ספסרות, תצהירי שקר והקלות במס

08.05.2000 19:25 עסקני מושב שדה-חמד שבשרון לא התרגשו מהאיסור לספסר במגרשים המוזלים שמקצה מינהל מקרקעי ישראל בשולי המושבים: לפי החלטה 737 הוראות המינהל מאפשרות למושבים לגבות מכל אחד מהרוכשים דמי פיתוח בסך 100 אלף שקל בלבד, אבל בשדה-חמד גם הפקיעו את המחיר, גם ניסו להסוות את הספסרות על ידי הנחיה שנתנו לרוכשי המגרשים, להגיש למינהל תצהירים כוזבים, כאילו שילמו או ישלמו רק 100 אלף שקל. שלושה תצהירים בפרשת מושב שדה-חמד מצויים כבר בידי המשטרה. אין זה סוד, שאגודות שיתופיות המנהלות את המושבים, מספסרות בקרקעות המוזלות שמקבלים בני המושבים מהמדינה. אין זה סוד שחלק מהאגודות עשו שימוש לרעה בסמכות שניתנה להם לחלק את המגרשים, כשנישלו בני מושב אחדים על חשבון מתן הטבות לאחרים. היה נדמה, שהניסיון היחיד לעגל פינות כדי לברוח מהמיגבלות קשור בהצגת עיסקאות מאוחרות כעיסקאות מוקדמות. (כדי "לתפוס" פוזיציה בהפשרה לפני שינוי בכללים) - אבל פרשת התצהירים הכוזבים היא שיא חדש. מבקר המדינה, השופט בדימוס אליעזר גולדברג, שחושף את פרשת שדי-חמד, מציין שהמינהל הוא זה שעמד על הפער בין התצהירים למציאות, והקפיא את הקצאת המגרשים במושב. עם זאת הוא לא שכח להזכיר שהמינהל לא בדק אם גם אגודות שיתופיות נוספות דרשו מרוכשי המגרשים להגיש תצהירים כוזבים ואם הוגשו לו כאלה. נכון לעכשיו נבדקת במינהל, בפרקליטות המדינה ובמשטרה עוד פרשה: מושב שער- אפרים שבשרון. רוכשי מגרשים בשכונה החדשה המתוכננת במושב זה הגישו למינהל תצהירים, בהם העידו כי שילמו לאגודה רק 100 אלף שקל. בפועל דרישת התשלום היתה פי שלושה. במושב טוענים, כי מדובר בטעות תמימה של הבנת ההוראות. במינהל לא משוכנעים שכך הוא, ומסיבה זו סירבו לקבל את התצהירים המתוקנים, והקפיאו את הקצאת המגרשים. בבסיס הדו"ח, העוסק בעיקר בשנים 95'-99', סקירה רחבה על פריחתה של הספסרות הפסולה שביצעו אגודות שיתופיות ובני מושבים במגרשים מוזלים שקיבלו מהמדינה. הכל תוך שימוש ציני במנגנון הנחות שנועד לאפשר לבני המושבים להמשיך להתגורר במושבים. יש בדו"ח ביקורת קשה על המינהל, שהקצה לבני המושבים מגרשים גדולים בהרבה מהגודל שאושר במועצת מקרקעי ישראל, וביקורת על רשויות המס שהיטיבו עם בני המושבים, כשגבו מהם מיסי רכישה מופחתים, ולפעמים גם לא הקפידו על גביית מס השבח. הספסרות בחודש מרץ 99' קבע היועץ המשפטי לממשלה, אליקים רובינשטיין, כי מדובר בעשיית עושר שלא כדין מקרקעות המדינה, תוך ניצול פסול של מדיניות מועצת מקרקעי ישראל, מדיניות שנועדה לאפשר להם להמשיך להתגורר במושבים, בעזרת מנגנון ההנחות במחירי המגרשים. על פי הדו"ח הרוויחו בני מושבים ואגודות שיתופיות מאות מיליוני שקלים, כתוצאה מספסרות שביצעו ב-10,000 המגרשים שהקצה המינהל בשכונות החדשות. כ-55 אלף מגרשים נוספים נמצאים בשלבי תכנון, ועליהם חלים כללים חדשים. זו הפעם הראשונה בה גורם