פריצה בפיצוי דרך

ביולי 1999 ניתן פירסום לפס"ד, בו נפסקו פיצויים לבעל קרקע שחלקתו הופקעה לצורך בניית מחלף בצומת רעננה-כפר סבא. כמי שהיה מעורב בנושא כשמאי מטעם ביהמ"ש, מצאתי לנכון להאיר ולהדגיש שניים מתוך מכלול הנושאים המשפטיים והשמאיים החשובים שביהמ"ש המחוזי בת"א (השופט משה טלגם ס. נשיא) נתן להם ניתוח נרחב בפסק הדין.

א. שווי קרקע המיועדת ל"דרך"

פיצויים בגין הפקעה לדרך ולצרכי ציבור בכלל כוללים שני רכיבים: האחד הינו הפיצוי בגין ירידת הערך (סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה) והשני הינו הפיצוי בגין ההפקעה עצמה.

הרכיב הראשון מבטא את ירידת שווי הקרקע מייעודה ערב ההפקעה לייעודה החדש כדרך.

הרכיב השני משקף את שווי הקרקע לפי ייעודה החדש (כדרך), שממנו מותר להפחית %25 שבגינם אין משלמים פיצויי הפקעה, לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943.

עד לפסיקה דנן, הנוהג השמאי היה לקבוע (אוטומטית), כי שווי הקרקע כמיועדת לדרך הינו %10 משווי קרקע בסביבה.

נוהג זה התבסס על פסיקת ביהמ"ש המחוזי בתל אביב (המרצה 5270/70 ברכה גוגול נ. עיריית חולון - טרם פורסם), שבה נדונה שאלת שווי חלקה שיועדה לדרך ונקבעה כ-%10 משווי החלקות הסמוכות. דא עקא, שהנסיבות באותו אירוע (גוגול) היו כל כך ספציפיות, שאימוץ הקביעה שניתנה באותו מקרה כמוסכמה שמאית גורפת המיושמת באופן אוטומטי, בטעות יסודו.

המאפיינים במקרה שנדון בפס"ד גוגול, היו ייחודיים ושונים בתכלית השינוי מאלה הנוהגים בהפקעות למטרת דרך, המבוצעות כיום על ידי הרשויות:

1. במקרה גוגול נשארה הקרקע ביעוד לדרך בידי הבעלים עשרות שנים (מ-1928, בה נרשמה הפרצלציה, ועד 1963, בה הופקעה החלקה). זאת בניגוד לנהוג כיום, כאשר מטרת התוכנית היא לייעד שטחים לדרכים. בתוכנית המפקיעה במקרה דנן נאמר במפורש: "השטחים המיועדים לדרכים יופקעו על ידי מחלקת עבודות ציבוריות (מע"צ) מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 ויירשמו על שם המדינה לפי סעיף 5 לפקודה האמורה".

2. החלקה שהופקעה באירוע של פס"ד גוגול לא שימשה כדרך על פי תרשים הפרצלציה גם אחרי ההפקעה ב-1963. לעומתה התרשים שצורף לתוכנית המפקיעה במקרה דנן (מח/54/ב') מתווה את תוואי הדרך העוברת בפועל בשטח המופקע נשוא השומה באירוע רעננה.

3. הפקעת החלקה אשר יועדה לדרך באירוע גוגול, לא בוצעה במטרה שאכן תשמש ביעודה המקורי כדרך, אלא לצורך הכנת תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, ואילו במקרה רעננה מטרת ההפקעה היתה שונה מיעוד החלקה המקורי. ואכן בשעתו טען השמאי שלו, כי "כאן (במקרה גוגול - י.א) אין שום תכנון, זה לא תכנון ערים אלא פרצלציה למכירה אשר צריכה לעבור תכנון מחדש").

הנסיבות הספציפיות של אירוע גוגול מוליכים למסקנה אחת ויחידה והיא:

אין להקיש מהפיצוי שנקבע בפסק הדין הנ"ל לפיצוי שיש לקבוע בהפקעות לדרכים בכלל, לרבות הפקעה על פי התוכנית המפקיעה בצומת רעננה (מח/54/ב').

