מה דינו של צד ג' אשר רכש חלק ספציפי ומוגדר מחלקה, ולאחר מכן הופקע חלק מהחלקה לצרכי ציבור? האם צד ג' זכאי לקבל על שמו את כל השטח לפי הסכם המכר, או שמא רק את החלק לאחר הפחתת אחוזי ההפקעה?
בפסק דין שניתן לאחרונה בביהמ"ש המחוזי בת"א נקבע, שההפקעה אינה פוגמת בזכותו של צד ג' אשר רכש חלק ספציפי ומוגדר מהחלקה. יש להבחין בין מקרה שבו מדובר על רכישת זכות במנה מתוך יחידת רישום - כך שלפנינו עיסקה שכוונתה ליצור בעלות במשותף, ואז אקט של הפקעה ממעיט מחלקו של הרוכש - לבין מקרה שבו מדובר על רכישת זכות בחלק ספציפי ומוגדר, שאז לא נגרע חלקו של הרוכש כתוצאה מהפקעה.
ביום 24.11.65 נחתם הסכם (להלן: "הסכם המכר") בין משה יהודה (להלן: "המשיב") לבין המנוח נחום יצחק מירקין (להלן: "המוכר"), ולפיו רכש המשיב שטח של 500 מ"ר (להלן: "השטח") מאת המוכר. להסכם המכר צורף תרשים בכתב יד המציין את מיקום השטח, עליו חתמו המוכר והמשיב. שטח זה היווה חלק מחלקה 27 בגוש 6356 (להלן: "החלקה"). בהסכם המכר התחייב המוכר להפריד את השטח מהחלקה, ולרושמו על שם המשיב במשרד ספרי האחוזה. הפרדת השטח ורישומו על שם המשיב לא בוצעו עד היום. אין מחלוקת, כי המשיב מחזיק בשטח במשך כל השנים. המשיב הינו בעל זכות אובליגטורית להירשם כבעל השטח.
בשנת 1990 פורסמה הודעה על הפקעה בשטח של 6,060 מ"ר מתוך החלקה. בשנת 1992 פורסמה הודעה על הפקעה נוספת בשטח של 1,560 מ"ר מהחלקה.
סיכום שתי ההפקעות עולה לסך של %40 משטחה של כלל החלקה. בעקבות הפקעות אלה בוצעה פרצלציה בחלקה ואושר שטר חלוקה בלשכת רישום המקרקעין בפ"ת, לפיו חולקה החלקה ונרשמו 10 חלקות חדשות תחתיה. נחמה מירקין ואח' - שהינם יורשי המוכר (להלן: "המבקשים") - נרשמו כבעלים של חלקות 69, 64, 63.
אין מחלוקת שהמשיב רכש את השטח בגודל 500 מ"ר וכי שטח זה ממוקם כיום בחלקה 63 הרשומה ע"ש המבקשים.
המבקשים הגישו תובענה לבית המשפט המחוזי בת"א, על דרך של המרצת פתיחה, במסגרתה הם עתרו להורות על פירוק שיתוף בזכויות הצדדים בחלקה הספציפית, וכן מתן צו הצהרתי לפיו זכויות המשיב בשטח הינן 300 מ"ר בלבד. טוענים המבקשים, כי מאחר שהופקעו %40 משטח החלקה, ללא פיצוי, יש לנכות גם משטחו של המשיב %40, כך שהשטח המגיע לו יהיה בגודל של 300 מ"ר בלבד.
טענתם העיקרית של המבקשים היא, שמאחר וההפקעה לצרכי ציבור נועדה לשרת את כל הבעלים, היא חלה אף על חלקו של המשיב, ואין כל רלוונטיות לשאלה היכן מיקומו המדוייק של השטח אותו רכש. שכן, לטענתם ההפקעה היתה חלה על השטח שרכש בכל מקרה, ואפילו אם היה נרשם על שמו.
לעומתם, טוען המשיב, כי הוא התקשר בהסכם לרכישת 500 מ"ר מסויימים ומוגדרים, בהתאם לתרשים שצורף להסכם, אותם התחייב המוכר לרשום על שמו לאחר ביצוע הליכי הפרצלציה.
הדיון בתובענה נערך בפני השופט צבי הכהן. ראשית, קובע השופט הכהן, יש להבחין בין מקרה שבו מדובר על רכישת זכות במנה מתוך יחידת רישום, כך שלפנינו עיסקה שכוונתה ליצור בעלות במשותף כהוראת סעיף 27 לחוק המקרקעין, לבין מקרה שבו מדובר על רכישת זכות בחלק ספציפי ומוגדר בחלק מיחידת רישום.