רשמי מעריך את הרווחים שצמחו לאגודות ולמושבניקים. הערכה זו מתבססת על סקירת תצהירים שהגישו רוכשי המגרשים למינהל, בהם פירטו את התשלומים ששילמו לאגודות השיתופיות ולבני המושבים. שתי פרשיות פרטניות, שמוצגות בדו"ח, מלמדות על ממוצע הרווחים, שנעו בין 108 ל-162 אלף דולר למגרש. בשני המקרים מתייחס מבקר המדינה למושבי השרון והשפלה: חירות ורמות-מאיר. כשבוחנים את רווחי האגודות והמושבניקים צריך לזכור, שבמושבים אלה גבה המינהל מחיר מוזל בסך 94-54 אלף דולר למגרש. הכל, כאמור, כדי לאפשר לבני המושבים להתגורר בצור מחצבתם. רווחים של 162 אלף דולר למגרש אינם מגרדים את השיא, וישנם מושבים בהם גבו האגודות ובני המושבים 'עמלות תיווך' שהסתכמו ב-200 אלף דולר ויותר. הלובי החקלאי לוחץ המבקר מתאר כיצד הצליח הלובי להוריד את מחירי המגרשים מתחת למחיר המינימום שקבעה מועצת מקרקעי ישראל. כידוע, מגבילה החלטת המועצה את ההנחה שמקבלים המושבים וקובעת, כי ישלמו %66 ולא %91 מערכם של המגרשים. מחירי המגרשים אמורים להתעדכן בהתאם לשווים הריאלי בשוק הנדל"ן, ואת ההנחה צריך לגזור מהשווי הריאלי. ב-95', שנת העלייה הגדולה במחירי הנדל"ן, עידכן המינהל את שווי הבסיס של המגרשים, והתאים אותם לשוויים הריאלי בשוק. עידכון קודם בוצע קודם לכן ב-93', ונוכח נסיקת מחירי הנדל"ו בשנים אלה, היה פער גדול בין שתי טבלאות המחיר. מבקר המדינה מאשש פירסומי עיתונות מאותה עת וקובע, כי "ממסמכי המינהל עולה, שגורמים במגזר החקלאי הסתייגו מערכי הקרקע שנקבעו בטבלאות החדשות. עקב כך הגיש המינהל למועצה, על פי בקשת שר השיכון ויו"ר המועצה דאז, בנימין בן-אליעזר, הצעה לעידכון חלקי של ערכי הקרקע האמורים באפריל 95' אישרה מועצת מקרקעי ישראל את ההחלטה". סיכומו של דבר: המינימום החדש למחירי המגרשים במרכז הארץ ירד מ-%66 ל-%40 משווי השוק שלהם. בעקבות ההחלטה הכין המינהל טבלאות מחיר חדשות. גם ממצאי הביקורת הנוגעים להשוואת הטבלאות החדשות לטבלאות שהכין המינהל ערב ההחלטה, מאששים פירסומים מאותה עת: מחירי המגרשים הופחתו בעשרות אחוזים. עיקר ההפחתות בוצעו ב-107 יישובים במרכז הארץ דווקא, ולא באזורי עדיפות לאומית. אף על פי שברישא של הביקורת בנושא זה מדגיש מבקר המדינה, שהמינהל הוא שיזם את עידכון הטבלאות ואת ההצעה להקפאת העידכון יזם בן-אליעזר, הוא אינו חוסך את שבטו גם מהנהלת המינהל באותה העת: "מאחר שמשמעות ההחלטה היא הנחה ניכרת על מחירי הקרקע, סביר היה, שלקראת הדיון בהצעה ימציא המינהל נתונים וניתוחים, שיסייעו לחברי המועצה לבדוק את ההצעה והשפעותיה. כמו, מידע על מיקומם של היישובים שבהם יופחתו מחירי הקרקע או המשמעות הכספית של כל אחוז של ירידה בערך הקרקע באזורים השונים. הביקורת העלתה כי הדבר לא נעשה". המבקר ממליץ לשתף את השמאי הממשלתי בגיבוש הצעות החלטה מהסוג הזה. על רקע השתלשלות הענינים שהניעה את קבלת ההחלטה להפחית עוד יותר את מחירי