לאור האמור לעיל, מצאתי כי על פי עקרונות שמאיים מקובלים, במבחן של "שווי ממוכר מרצון לקונה מרצון", נכון לקבוע אמת מידה והתייחסות אמיתית לנושא זה, דהיינו: שווי קרקע ביעוד לדרך, אשר עומדת להיות מופקעת ליעוד החדש, הינו - אפס.

כאמור, קיבל ביהמ"ש המחוזי את העקרון שהוצע בחוות הדעת, ובכך סייע בפריצת דרך בנושא פיצויים בגין הפקעת קרקע לדרך.

החשיבות וההשלכות הציבוריות שבאימוץ הגישה השמאית האמורה הינן בשלושה מישורים:

ראשית, תואמת הפסיקה האמורה והגישה השמאית את רוח חוק יסוד כבוד האדם וחירותו - קניין.

שנית, צמצום הזכות של הרשויות להפקעה ללא תמורה ולו גם חלקית, הינה צעד בכיוון שחרור מהשרידים שהשאיר השלטון הבריטי בקולוניות. נוהג זה אינו קיים באנגליה עצמה.

שלישית, התקרבות לתפיסה האנגלית-אמריקנית ביחס לפיצויים בין הפקעות, לפיה יש לפצות את המופקע החל מהסנטימטר הראשון להפקעה.

לית מאן דפליג, שלמגמה האמורה יהיו השלכות על הרשויות המפקיעות ותקציבי ההפקעה העתידיים שיידרשו, אך גם זה הינו מחיר ראוי שהציבור ישא בו בביצוע פרוייקטים ממלכתיים הכרוכים בהפקעת רכוש הפרט.

ב. שווי קרקע לעניין חישוב פיצוי בגין ירידת ערך

אומדן חישוב הפיצוי בגין ירידת הערך הנובע מפרסום תוכנית המפקיעה קרקע, משקף את ההפרש בין שווייה של הקרקע במצבה ערב הפרסום של התוכנית המפקיעה לבין שווייה בהתאם ובעקבות התוכנית הפוגעת.

הסוגיה שנדונה היא, באיזו מידה יש להתחשב באומדן שווי הקרקע במצבה התיכנוני של טרם פרסום התוכנית הפוגעת, בתוכניות אשר טרם אושרו לגביה אך יצרו לה ציפיות ופוטנציאל תכנוני וערכי.

בעקרונות שנקבעו בחוות הדעת לביהמ"ש נקבע, כי בהיבט של שווי הקרקע ערב התוכנית המפקיעה ובהתעלם ממנה, הרי שיש להביא בחשבון באומדן שווייה את הפוטנציאל התיכנוני הממשי שהיה לה, ובתנאי שהוא ניתן להוכחה ברורה ולא כנתון כללי של תכנון עתידי ערטילאי כלשהו.

ההיגיון שעמד מאחורי עקרון זה נסמך והשתרשר, בין היתר, מההגיון שהנחה בפס"ד ביטון ואח' נ. מדינת ישראל, מפי השופטת מרים בן-פורת, לפיו, באומדן שווי הקרקע במצב הקודם, יש להתעלם מהשפעת ההקפאה הנגרמת למקרקעין עקב הליכי התכנון של התוכנית המפקיעה.

ביהמ"ש אימץ גם את העיקרון השמאי האמור ותמך אותו בלשונו הרהוטה ובפסיקה נרחבת. פסק דין דנן (מחלף רעננה - ת.א 165/97), מהווה פריצת דרך משפטית ושמאית, מהחשובות בשנים האחרונות בנושאי הפקעות לצרכי ציבור ופיצויי הפקעה.

ב"כ התובעת - עו"ד משה קמר.

ב"כ הנתבעות - עו"ד עירית גל ועו"ד עמנואל נוה.

הכותב הוא מהנדס ושמאי מקרקעין