נקודה זו נותנת הנחת מס ניכרת לרשתות עיסקיות רבות החוכרות, כשיטת עבודה, חנויות, בניינים, אולמות, מחסנים וכיו"ב במרכזים מסחריים שונים בישראל, כאשר ייקור העלות ב-%3.5 היווה גורם משמעותי, במיוחד כאשר מתח הרווחים עומד על אחוזים בודדים מהמחזור. יותר מכך, לא תהיה קיימת בעיית ההחזר של ההשקעה שבגינה נוצרו חוזי 10+10 המפורסמים.
והסוכריה שבעיסה - לפי הילכת קו אופ צפון, יש בסיס לדעה כי ביטול הסכם אופציה ל-10 שנים משנה 11 עד שנה 20, כיום, בטרם הגיע מועד מימושו, יחסוך (או יתן החזר) של מס רכישה בגין כל 20 השנה ששולם בעבר (או שנמצא בהליכי דיון משפטי).
פרשת ה-10+10 היוותה סיבה שבגללה יזם דני דורון, נשיא לשכת רו"ח דאז, את התיקון, ואשר נוצרה עקב התמחור של החזר השקעת החוכר במקרקעין חכורים ושיפורים שנעשו בהם (תקופת החזר הנעה לפי גובה ההשקעה ומתח הרווחים בין 12 ל-25 שנים). כאמור, בעיה זו לא תהיה קיימת יותר.
יותר מכך, מאחר שחכירה לפחות מ-25 שנים איננה "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מס שבח מקרקעין, ובתוספת ב' לחוק האינפלציה, הרי אם שולמה מראש תוצג, לפי שאלת אורך החכירה, כהוצאות מראש בסעיף "הנכסים" במאזן.
הצגה כזו שוללת את היותה בגדר "נכס קבוע" לפי תוספת ב' לחוק האינפלציה מ-1985, מאחר שהיא הוצאה "מותרת בניכוי", על פי הסייג שנקבע בתוספת הנ"ל. יותר מכך, אמנם נכסים חכורים מוגדרים לעיתים כנכס קבוע גם אם אינם רשומים במאזן, אך לפי מאמר שכתב אהוד שוסטק, כלכלן ומשפטן, אין סייג זה חל על החכירות שבנדון. לכן, במידה רבה של ודאות, ניתן לגרוס שאין מדובר ב"נכס קבוע" (בסוגיה זו נרחיב בחלק ג' לרשימתנו).
המסקנה דלעיל יוצרת מצב בו הוצאות מימון החכירה יותרו כולן (אף החלק האינפלציוני שבהן), ואם מומנה החכירה בהון עצמי, יותר הניכוי לשמירת ההון כולו (במגבלת סעיף 7 לחוק התיאומים). זאת כמובן בנוסף לדמי החכירה עצמם, שיותרו בניכוי שוטף הן מכוח פקודת מס הכנסה סעיף 17, ולחילופין מכוח תקנות מס הכנסה (הפחתת דמי חכירה), העוסקות בהפחתת דמי חכירה שאינן מותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, בתנאי שהחכירה פחותה מ-25 שנים.
האם ניתן יהיה לטעון, כי מכירת זכות חכירה לחוכר לזמן מסויים שיוגדר (נניח 15 שנים ומעלה) מהווה מכירה הונית הנופלת בגדר "נכס"? טענה כזו אכן אפשרית לדעתנו, וזאת על פי עקרונות יסוד בדיני המס המבחינים בין הון לפירות כפונקציה, בין השאר, של משך התקופה. סבירות התקבלות תיזה זו בבתי משפט קיימת, אך היא תלויה בשאלה מי יציג אותה בפני בית המשפט - מס הכנסה או הנישום. על פי הסטטיסטיקה, טיעונים כאלו שמועלים על ידי רשויות המס יתקבלו בסבירות גבוהה יותר.
אם תתקבל הצעה כי מדובר בנכס הון, כי אז ודאי יהיה צורך בייחוס עלות למכירתו. עלות זאת תהיה, ככל הנראה, חלק מעלות הזכות במקרקעין כולה, הגם שמדובר ברווח הון (כפי שמקובל לדוגמא בשריפה ופיצויים מחברת ביטוח, גם שם לוקחים רו"ח ומחשיבים חלק מעלות הבניין (רווח שהוא בגדר זכות במקרקעין). במקרה כזה, תחזור הקושיה לצורתה, והשאלה תהיה האם יכול נישום להחכיר ל-10 שנים + יום חכירה ארוכת טווח, ללא תשלום מס (זקיפת עלות ) בעוד החוכר יוכל להפחית את כל ההוצאה והוצאות המימון האינפלציונית בגינה.
תוצאה כזו תהיה התגשמות הרע ביותר לו יכלה נציבות מס הכנסה
לצפות, שהרי תיקון 40 נועד בעצם לשרש את תכנון המס המקובל לפי החוק הישן, אך דמותו
מפחידה ונוראה הרבה יותר. «עו"ד אברהם אלתר, אהוד שוסטק «תכנוני מס לחכירות עד 25
שנים (ב') «
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
