בפס"ד שנתן השופט משה טלגם מביהמ"ש המחוזי בת"א, נסקרו סוגיות חשובות, הקשורות
לפיצויים המגיעים לבעלי מקרקעין בשל הפקעתם וכן בשל תוכנית שפגעה בשוויים (בשבועות
האחרונים התנהל במוסף זה ויכוח סביב השלכות פסק הדין).
ביהמ"ש קובע, כי בהערכת שווי של מקרקעין לפני התוכנית הפוגעת, אין להצטמצם
רק לשווי על פי התוכנית הקודמת שחלה עליהם, אלא יש להביא בחשבון גם שווי הנובע
מהפוטנציאל לשינוי הייעוד, בתוכניות שעשויות היו לקבל תוקף אלמלא התוכנית הפוגעת.
לביהמ"ש המחוזי בת"א הוגשה תביעה לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת
כביש. המקרקעין מצויים ממערב למחלף שבין כביש 4 לכביש 531, מדרום לצומת כפר
סבא-רעננה. שטח החלקה כולה הוא 14,577 מ"ר, ומהם הופקע שטח של 8,957 מ"ר בעקבות
שינוי ייעודה של החלקה בתוכנית בניין עיר מס' מח/54 ב' (להלן: "התוכנית").
תפיסת המקרקעין לצורך הרחבת הכביש בוצעה, ושולמו לתובע פיצויים שלא היו שנויים
במחלוקת. התביעה מתייחסת לסכום הפיצויים השנוי במחלוקת: פיצויים בגין ההפקעה
עצמה ובגין פגיעה שלא עקב הפקעה, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (להלן:
"החוק"). התביעה נדונה בפני השופט מ' טלגם. ביהמ"ש מינה את שמאי המקרקעין ירמיהו
אלוני למומחה מטעמו לעניין קביעת הפיצויים המגיעים לתובע.
המועד הקובע לעניין פיצויי הפקעה: ההודעה הראשונה בדבר מתן תוקף לתוכנית, ששינתה
את ייעודו של חלק מחלקת התובע מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניית מחלף, פורסמה
למתן תוקף ביום 15.3.93. ביום 6.6.93 פרסם שר הבינוי והשיכון ב"רשומות" צו
בדבר תפיסת החזקה במקרקעין, בתוקף סמכותו לפי סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות
הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: "הפקודה").
בעקבות עתירה לבג"צ - עקב סירוב הוועדה המחוזית להתיר הגשת ערר לוועדה הארצית
- הפנה בג"צ את הנושא לבדיקה מחודשת של הוועדה המחוזית. אלא שבתום טיפול הוועדה
המחוזית בערר, שוב אושרה התוכנית (ללא שינוי) ביום 4.8.94.
השאלה המשפטית היא, אם ניתן היה להפקיע את המקרקעין ב-6.5.93, לכאורה טרם מתן
תוקף לתוכנית ששינתה את ייעוד הקרקע. לשאלה זו השלכה מעשית המתבקשת מחוות הדעת
של אלוני.
הקביעה, כי קיימת סמכות להפקעה גם מבלי שניתן תוקף לתוכנית, תציב את מועד שומת
הפיצויים ליום 6.5.93, הוא יום ההפקעה. במקרה כזה, תחול החלופה הראשונה שהציע
השמאי אלוני בחוות דעתו, שהפיצוי שיקבל התובע הוא בגדר פיצויי הפקעה, היינו,
יש להפחית 25% מהפיצוי.
לעומת זאת, הקביעה כי אין תוקף להפקעה שנעשתה ללא מתן תוקף לתוכנית - משמעותה
היא, כי תחילה נגרמה ירידה בערך המקרקעין, שבגינה זכאי התובע לפיצוי מלא, לפי
סעיף 197 לחוק, ובעקבותיה היה התובע זכאי לפיצוי השיורי בגין ההפקעה. המועד
הקובע לשומת כלל הפיצויים (בגין הפקעה ובגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה,
לפי סעיף 197 לחוק) הוא ביום מתן התוקף המחודש לתוכנית, היינו 4.8.94.
השופט טלגם קובע, כי אמנם לא ניתן להפקיע את מקרקעי התובע בטרם אושרה התוכנית,
אולם במקרה הנדון לא הוכח כי התוכנית לא הייתה תקפה במועד פרסום הצו, כי אין
ללמוד מן הפרסום המאוחר יותר על בטלות הצו הראשון.
גם אם נצא מנקודת הנחה, שאכן המקרקעין הופקעו טרם מתן תוקף לתוכנית, הרי כבר
נקבעה הלכה בביה"מש, שלפיה אין לפסול הפקעה על פי הפקודה רק משום שבעת ההכרזה
עליה טרם הופקדה תוכנית המאפשרת הגשמתה. לעתים אין מנוס, כי התוכניות הקובעות
את ייעוד החלקות השונות לא תעשינה אלא לאחר ההפקעה.
