פיצויים בהפרת חוזה: בלי עיסקאות עתידיות

בפסק דין שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון נקבע, כי בדרך כלל אין חובת הפיצויים שעל מוכר נכס לשלם לקונה עקב הפרת החוזה כוללת גם תשלום בגין מניעת הרווח שהיה צומח לנפגע מעיסקאות עתידיות עם צדדים שלישיים. עוד נקבע, כי בדרך כלל המועד להערכת שווי הנכס, לצורך הערכת הפיצויים, הוא מועד מתן פסק הדין.

המערערים - רוני לובליאנקר ואח' (להלן: "המערערים") - היו הבעלים של קרקע בשטח של כ-70 דונם בצפון ירושלים. בשנת 1980 הופקעה הקרקע זו (יחד עם מקרקעין אחרים) לצורך הקמת שכונת מגורים. עתירה לבג"צ כנגד ההפקעה, נדחתה.

בשנת 1987 הסכים מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממק"י") להקצות למערערים קרקע חליפית תמורת הקרקע שהופקעה, בכפוף לאישור ועדת הפטור ממיכרז פומבי שליד ממק"י (להלן: "הוועדה"). ממק"י הגיש לוועדה מסמך בעניין זה, ממנו עלה שהקרקע החלופית שהתכוון ממק"י להקצות למערערים היתה בפיסגת זאב, כאשר שווי הקרקע המופקעת כ-%84.5 משווי הקרקע החליפית, והמערערים אמורים לשלם את ההפרש.

הוועדה דחתה את הבקשה, וזאת לאחר שנציג ממק"י התנגד לקבלתה. ממק"י, שראה בקבלת אישור הוועדה תנאי מתלה להסכם, ראה את ההסכם כבטל. המערערים הגישו תובענה לביהמ"ש המחוזי בי"ם כנגד שר האוצר וממק"י (להלן יחד: "הרשות"), וטענו לקיומו של הסכם מחייב בינם לבין הרשות בעניין הקצאת המגרש החליף. הרשות טענה, כי לא נכרת הסכם מחייב וכי היא מוכנה לפצות את המערערים על פי הקריטריונים הקבועים בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור).

ביהמ"ש המחוזי קבע, כי משלא נתקבל אישור הוועדה - ההסכם בטל. בין לבין הסכימו המערערים, בשנת 1989, לקבל מהרשות פיצויים שלא יהיו שנויים במחלוקת, והמגרש החליף נמכר.

ערעור שהגישו המערערים על החלטה זו לביהמ"ש העליון נתקבל. נקבע, כי ההסכם אומנם היה כפוף לתנאי מתלה, אלא שממק"י הוא זה שהכשיל את מילוי התנאי, ולפיכך מנוע הוא מלהסתמך על אי מילויו. נקבע כי נקשר בין הצדדים הסכם מחייב, הן לסוג הפיצויים בגין ההפקעה (הקצאת קרקע חליפית) והן לשוויים של המקרקעין המופקעים והחליפיים. על כן הוחזר הדיון לביהמ"ש המחוזי, לשם קביעת הסעד המגיע למערערים עקב הפרת ההסכם על ידי הרשות.

ביהמ"ש המחוזי דחה את תביעת המערערים לקבלת קרקע חלופית, במסגרת תביעה לאכיפה בקירוב. נקבע כי הפיצויים ייפסקו על בסיס שווי המגרש החליף.

בפסק דינו קבע ביהמ"ש המחוזי, כי יש לפסוק פיצויים על יסוד שוויו של המגרש החליף בשנת 1989 (מועד תשלום הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת), ולא בשנת 1995 (מועד הגשת חוות הדעת מטעם הצדדים לגבי שווי הקרקע החלופי). זאת שכן העלייה החדה לא היתה בתחום ציפיותיה של הרשות, כי סביר היה להניח כי המערערים היו מוכרים את המגרש מיד לאחר שהיה מוקצה להם בשנת 1989. מתוך סכום פיצויים זה הופחת הסכום שלא היה שנוי במחלוקת וששולם כבר למערערים.