במקרה הראשון, אקט של הפקעה אכן ממעט את חלקו של אותו רוכש. אך לא במקרה השני, שבו לא נפגע חלקו של אותו רוכש כתוצאה מההפקעה.
כדי לבחון האם בענייננו המדובר במקרה הראשון או במקרה השני, פונה השופט הכהן להוראות הסכם המכר. במבוא להסכם נאמר, שהמשיב רוכש 500 מ"ר בהתאם לתשריט שצורף להסכם. בסעיף 2 להסכם התחייב המוכר להעביר את השטח, אחרי הפרדת החלקה, על שם המשיב בטאבו.
משמעות הדברים היא, שאין המדובר בכוונה ליצור שיתוף ביחסי הצדדים. אלא, אדרבא, הרצון מורה על כך שהכוונה היתה למכור 500 מ"ר מסויימים ומוגדרים. והדברים מצאו ביטוי מפורש בסעיף 4 להסכם, על פיו התחייב המוכר להפריד את החלקה ולהעביר את השטח על שם המשיב, כיחידת רישום נפרדת.
טוענים המבקשים, לחיזוק גישתם, כי מכל חלק ושטח בחלקה נטלה העירייה %40 לצרכי ציבור. אף אם טענה זו נכונה - קובע השופט הכהן - הרי שהיא רלוונטית רק ביחס לבעלים הרשומים כבעלים במשותף, בינם לבין עצמם, כהוראת סעיף 27 לחוק המקרקעין. אך לא כן ביחס לצד שלישי, שהינו בעל זכות אובליגטורית ביחס לשטח מסויים, ואין הוא בא בגדרו של הסעיף הנ"ל. כלומר, כאשר מפקיעים %40 מחלקת רישום, פירושו של דבר שקטן חלקו של כל שותף ב-%40, וזאת אף אם חילקו ביניהם את אופן השימוש במקרקעין. לא כן באשר לבעל זכות אובליגטורית הרוכש שטח מסויים ומוגדר.
משום כך השופט הכהן אף אינו מקבל את טענת המבקשים, לפיה ההפקעה היתה חלה בכל מקרה על השטח שרכש המשיב, מבלי שיש חשיבות לשאלה בדבר מיקומו המדוייק של השטח שרכש, ואפילו היה נרשם על שם המשיב. שכן, אילו השטח של המשיב היה נרשם כחלקת רישום נפרדת על שמו, ההפקעה היתה חלה על חלקו, רק במידה ואכן שטח ההפקעה היה עובר בפועל בשטח זה. הוא הדין בענייננו, אף משלא נרשם השטח כיחידת רישום נפרדת, על שם המשיב.
השופט הכהן היה מוכן להניח, עיונית, כי במקרה שבו רוכש אדם 500 מ"ר המהווים חלק מיחידת רישום, מבלי לציין את מיקומם כלל, ובהעדר התחייבות לרושמם על שם הרוכש כחלקת רישום נפרדת לאחר הליכי חלוקה, ייתכן לומר כי במקרה כזה, בנסיבות מסויימות, קיימת אפשרות לפרש את העיסקה כרכישה של מנה ביחידת רישום, כך שמדובר בעיסקה שמטרתה ליצור יחסים של בעלות במשותף. במקרה כזה, אילו היתה מתבצעת הפקעה, היה "ננגס" אף חלקו של אותו רוכש.
בשולי הדברים - מציין השופט הכהן - כי עיסקה בחלק משטח של יחידת רישום אינו סותר את הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין, לפיו אין לבצע עיסקאות בחלקים מסוימים מתוך יחידת רישום, שכן המדובר בהתחייבות לעשות עיסקה.
התוצאה הסופית: ביהמ"ש קובע, כי זכויותיו של המשיב בשטח הינן 500 מ"ר. העתירה בעיניין זה נדחתה.
ה"פ 1753/97.
בית המשפט המחוזי בת"א.
השופט צ.מ. הכהן בשם המבקשים: עו"ד א. נאמן.
בשם המשיב: עו"ד א. חסון.« עו"ד רמי שר-ישראל « הפקעה: 500 מ"ר מסויימים ומוגדרים « ביהמ"ש המחוזי קובע: הפקעה אינה פוגעת בבעל זכות אובליגטורית שהוא צד ג'
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