בלא מעט תוכניות מקדים צו ההכרזה את אישור התוכנית, שכן אישור תוכנית הוא הליך
מורכב, הנתון לתהפוכות בשל ריבוי האלמנטים המשתתפים בהכנתו ובשל היותו חשוף
לציבור, היכול להעלות התנגדויות שונות ולעכב את התוכנית. בענייננו, לאחר סיום
טיפול הוועדה המחוזית בערר, שוב אושרה התוכנית, ללא שינוי. הדין הוא, כי בנסיבות
אלו אין לראות בה תוכנית חדשה, שהייתה מחייבת קיום כל התנאים הקבועים בחוק
על מנת שיהיה לה תוקף.
גישה זו רואה לנגד עיניה גם את הסתמכות התובע על הבטחה המגולמת בדיני התכנון.
מטרת הפיצוי היא להעמיד את בעל המקרקעין קרוב ככל האפשר למצב שהיה נמצא בו,
לולא נכנסה לתוקף התוכנית הפוגעת. במקרה דנן ציפיית התובע המבוססת על ההפקעה
לא נפגעה. ייתכן שהייתה קמה לו טענה אילו שונתה התוכנית. משלא נעשה כך, ובתוכנית
המאוחרת אין שום פגיעה שנגרמה על ידי תוכנית קודמת, אין למעשה בתוכנית המאוחרת
נזק בר פיצוי, שהרי הנזק כבר נגרם בגין התוכנית הראשונה.
שומת הפיצויים: פגיעה במקרקעין על ידי תוכנית לפי סעיף 197 היא ירידת שווי
המקרקעין כתוצאה מהתוכנית, בהשוואה לשוויים ערב פרסום התוכנית הפוגעת. שוויים
הקודם של המקרקעין מושפע מגורמים רבים מלבד זכויות הבנייה המוקנות על פי התב"ע
שבתוקף. לפיכך, בהערכת שווי המקרקעין לפני הפגיעה על ידי התוכנית הפוגעת, כאמור
בסעיף 197 א' לחוק, יש להביא בחשבון מכלול גורמים העשויים להשפיע על שווי זה,
ובהם גם תוכניות בעלות תוקף סטטוטורי וגם תוכניות שהיו בשלבי הכנה שונים, ובלבד
שהציפייה לאישורן הייתה סבירה.
פסיקת ביהמ"ש לגבי פוטנציאל תכנוני של נכס מקרקעין, אשר נפגע על ידי התוכנית,
היא, שהשווי איננו מגולם אך ורק מתוכנית המתאר אשר חלה עליו, עובר לכניסתה
לתוקף של התוכנית הפוגעת, אלא יש להביא בחשבון גם שווי הנובע מפוטנציאל לשינוי
הייעוד, בתוכניות שעשויות היו לקבל תוקף אלמלא התוכנית נשואת ההפקעה.
שווי הקרקע בייעוד לדרך: בהערכת סכום הפיצוי שיש לפסוק לבעל הקרקע לפי סעיף
9 לפקודה יש להתחשב בפרמטרים אלה:
א. ביהמ"ש לא יביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפייה.
ב. בהתחשב אם המותנה לקמן (להלן) יקובל כשווי של הקרקע, אותו סכום שהיה מתקבל
ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק על ידי מוכר מרצונו הטוב.
בעניין זה יש קושי לגבי קרקע בעלת ייעוד ציבורי המיועדת להפקעה, משום שאיש
לא יקנה קרקע המיועדת לצרכי ציבור, שאינה ניתנת להערכה המשקפת שווי ממוכר מרצון
לקונה מרצון. עקרונות השמאות הכלליים אינם נותנים לכך מענה חד משמעי, נוכח
מגוון הייעודים לצורכי ציבור המהווים עילה להפקעת מקרקעין.
מאחר שלשימוש קרקע לדרך אין חלופות בעלות שווי שוק, הרי גם עיקרון התחלופה
(SUBSTITUTION) - שהוא עיקרון שמאי מנחה בהערכת שווי קרקע במרבית הייעודים
המוגדרים "צרכי הציבור" - אינו יכול לשמש בקביעת שווי הקרקע המופקעת.
לפיכך, מסקנת השמאי היא, כי קשה לקיים את האמור בסעיף 9 (ב') לפקודת הדרכים
ולהעריך את הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע בשוק על ידי מוכר מרצונו.
לפיכך, מסקנת השמאי אלוני, כי שווי הקרקע בייעוד לדרך, אשר עומדת להיות מופקעת
בהתאם לייעוד החדש הוא, נכון ליום עריכת השומה - אפס.
בהערכתו מתייחס השמאי אלוני לעמדת הפסיקה בפס"ד גוגול, שם נידונה הסוגיה, בהתייחס
לשוויה של חלקת משנה שיועדה לדרך.
בניגוד לפסיקת ביהמ"ש, שלפיה "יש לקבוע שווי שטח הדרכים בשיעור 10% מהשווי
המקובל לשטח באזור זה...", ובניגוד למוסכמה הרווחת בציבור השמאים, כי בפס"ד
זה נקבע תקדים, שעל פיו שווי שטח לדרך הוא 10% משווי שטח באזור קרוב לו, השמאי
אלוני סבור, כי אין להקיש מהפיצוי שנקבע בפס"ד זה לפיצוי שיש לקבוע בהפקעות
לדרכים. השופט טלגם מאמץ עמדה זו, לאור העובדה כי בפסה"ד הנ"ל יועדה החלקה
לדרך, אך לא שימשה לכך ואף לא הופקעה למטרת שימוש זה, אלא לצורך הכנת תוכנית
איחוד וחלוקה.
