ייפוי כוח בנסיבות לא שיגרתיות

חוק השליחות הינו המקור החוקי למתן ייפויי כוח למיניהם בין בני האדם לביצוע פעולות בעלות אופי משפטי מובהק. ייפוי כוח הינו מכשיר משפטי חשוב ביותר בימינו לביצוע עיסקאות ופעולות משפטיות. עניין זה קורה, כשצד אחד, או לפעמים שני הצדדים, אינם נוכחים בעת החתימה על המסמכים היוצרים את הפעולה המשפטית. לדוגמה, ניתן לציין את החתימה על הסכם מכר או ביצוע סוג אחר של עיסקה במקרקעין, כשהמוכר או הקונה, ולפעמים שניהם, אינם נוכחים ואינם חותמים על ההסכם אלא באי כוחם.

כידוע, אחד מהמאפיינים של ייפוי כוח רגיל, ובתוכם ייפוי כוח כללי, הינו כי ניתן לבטלו, או במות מייפה הכוח מתבטל ייפוי הכוח. לא כן בייפוי כוח בלתי חוזר, שכעיקרון, לא ניתן לבטלו וגם אין במוות כדי להשפיע על תוקפו.

מרבית הפסיקה הנוגעת לייפוי כוח הינה בגין מקרים שנותן ייפוי הכוח, קרי השולח או מי מיורשיו, מבקשים להתנער מהפעולה שעשה מיופה הכוח, קרי השלוח.

לא פעם התנערות זו הינה תוך כדי הפעולה המשפטית, ולפני שנעשתה העברת זכויות ממיופה הכוח לנעבר, ולא פעם התנערות זו הינה אחרי שהפעולה המשפטית הושלמה. במקרה הראשון (המקרה שהנעבר טרם קיבל את הזכות הקניינית), קל יותר לבטל את הפעולה של מיופה הכוח. במקרה השני (המקרה שהנעבר קיבל את הזכות הקניינית), קשה מאוד, ולפעמים בלתי אפשרי, לבטל את ההעברה הקניינית שנעשתה כל עוד הנעבר, קרי מקבל הזכות, נהג בתום לב.

לאחרונה, בבית המשפט המחוזי, ביטלה השופטת דבורה פלפל פעולה של רישום משכנתא של בנק שבוצעה על סמך ייפוי כוח כללי, וזאת בפסק הדין בעניין ת.א. (ת"א) 98/ 2011: שלום בן עמי ואח' נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ.

במקרה זה נותנת ייפוי הכוח (שנפטרה), העניקה ייפוי כוח כללי נוטריוני לנכד שלה. זמן מסויים אחרי קבלת ייפוי כוח, הנכד משכן את הדירה להבטחת החוב שהיה לו כלפי הבנק.

הנכד, שהיה מיופה כוח לפי ייפוי הכוח, חתם בשם המנוחה על שטרי משכנתא, והבנק רשם משכנתא על הדירה.

בית המשפט ביטל את ייפוי הכוח וקבע, כי המשכנתא אינה תקפה מפאת שתי סיבות.

הראשונה: כי הוכח שהמנוחה לא היתה כשירה מבחינה שכלית למתן ייפוי כוח, ולא הבינה את משמעות פעולתה. השנייה: כי הבנק לא נהג בזהירות הראויה כשרשם את המשכנתא על סמך ייפוי כוח נוטריוני, מבלי שבדק אם המנוחה יודעת ומסכימה עם עניין המשכנתא.

האמת היא, כי מספיק לאחת מהסיבות בכדי שפעולת רישום משכנתא תהיה בטלה.

לענייננו, נתמקד על הסיבה השנייה, באשר זו סיבה משפטית מובהקת. הסיבה הראשונה הינה בעיקרה עובדתית, ואין לערער בעניין זה על המימצא העובדתי כפי שקבע בית המשפט.

אנו נצא מנקודת הנחה, כאילו המנוחה היתה כן כשירה למתן ייפוי כוח הכללי, ובהתחשב בכך נשאלת השאלה, האם הבנק נהג בחוסר זהירות? האם היה על הבנק לבדוק את עניין רישום המשכנתא גם עם המנוחה? אם כן, אז מה שווה ייפוי כוח בכלל?

היסוד של כל השליחות הוא בכך, שהשלוח מוחזק כשליח כדין, כל עוד הוא מציג מסמך המעיד על שליחותו כדין.

