אי התאמה בחוזה מכר

בית המשפט העליון, בהתייחסו לאי-התאמה של ממכר בחוזה מכר, קובע, כי אין תחולה לתנאי הפטור הרגיל בהסכמי המכר שלפיו הקונה בדק את כל הפרטים ואין לו כל טענה בדבר אי-התאמה. נקבע שהמדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר ולכן אין להחיל את תניית הפטור, ומכל מקום יש לפרשה בצמצום ואין לקבוע שהיא חלה על כל אי-התאמה אפשרית.

בלה ועדי נוסבאום התקשרו בהסכם מכר עם חנה, מישל ואורלי שיטרית, שלפיו מכרו להם בית צמוד-קרקע. במבוא להסכם נכללו ההצהרות הבאות:

"הואיל והמוכר הוא הבעלים בשלמות של דירה בת 4 חדרים שלה צמודה קרקע בשטח של 924 מ"ר ברוטו כולל השטח הבנוי, כולל שטח ההפקעה לצרכי ציבור (להלן 'הממכר'). והואיל ועל פי תוכנית פת/1002/5 וכן על פי פת/1240 מתוכננת הפקעה של 396 מ"ר מסה"כ החלקה וכן של 168 מ"ר מהממכר, כך שהשטח נטו של הממכר הוא כ-756 מ"ר בלבד (כולל השטח הבנוי)".

בסעיף 3 להסכם נקבע כדלקמן:

"הקונה מצהיר כי ראה את הממכר, בדק את מצבו התכנוני, המשפטי והפיזי. ידוע לו כי הממכר גובל בכביש ראשי בין-ארצי וידוע לו על תוכנית ההפקעה מצדו הדרומי והמערבי, אפשרויות השימוש בממכר, היותו רשום כתת-חלקה בבית משותף, ומצא שהכול מתאים לצרכיו ולמטרותיו והוא מוותר בזאת על כל טענות ברירה, פגם, לרבות מחמת איהתאמה או טעות".

החזקה בממכר נמסרה לקונים והם החלו להשקיע בשיפוץ בית המגורים ועברו להתגורר בו. במסגרת הפעולות לרישום הנכס נעשתה הערכת שמאי לצורך חישוב היטל ההשבחה, והתברר שהשטח נטו של החלקה - שעליו הוצהר בהסכם שהוא 756 מ"ר - קטן בהרבה. נמצא שההפקעות המתוכננות בשטח הנכס, עד לשנת 1988, גדולות יותר ממה שהניחו הצדדים. התברר ששטח המגרש נטו, לאחר ההפקעות המתוכננות, הוא כ-555 מ"ר בלבד. אחת התוצאות המהותיות של הקטנת שטח הנטו היא שלא ניתן לקבל לגביו אישור לבניית שתי יחידות דיור אלא רק אחת.

הקונים ראו בכך הפרה של חוזה המכר, ולכן הגישו תובענה לבית משפט השלום בפתח-תקוה, שבמסגרתה עתרו לפסק דין הצהרתי שלפיו הם זכאים לניכוי 62 אלף דולר מהמחיר החוזי של הממכר, על יסוד תרופת הניכוי שבסעיף 28 לחוק המכר, התשכ"ח-1968. השופטת נ. דיסקין קיבלה את תביעת הקונים.

המוכרים ערערו על פסק דין זה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב (השופטים:אבן ארי, בר אופיר ואחיטוב), והערעור התקבל.

על פסק דין זה ערערו הקונים לבית המשפט העליון, שדן בערעור בהרכב השופטים: הנשיא א. ברק, א. מצא, י. אנגלרד. פסק הדין ניתן מפי השופט אנגלרד בהסכמת חבריו להרכב.

נקודת המוצע של הדיון כולו, קובע השופט אנגלרד, חייבת להיות העובדה - שעליה אין עוררין - כי המוכרים הפרו את ההסכם בשל קיומה של אי-התאמה. אי-ההתאמה נובעת מהפער בין ההצהרה של המוכרים, שלפיה השטח נטו של הממכר הוא 755 מ"ר, לבין המציאות שבה השטח הוא 555 מ"ר. זוהי הפרה מהותית ביותר. כידוע, עקרונית, אחריותו של המוכר להפרת חוזה אינה מותנית ביסוד של איזושהי אשמה. לכן, במסגרת הקביעה של הפרת חוזה מכר בגין אי-התאמה, אין כל חשיבות לשאלה אם המוכרים נהגו בתום לב או בהיעדר רשלנות. חיובם הוא להשיג את התוצאה של מילוי ההתניה החוזית, שבמקרה זה נוגעת לגודל שטח הנטו של הממכר.