שווי המחוברים ופיצוי בגינם: שווי המקרקעין נבחן בשתי חלופות - שווי הקרקע
הריקה ושווי הקרקע הכוללת את המחוברים. כמו כן, קיימת הבחנה בין קרקע חקלאית
- המשמשת לחקלאות (קרקע "חקלאית טהורה"), שהסיכוי לשינוי ייעודה קלוש, שאז
יהיה לה שווי אחד כאשר היא אדמת בור לא מעובדת ושווי אחר כאשר קיימות עליה
נטיעות או שנעשה בה שימוש חקלאי אחר, המניב תזרים מזומנים, ולפיכך שוויה עולה
על שווי קרקע בור ריקה ופנויה - לבין קרקע חקלאית עם פוטנציאל לשינוי ייעוד
("קרקע ספקולטיבית"), שלגביה אין חשיבות למחוברים הקיימים.
במקרה דנן אין מחלוקת, כי הקרקע נשואת השומה היא קרקע ספקולטיבית. לפיכך, המחוברים
אינם תורמים לשווי המקרקעין, ופיצוי בגין הפגיעה במקרקעין, עפ"י סעיף 197 א'
לחוק, לא יהיה נכון, משום שהמחוברים אינם תורמים לשווי הקודם. לפיכך, התוכנית
החדשה אינה פוגעת בתרומה לשווי, שאיננה קיימת.
על פי פקודת הקרקעות בסעיף 20 (2) א', הדן בפיצויים על קרקע שנלקחה להרחבתן
או לסלילתן של דרכים, יש לפצות בגין שווי המחוברים נוכח הגדרת "קרקע" בפקודה.
בפקודת הדרכים, לעומת זאת, אין כל איזכור של פיצוי בגין המחוברים. הגדרת קרקע
בפקודה אינה כוללת את המחוברים. סעיף 7 לפקודה קובע, כי הרשות המפקיעה פטורה
מלשלם פיצויים לגבי רבע משטחו של המגרש. חרף זאת קבע ביהמ"ש, כי בעל מקרקעין
זכאי לפיצוי בעד המחוברים המצוינים באותו שטח שניתן להפקעה ללא פיצויים.
המסקנה המתבקשת היא, שעל פי פקודת הדרכים יש לפצות בגין המחוברים המצויים בחלק
החלקה שהופקע (קל וחומר שהתובע זכאי לפיצוי עבור המחוברים על בחלק המקרקעין
שבגינו הוא זכאי לפיצוי).
לטענת הנתבעים, אין לפצות בגין מחוברים שהוקמו ללא היתר. השופט טלגם מתבסס
על פס"ד דוידוביץ, ולומד ממנו, כי יש לשלם פיצויים על מבנה שלגביו לא הוצא
צו הריסה, כשאין להניח שהליכים לקבלת צו הריסה יינקטו ו/או שהזמן לנקיטתם עבר.
בענייננו, הרשות המפקיעה לא הוכיחה קיום צווי הריסה בגין בנייה בלתי חוקית,
ולא העלתה טענה בדבר האפשרות שהליכים מעין אלו יינקטו.
הפיצוי בגין המחוברים ניתן כדי למנוע שלילת ההנאות הכלכליות ו/או הרווחים מן
הבעלים או המחזיקים במחוברים. הפיצוי אמור למזער את נזקי הבעלים ככל האפשר.
במקרה הנדון, המחוברים אינם בעלי אופי נדל"ני טהור, אלא הם חלק אינטגרלי מעיסקו
של בעל המקרקעין.
שמאי הצדדים נקטו כל אחד שיטה שונה לחישוב ערך העסק. השמאי אלוני בדק ומצא,
כי שיטת הערך הנכסי, שעל פיה יש לבדוק את עלות ההעברה ו/או ההקמה מחדש של העסק,
היא השיטה שמאפשרת לדייק ביותר בשווי המחוברים; עלות העברה/הקמה מחדש, בתוספת
פיצוי בגין אובדן הכנסות בשנות ההרצה של העסק במיקומו החדש, עד להבשלת התנאים
להחזרת הכנסות הבעלים לרמה קודמת, משקפים סכום פיצוי שיאפשר לבעלים המשך הנאה
כלכלית מעסקו כאילו לא הייתה הפקעה.
שיטה זו מתגברת על נקודת תורפה, שנמצאו בשיטות אחרות שהציעו שמאי הצדדים, והיא
מקובלת על השופט טלגם.
התוצאה הסופית: התביעה מתקבלת. ביהמ"ש פוסק פיצויים לתובע.
ת"א 165/97 ביהמ"ש המחוזי בת"א.
השופט: מ. טלגם.
כתבות
ני"ע