הדין קבע, כי שליחות כזו בענייני רישום עיסקאות במקרקעין חייבת להיות בכתב (ראה: פסק הדין בעניין ע.א 6324/88 מיכל ניחה גולד נ' פנחס מעוז, פד"י מד (1) 497). מי שבידו ייפוי כוח כללי, בדרך כלל מוסמך למכור את רכושו של נותן ייפוי הכוח, ובחיי יום יום מתבצעות עיסקאות רבות, כשהקונה מסתמך על ייפוי הכוח ורוכש נכס ממיופה כוחו של המוכר.

האם יש פגם כלשהו בתום ליבו של קונה כזה, המסתמך על ייפוי כוח המוצג לו?

אם התשובה היא חיובית, אז כל מוסד ייפוי כוח אין לו ערך בענייני מקרקעין או בעניינים בעלי ערך כספי גבוה.

השאלה נכונה ביותר כשמדובר בגוף פיננסי כה גדול כבנק. קשה לצפות מבנק, העוסק בעשרות ומאות מקרים דומים במשך היום, לבדוק אד הוק כל ייפוי כוח לגופו. אמנם התשובה המיידית והכמעט אוטומטית לשאלות ותהיות אלו היא, כי אמנם לצורך יציבות עיסקאות יש לסמוך על ייפויי כוח. כלומר, כל עוד אין לקונה רבב של חשש, שמא משהו פגום בייפוי כוח, אין לבוא אליו בטענות.

אך הדין קובע אחרת, ובמקרה זה מעדיף את "האמת על היציב". הדין מכיר בסוג אחד של רכישה בטעות, וזה לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין הקובע: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". הפסיקה קבעה, כי רק מי שרוכש בהסתמך על "רישום" לא נכון בטאבו, זכותו גוברת (גם זה בתנאים מסויימים שאין המקום לפרטם) על הבעלים האמיתי.

לדוגמה, מי שרוכש מקרקעין על סמך ייפוי כוח מזוייף, אינו גובר על בעלים אמיתי (לעניין זה, ראה פסק הדין בעניין ע.א 2680/90 ס.מ יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מהאפאר פד"י מט (1) 649).

בדרך זו ניתן להבין את ההיגיון שבפסק הדין של השופטת ד. פלפל, שקבעה, למעשה, כי פעולת השלוח אינה מחייבת את השולחת (המנוחה), וכי היה על הבנק לבדוק האם המנוחה ידעה והסכימה על רישום משכנתא.

מכאן, תאמר, כי כל פעולה המתבצעת על סמך ייפוי כוח הינה בעלת תוקף מותנה, כל עוד לא אושררה על ידי נותן ייפוי הכוח.

אך מרגע שנחתם מיסמך היוצר את העיסקה (במקרה דנן, הסכם המשכנתא), ניתן לבצע את יתר הפעולות להשלמת העיסקה כולל החתימה על שטר המשכנתא באמצעות ייפוי הכוח.

קביעה זו, אליה וקוץ בה. באשר לאחר החתימה על ההסכם, ניתן לתת ייפוי כוח בלתי חוזר ואז אין אפילו בכוח המוות לבטלו, ואז שוב אנו לא זקוקים לייפוי כוח הכללי שהיה מקודם.

ככל הנראה, אין מנוס מלקבוע את הדין כפי שנקבע על ידי השופטת פלפל, ולדרוש מידת זהירות נוספת ממי שעושה עיסקה עם מיופה הכוח, כחלק מקריטריון "תום הלב" הנדרש לצורך הכרעה בין זכויות.

אמנם יש במעשה זה משום ביטול הערך של ייפוי כוח, אך יש בו ערך נוסף, והוא לצמצם עד מינימום את אפשרות של הטעיה וזיוף בעיסקאות.

אין להסיק מן האמור לעיל, שייפוי הכוח הינו חסר ערך בכל מקרה, אלא שיש נסיבות, שהסתמכות על ייפוי כוח בלבד אינה מקיימת את דרישת תום הלב. על כן, עיסקה המתבצעת על סמך ייפוי כוח בנסיבות לא שיגרתיות, עלולה לאבד את תוקפה, בשל חוסר תום לב הדרוש.

במקרה דנן, בשעת החתימה על שטר המשכנתא, היה כבר חוב של הנכד, ובית המשפט קבע, כי הבנק היה צריך לבדוק את הסכמת המנוחה, כפי שבודקים את הסכמת "הערב" לחוב של משהו אחר.

הכותב הינו חבר ועד קניין ומקרקעין של לשכת עורכי דין מחוז מרכז ומרצה בדיני מקרקעין.