ביהמ"ש: השימוש למגורים בדירות במרינה בהרצליה אינו חוקי; יש להשכירן מדי שנה

נשיא בית המשפט המחוזי בתל-אביב, אורי גורן, קבע היום (ה'), כי השימוש למגורי קבע בדירות שהוקמו במרינה בהרצליה, אינו חוקי. לפיכך הורה גורן לדיירים לצרף את הדירות למאגר של דירות להשכרה, אשר יושכרו לפרק זמן מינימלי מדי שנה. גורן קיבל בחלקה את עתירת החברה להגנת הטבע נגד רשויות התכנון ונגד יזמי המרינה - אזורים, אלמוג התכלת, אי התכלת, שיכון עובדים, קבוצת ים סוף, אור-ים, אחים עופר ומבני גזית. לעומת זאת, נדחתה עתירת החברה להגנת הטבע נגד גודלן של הדירות בפרוייקט.

החברה להגנת הטבע, אשר יוצגה בידי עוה"ד רנאטו יאראק ודרור סברנסקי, טענה, כי היזמים ורשויות התכנון (הוועדה המקומית הרצליה, הוועדה המחוזית תל-אביב והמועצה הארצית) חרגו מהוראות תמ"א 13. אלו אוסרות לבנות למגורים במרחק של 100 מטר משפת הים.

באוגוסט 1985 אישרה המועצה הארצית לשנות את ייעודו של מתחם המרינה ל"איזור תיירות ונופש". ייעוד כזה מתיר בנייה למלונות, אכסניות וכדומה, ואוסר בנייה למגורים. בפועל, נבנו במרינה דירות נופש ושטחים מסחריים - אך לא בתי מלון. דירות הנופש הן בנות מאות מ"ר, ונמכרות כדירות מגורים לכל דבר.

המחלוקת המשפטית התמקדה בהגדרת "דירת נופש". החברה להגנת הטבע טענה, כי הדירות הנבנות במרינה אינן עונות על התנאים שקבע משרד התיירות לאישור דירות נופש, ובהן גודלן (עד 53 מ"ר בלבד) ותכונות פיזיות אחרות.

היזמים טענו, כי הדירות במרינה שונות מדירות רגילות, בכך שאין באיזור תשתית למגורים. לדבריהם, הן מהוות דירות נופש בשל מיקומן על שפת הים ובצמוד למרכזים מסחריים. היזמים הסתמכו, בין היתר, על החלטות של רשויות התכנון ועל היתרי הבנייה שקיבלו.

גורן קבע, כי אין כל תוקף להוראות הסותרות תוכנית מתאר ארצית (תמ"א). לפיכך, אין תוקף להיתרים שניתנו ליזמים, ומכאן - ששימוש למגורים בדירות שבמרינה אינו חוקי. דירות נופש - נקבע - חייבות להיות מלונות, בתי הבראה, אכסניות, מתקנים למחנאות, מתקני נופש או מתקני שירותים הנחוצים להפעלתם של אלו.

בנוגע לטענת החברות בדבר העדר תשתית למגורים, אומר גורן: "החיים חזקים מכל תוכנית. אם יהפכו דירות הנופש למשכן מגורי קבע, אין ספק כי יימצא לדיירים פתרון בדמות קרבתה של המרינה לשכונות המגורים בהרצליה פיתוח, ואף ייתכן כי בבוא היום עוד תתעורר הדרישה להקים את התשתיות הנחוצות".

בעניין חובת השכרת הדירות, נאמר בפסק הדין: "יש לקבוע, כי כל דירות הנופש חייבות לשמש כחלק ממאגר דירות להשכרה מלונאית. דבר זה חייב לבוא לידי ביטוי בחוזי הרכישה של הדירות.

"על חברות הבנייה להקפיד, כי חוזי המכירה של דירות הנופש יכללו הוראות מחייבות בדבר הקמת מאגר דירות להשכרה, והעמדת דירות הנופש להשכרה מלונאית לפרק זמן מינימלי מדי שנה. על ההוראות לחייב אף את חליפיהם העתידיים של בעלי הדירות". פרק הזמן ייקבע בידי הוועדה המקומית, וגורן הינחה אותה לצמצמו עד למינימום בנוגע לבעלי הדירות שכבר נמכרו.

בנוגע לגודל הדירות קבע גורן, כי החברה להגנת הטבע איחרה את המועד, שכן עתירה הוגשה 15 חודשים לאחר מתן ההיתר הראשון. עם זאת נקבע, כי בהיתרים שטרם ניתנו - ייקבע גודל הדירות על פי הנחיות משרד התיירות בנוגע לדירות נופש (עת"מ 2038/98).« מאת איתמר לוין « ביהמ"ש: השימוש למגורים בדירות במרינה בהרצליה אינו חוקי; יש להשכירן מדי שנה « "אין תוקף להחלטות הסותרות את התמ"א" * דחה בקשת החברה להגנת הטבע להורות על הקטנת הדירות