המערערים הגישו ערעור על פסק דין זה לביהמ"ש העליון. הערעור נדון בפני הרכב השופטים: אליעזר גולדברג, דליה דורנר ויעקב טירקל. את פסק הדין העיקרי כתבה השופטת דורנר. השאלה העיקרית שעלתה לדיון היא, האם יש לפסוק פיצויים על יסוד שווי המגרש החליף בשנת 1995, או על יסוד שוויו בשנת 1989.

כידוע, קובעת השופטת דורנר, הסעד הראשוני על הפרת חוזה הינו אכיפה. הזכות לקבלת פיצויים מהווה תחליף לסעד האכיפה. הפיצויים נועדו להעמיד את הנפגע באותו מצב שבו היה אילו החוזה קויים, והוא זכאי לפיצוי על הנזק שנגרם לו בגין הפרת החוזה. זאת, בין אם הנזק מתבטא בהפסד ישיר, ובין אם הוא מתבטא בהפסד רווח.

עיקרון רחב זה כפוף לכללים בדבר "ריחוק הנזק". מפר חוזה פטור מתשלום פיצויים עבור נזק שלא ניתן היה לצפותו, וחייב הוא - כמיצוות סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) - אך בתשלום פיצויים בגין נזק שאותו צפה כתוצאה מסתברת של הפרתו או שהיה עליו לצפותו. במבחן הציפיות מקופלים המבחן הסובייקטיבי של המפר והמבחן האובייקטיבי של אדם סביר.

המבחן האובייקטיבי הוא שאלה שבדין שאינו טעון הוכחה, אלא נקבע על פי ניסיון החיים והשכל הישר. ככלל, ניסיון החיים והשכל הישר מובילים למסקנה, כי בהיעדר מידע על מטרת העיסקה, ניתן לצפות את הנזק הנובע ישירות מן ההתקשרות בין המפר לנפגע. לעומת זאת, תוצאות הנובעות מעיסקות שיכול היה הנפגע לבצע עם צדדים זרים, אילו קויים החוזה, מצויים מחוץ לתחום הנזק הצפוי. על כן, מוכר שקיבל את התמורה עבור הממכר אך לא סיפק אותו, יחוייב בד"כ לשלם לקונה פיצויים בגובה ערכו של הממכר בעת התשלום.

שכן אילו המוכר היה ממלא אחר התחייבותו, היה בידי הקונה רכוש בשווי זה. לעומת זאת, בדרך כלל, אין מחייבים את המפר בתשלום פיצויים בגין מניעת הרווח שהיה צומח לנפגע מעיסקות עתידיות בממכר, שאותן היה עשוי לבצע אילו קיים המפר את התחייבותו הבסיסית, זאת, אלא אם המפר צפה בפועל נזק זה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

בענייננו, קובעת השופטת דורנר, סטה ביהמ"ש המחוזי מן הכלל בדבר הערכת הנזק על פי שווי השוק של הממכר, וצמצם את הנזק הצפוי על יסוד עיסקה, שעל פי הערכתו היו עושים המערערים במגרש החליף, לו קיימה הרשות את ההסכם עימם.

לכן, קובעת השופטת דורנר, יש לחשב את סכום הפיצויים להם זכאים המערערים, לרבות הסכום ששולם להם בשנת 1989 (שכן, לצורך חישוב הפיצויים סביר להניח כי הפיצויים, שכבר שולמו למערערים, הושקעו ברכישת מקרקעין אחרים, ומכל מקום היה על המערערים לעשות כן בגדר חובתם להקטנת נזקם), על פי ערכם הקרקעי בשנת 1995, כפי שנקבע ע"י שמאי הצדדים.

השופט גולדברג הסכים לפסק דינה של השופטת דורנר, אולם הוסיף מספר מילים ביחס לעמדתה, לפיה יש לשלם פיצויים בגובה ערכו של הממכר בעת התשלום. לדעת השופט גולדברג, הכלל הקובע את המועד להערכת הפיצויים הינו גמיש ומותאם לנסיבות העניין. סעיף 10 לחוק החוזים תרופות יוצר מבחן כפול לתיחום הנזק בר הפיצוי: מבחן הסיבתיות (איתור הנזקים שנגרמו ע"י הפרה) ומבחן הציפיות (בחינת אותם נזקים שהם צפויים ובגינם מוטלת אחריות).

