"פריצה בפיצוי דרך" - האמנם?

בתגובה על מאמרו של ירמיהו אלוני (גלובס נדל"ן 12.7.99):

המאמר פורסם עקב מתן פס"ד בת.א. 165/97 בבית המשפט המחוזי בת"א, על ידי השופט משה טלגם, שאימץ חוו"ד מר אלוני לפיה: "שווי קרקע ביעוד לדרך, אשר עומדת להיות מופקעת ליעוד החדש, הינו - אפס". בכך, רואה מר אלוני סיוע "בפריצת דרך בנושא פיצויים בגין הפקעת קרקע לדרך" והשאלה היא: האמנם?

האמנם שוויה של דרך במבחן שוק המקרקעין שווה לאפס? במה שונה יעוד לדרך מיעוד לשטח לבנייני ציבור או מיעוד לשטח ציבורי פתוח, שגם להם קיים שוק מקרקעין מצומצם הכולל את הרשויות המפקיעות בעיקר? האם גם יעודים אלה שווים לאפס?

האם יתכן שקרקע כלשהי, ביעוד כלשהו, המהווה גורם ייצור ככל גורם אחר כמו בטון, בלוקים, כורכר אספלט וכו', יהיה שוויה אפס? האם תיתכן בכלל גישה עקרונית/שמאית שתקבע קריטריונים לשומת קרקע כלשהי בשיעור אפס?

האם ייתכן שבעידן בו נרכשות קרקעות בסכומי עתק ובקנה מידה ארצי לצורך סלילת כבישים ארציים מהירים ולצורך סלילת כבישי אגרה, יהיה שווי קרקעות אלו אפס?

הנוהג השמאי לקבוע שווי קרקע לדרך בשיעור כ-%10 משווי קרקע בסביבה, התבסס בחלקו על הנחיות השמאי הממשלתי משנת 1966, ובחלקו על פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי בהמרצה 5270/70 (ברכה גוגול נ. עיריית חולון), מיום 22.7.71.

הנסיבות באותו פס"ד גוגול לא היו ספציפיות במיוחד ואימוץ הקביעה שניתנה באותו מקרה כמוסכמה שמאית אינו בטעות יסודו, כפי שמגדיר זאת מר אלוני.

אינני רואה הבדל, מנקודת מבט המפקיעים והמופקעים, ששם (בפס"ד גוגול) תוערך הדרך %10 משווי הסיבה וכאן יוערך שוויה לאפס. מבחינת המהות של השווי וההערכה - אין הבדל.

באשר להשלכות הציבוריות שבאימוץ הגישה השמאית הנ"ל, לדעתי, ההנחות במאמר לא מומשו.

ראשית, אינני רואה במה תואמת או לאו "הפסיקה האמורה והגישה השמאית את רוח חוק יסוד כבוד האדם וחירותו - קניין". חוק היסוד הנ"ל אינו שולל ביצוע הפקעות. הפסיקה ברעננה לא מנעה ביצוע הפקעה. הפסיקה האמורה הפחיתה מהפיצוי %25 בגין הפקעה ללא תמורה.

שנית, הפסיקה ברעננה לא צמצמה זכות הרשויות להפקעה ללא תמורה. גם לא חלקית.

שלישית, אין בפסיקה האמורה שום "התקרבות לתפיסה האנגלית-אמריקנית ביחס לפיצויים בגין הפקעות, לפיה יש לפצות את המופקע החל מהסנטימטר הראשון להפקעה". כאמור, פסק הדין ניכה אותם %25 ללא תמורה.

כבישי אגרה שמופעלים ויופעלו על בסיס מסחרי, אין סיבה ונימוק שיוערכו בשיעור אפס, אלא לפחות כמו סביבתן המיידית (חקלאית או אחרת). זאת, גם בהתחשב בהשקעות המסיביות בכבישים ותשתיות אלה.

הכותב הוא שמאי מקרקעין« יובל דנוס « "פריצה בפיצוי דרך" - האמנם?