חוזה מעוגנים בעיקר בסעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ובייחוד בסעיף 3 (4), על פיו: "הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה:... (4) אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין".

השופט קלינג קובע, כי משך הזמן שבו לא נקף מידב אצבע מלמדת, כי אין זה צודק ליתן לו סעד של אכיפת חוזה.

אמנם, קובע השופט קלינג, סעיף 3 (4) הנ"ל מכוון לאכיפת חוזה בין הצדדים לחוזה, ואילו בענייננו מדובר במערכת יחסים בין צד לחוזה לצד ג', אך בהחלט ניתן ללמוד כך גם לענייננו.

טעם נוסף לדחיית התובענה הוא שמידב, העותר לעשות שימוש בזכותו על פי סעיף 9 לחוק, חייב לעשות בזכותו זו שימוש בתום לב (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי)). מידב, שלא עשה דבר במשך שנים כה רבות, אינו יכול לטעון לתום לב.

השופט קלינג קובע, כי תרופתו של מידב עשויה להיות חיובו של עצמון בפיצויים.

התוצאה הסופית: התובענה נדחית.

ה"פ 2041/95, בימ"ש מחוזי בת"א. השופט: ד"ר גבריאל קלינג.

בשם המבקש: עו"ד יהודית אשד, בשם המשיבים: עו"ד יצחק אבידני. « «עיסקאות קרקע נוגדות: הראשון לא תמיד זוכה «רוכש קרקע, שבמשך יותר מ-20 שנה לא דאג לרישום זכותו ואף לא לרישום הערת אזהרה, לא נהנה מעדיפות על רוכש שני של הקרקע. מחדליו של הרוכש הראשון מעידים כי לא פעל בתום הלב הראוי