במסגרת מבחן הסיבתיות, ניתן לומר כי כל עלייה בערכו של הנכס הוא נזק שבא כתוצאה מן ההפרה, שהרי אלמלא ההפרה היה בידו נכס בשווי כספי המגלם את העלייה במחירו. יישום מבחן הסיבתיות מצדיק, אם כן, מתן פיצויים בהתאם לשווי הנכס בעת מתן פסה"ד. ואולם, יישום מבחן הציפיות עשוי להצדיק ניטרול של מרכיבים מסויימים בעליית ערך הנכס, אשר לא היו צפויים למפר בעת כריתת החוזה.

יובהר כי מבחני הסיבתיות והציפיות אינם מספיקים לקביעת המועד להערכת הפיצויים. עליהם יש לצרף גם את נטל הקטנת הנזק. אי עמידת הנפגע בנטל זה עלולה להביא להקדמת המועד שעל פיו ייקבע שווי הנכס, והעמדתו על המועד שבו יש לייחס לקונה את אי העמידה בנטל זה.

בחוזה שהופר על ידי המוכר, נטל הקטנת הנזק המוטל על הקונה יכול לבוא לידי ביטוי גם ב"חיובו" לרכוש נכס חלופי תוך זמן סביר מאז שנודע לו על ההפרה. אולם נטל זה איננו מוחלט. ייתכנו נסיבות בהן אין לדרוש מהנפגע שירכוש נכס חלופי לאחר ביטול החוזה. כך הוא, לדוגמא, כאשר המוכר - המפר כבר קיבל את התמורה, ולקונה - הנפגע אין יכולת כלכלית לרכוש נכס חלופי. דוגמא נוספת - כאשר אין היצע בשוק לנכס דוגמת הנכס שהיה נשוא חוזה המכר שהופר.

כאשר חוזה המכר מתייחס להספקת נכס בעל תכונות ייחודיות, אין לומר כי לנפגע עומדת אפשרות לרכוש נכס חלופי. השאלה אם נכס מקרקעין (שאינו דירת מגורים) נכנס בגדר קטיגוריה זו תלויה במספר משתנים: מיקומו הגיאוגרפי, אפשרויות ניצולו לצרכיו של הקונה, אפשרות הבנייה עליו וכיוצ"ב. אל מול זה יש להעמיד את האפשרות לרכוש נכס מקרקעין בעל תכונות דומות (מעין "ביצוע בקירוב").

שאלה נפרדת, קובע השופט גולדברג, נוגעת להשבחת הנכס ע"י המוכר - המפר, בתקופה שבין הפרת החוזה למתן פסה"ד. אם השביח המוכר את הנכס (בפעולות שאינן מחוייבות על פי החוזה), כי אז יש מקום לקזז את ההשבחה מפיצויים המגיעים לקונה. זאת להוציא מקרה בו המוכר הינו המדינה, ופעולות השבחת הנכס לא נעשו על ידה כבעלים של הנכס, אלא במסגרת מחוייבותה הכללית כרשות שלטונית לפיתוח סביבתי של כלל המקרקעין באיזור.

השופט טירקל מסכים לפסק דינה של השופטת דורנר ולהערותיו של השופט גולדברג.

התוצאה הסופית: ערעור המערערים התקבל.

ע"א 8556/96 7017/95 ביהמ"ש העליון.

השופטים: אליעזר גולדברג, דליה דורנר, י. טירקל.

בשם המערערים ע"ד ש. ליבליך.

בשם המשיבים: עו"ד ש. ולר.«עו"ד רמי שר-ישראל«פיצויים בהפרת חוזה: בלי עיסקאות עתידיות«ביהמ"ש העליון קבע, כי בדרך כלל אין חובת הפיצויים שעל מוכר נכס לשלם לקונה, עקב הפרת חוזה, כוללת גם תשלום בגין מניעת הרווח העתידי שיכול הקונה להשיג מעיסקאות עתידיות עם צד שליש