מועד הדיווח על מכירת דירות ומגרשים ושאלת המע"מ

מועד הדיווח על מכירת מגרשים על פי הלכת פרל מנדל, שהייתה בזמנה מקובלת על נציבות המס, הוא מועד מסירת החזקה במקרקעין. מועד מסירת החזקה יכול להיות חודשים רבים ואף שנים לאחר התשלום לקונה, לאחר חתימת ההסכם והעברת הנכס בטבו של שם הקונה.

נציבות מס הכנסה, אף שקיבלה את פסק הדין בזמנו, שינתה את גישתה ובסדרת שומות שהוציאה לסוחרי מקרקעין ביססה את השומות על תאריך ההסכם, חתימת יפוי כוח, דיווח למס שבח, רישום הערת אזהרה, או תשלום %80 מהמחיר, כולם, או כל אחד מהקריטריונים האלה בנפרד. עד היום לא נמסרה חוות דעת משפטית מנציבות מס הכנסה לבעלי מקצוע בסקטור הפרטי שביקשו מנציבות המס הסבר מקצועי לסטייה מפסיקת בית המשפט בעניין פרל מנדל.

לדעתנו, עדיין לא נאמרה המילה האחרונה בנושא זה בנציבות ובבתי המשפט. מכל מקום, לפי הלכת פרל מנדל, מקדמה ששולמה לסוחר מקרקעין אינה חייבת מס, אלא בעת שהחזקה הועברה לקונה, גם אם החזקה הועברה כמה שנים אחרי התשלום.

מע"מ לסוחרי דירות ומגרשים

סוחרי מגרשים שקונים קרקע מאדם פרטי ומוכרים אותה לאדם פרטי אחר, משלמים %17 מע"מ מהמחזור במקום %17 מע"מ על הרווח. מדוע קיים אבסורד זה? מאחר שסוחרים אלה לא יכולים לקזז מס תשומות ברכישת קרקע מאדם פרטי. שיטה אחת למניעת העוול מצויה בהוראת סעיף 5(ב) לחוק מע"מ, החלה רק על מכירת דירות משופצות. ההוראה מתייחסת רק לשיפוץ דירות, לא למגרש ולא לבוני דירה, גם אם הרסו בית ישן קודם לכן. במקרה של קניית דירה ישנה מאדם פרטי, שיפוצה, ומכירתה, רשאי המוכר לשלם מע"מ מהרווח בלבד, היינו, הוא ישלם מע"מ על ההפרש בין מחיר קנייה למחיר מכירה ויפחית בכך את מס התשומות (מע"מ ששולם) על הבנייה. לעתים חשוב מאוד להוציא רישיון שיפוץ לבניין ולא רישיון בנייה מחדש, ולו בשל החיסכון במע"מ.

שיטה אחרת היא לקנות את הקרקע לא במסגרת עוסק, אלא חברה חדשה, ולמכור או מניותיה (או את הקרקע) לא על ידי עוסק. כידוע, עיסקת אקראי במקרקעין אינה חייבת מע"מ, אלא אם הקונה הוא מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, וכאן הקונה הוא אדם פרטי. שיטה נוספת היא קנייה ומכירה של הדירה על ידי מוסד כספי, לדוגמה, כתוצאה ממימוש משכנתא על ידי בנק. במקרה כזה ישולם מע"מ על הרווח, אך אי אפשר יהיה לנכות מס תשומות על הבנייה.

מועד דיווח על דירות

לפי סעיף 8א רבתי חייב קבלן לדווח על הכנסות ממכירת דירה בעת חיבור לחשמל או קיום כל הוראות התקנות של חוק התכנון והבנייה, המזכות אותו בתעודת גמר. מקובל לחשוב שטופס 4 ותעודת גמר היינו הכ הם, אולם אלה שני דברים שונים. טופס 4 הוא אישור לחיבור חשמל הניתן לפי חוק התכנון והבנייה, ובלעדיו לא תוכל חברת חשמל לחבר לרשת החשמל. טופס סיום בנייה מותנה בדברים נוספים, שאינם נדרשים לטופס 4, בהם פיתוח סביבתי וגינון.

אדם שקיבל טופס 4 בדצמבר, אך החיבור לחשמל היה בינואר שנה אחר כך, יוכל קרוב לוודאי לדווח על הכנסותיו ממכירת בניינים בשנה שלאחר קבלת טופס 4, בעת החיבור לחשמל בינואר, בהנחה שלא היה זכאי לתעודת גמר בדצמבר (מניסיוננו, הנחה סבירה בנסיבות העניין).« עו"ד אברהם אלתר « מועד הדיווח על מכירת דירות ומגרשים ושאלת המע"מ « מקדמה אינה חייבת מס