השאלה המוקדמת והמכרעת היא אם יש בסעיף 3 להסכם משום הוראת פטור המשחררת את המוכרים מאחריותם להפרת ההסכם. שאלה זו מתפצלת לשניים: פרשנות סעיף 3 להסכם וקיום היסודות של סעיף 16 לחוק, שגובר על כל הסכם.

מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. לפי העקרונות המקובלים הנוגעים לתניות פטור, יש רתיעה גדולה מלהחיל תניית פטור על הפרה יסודית. גם אם לא נראה בעיקרון המצמצם משום כלל מהותי, יש לנקוט דרך פרשנות מצמצמת ודווקנית לגבי תניות פטור המתיימרות להיות בעלות תחולה גורפת, כמו זו שבענייננו, תוך התחשבות בנסיבות עריכת ההסכם. כלל זה מוביל למסקנה, כי תניית הפטור משחררת מאחריות רק בגין אי-התאמה בין ההסכם לבין המפה שעליה התבססו הצדדים. אך אין מתקבל על הדעת שתניית הפטור תשחרר את המוכרים מכל אי-התאמה אפשרית.

גם אם היינו מכירים בתוקפו של תניית פטור גורפת, יש לדרוש שהדבר ייאמר ברחל בתך הקטנה. כשיש התחייבות מפורשת של המוכר לכך ששטח הנכסים הוא בהיקף מסוים, אין לראות בחסר, שהוא מעל לרבע מהמוסכם, עניין של פגם או אי-התאמה גרידא העשויים להיתפס על ידי לשונה הכללית והגורפת של תניית הפטור. לכן המסקנה היא שאין תחולה לסעיף 3 להסכם שבענייננו.

יתרה מכך, במקרה הנידון אף חל סעיף 16 לחוק (שהוא סעיף קוגנטיבי ולכן גובר על כל הסכם), שאינו דורש ידיעה ממשית ואף לא ידיעה קוסטרוקטיבית. כל מה שנדרש הוא שאי-ההתאמה נובעות מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן. מדובר ביסוד הרשלנות, כשהכוונה לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותה באותן נסיבות. במקרה הנידון הצהירו המוכרים מפורשות ששטח הממכר נטו הוא בגודל מסוים. הצהרה מחייבת מעין זאת אין להצהירה אלא על יסוד בירור העובדות הנוגעות לתוכן ההצהרה. על כל פנים כך היה נוהג אדם סביר.

יצוין, כי לא היה כל צורך בכך שבית המשפט יעסוק בשאלה אם הצדדים היו מודעים למטרה הספציפית של בניית שתי יחידות דיור, שכן מציאות אי-ההתאמה נבעה מכך שההתחייבות בדבר גודל הממכר לא קוימה. דהיינו, אי-התאמה במובן סעיף 11(1) לחוק - כמות קטנה מן המוסכם - או במובן סעיף 11(5) לחוק.

כך על אף דיני המכר. על פי ההלכות בעניין תרופת הניכוי - מחיר השוק על הנכס הפגום הוא נקודת המוצא לקביעת הניכוי (ההפרש). מובן מאליו שמחיר השוק הוא, בין היתר, פונקציה של זכויות הבנייה בנכס. לכן, חוסר האפשרות לבנות שתי יחידות דיור בנכס מוצא את ביטויו בשווי השוק של הנכס.

ההפרש בין המחיר החוזי לבין שווי השוק של הנכס בפועל הוערך על ידי השמאי בסך של 62 אלף דולר.

התוצאה הסופית: הערעור מתקבל. פסק הדין של בית המשפט המחוזי בוטל. פסק הדין של בית משפט השלום הושב על כנו. נקבע שהקונים זכאים לנכות מהמחיר 62 אלף דולר.

רע"א 7642/97 בית המשפט העליון.

הרכב השופטים: הנשיא א. ברק, א. מצא, י. אנגלרד.

בשם הקונים (המבקשים): עוה"ד ד. פישלר, א. בוכניק.

בשם המוכרים (המשיבים): עוה"ד ג. חריש, א. זוהר. « עו"ד רמי שר-ישראל « אי התאמה בחוזה מכר «