המינימום למגרשים במושבים, מתחדדת הביקורת שמותח המבקר על כך, שעד מרץ 99' לא עצר המינהל את הספסרות במגרשים. המבקר קובע, שהמינהל ידע על הספסרות ומציג, למשל, מסמכים שכתב באמצע העשור מנהל האגף החקלאי במינהל, דרור קרישפין, בהם התריע נגד הספסרות. עיקר המסמכים עוסקים בפרשיות של מושבים, שקיבלו את המגרשים במחיר המוזל אבל מכרו אותם במיכרזים לכל המרבה במחיר. אחת הפרשיות הידועות היא פרשיית מושב ירקונה, שעל יד כפר סבא. ב-98' התמקחו נציגי המושב עם המינהל על המחיר שישלמו בני המושב עבור כל מגרש. נציגי ירקונה טענו, שהמינהל דורש מחיר מוגזם. נציגי המינהל טענו, שהמחיר עולה בקנה אחד עם הכללים. בסופו של דבר הצליחו נציגי ירקונה לשכנע את הרשויות לקבל את עמדתם ולהפחית את המחיר. חודשים ספורים לאחר מכן פירסם המושב מיכרז למכירת מגרשים לציבור הרחב. במיכרז זנחו נציגיו את הנימוקים "המשכנעים" שהציגו למינהל: מהציבור הרחב הם דרשו מחיר מינימום גבוה בעשרות אלפי דולרים מהמחיר הרישמי עליו סיכמו עם המינהל. את הפער ביקשו לגבות לעצמם. הגודל לא קובע תופעה חדשה שחושף הדו"ח היא ריבוי המקרים בהם הקצה המינהל מגרשים גדולים מ-500 מ"ר - השטח המקסימלי, שקבעה מועצת מקרקעי ישראל. זאת ועוד: במרבית המקרים גבה המינהל, בתמורה למגרשים הגדולים, את המחיר הנמוך, כאילו היו מגרשים בגודל המקובל. אנשי משרד מבקר המדינה בדקו את נתוני מחצית המגרשים שהקצה המינהל בשיטה זו (5,000 מתוך 10,000 מגרשים). מימצאי הביקורת מלמדים, שלמרות ההחלטה המחייבת של המועצה, שאיפשרה הקצאת מגרשים בשטח גדול יותר רק במקרים חריגים, הקצה המינהל 1,100 מגרשים ששטחם נע בין 600 ל-1,000 מ"ר. שטחם של %3 מהמגרשים שנבדקו (150 מגרשים) חרג גם מהאיסור להקצות מגרשים ששטחם גדול מדונם. הכל, כאמור, במחיר המופחת ובלי לשקלל את הגודל החריג של המגרשים בתמחיר. וגם הנחות במיסוי אגב הביקורת שערך מבקר המדינה במשרדי מס ההכנסה, הוא מצא עוד הנחה שקיבלו חלק מבני המושבים: מס רכישה מופחת על המגרשים שהקצה להם המינהל. עובדי משרד המבקר ערכו את הביקורת בשלושה משרדים אזוריים של רשויות המס, ומצאו, כי ברחובות וחדרה גבו הרשויות שיעור מיסוי מופחת. רק במשרד האזורי נתניה נהגו הפקידים לגבות את השיעור המלא של המס. רשויות המס גם לא הקפידו על גביית מס שבח כחוק, והתקשו להתמודד עם החשד לכאורה, לפיו אגודות השיתופיות הפכו את מנגנון גביית דמי הפיתוח למקלט מס. חוק מס שבח מקרקעין קובע, כי הבסיס לחישוב המס הוא השווי הריאלי של הקרקע. למרות זאת גבו בחדרה ורחובות מס רכישה מופחת, שהתבסס על המחיר המוזל בו שיווק המינהל את הקרקעות. הנהנים במקרה זה היו בני מושבים, שרכשו את המגרשים. לעומת זאת, עירונים שרכשו מגרשים במושבים, שילמו את המס המלא. בתגובה לביקורת הודיעה נציבות המס למבקר המדינה, כי קיימת הנחיה גורפת לפיה יש לגבות את השיעור המלא של המס. עוד הודיעה נציבות המס, כי פקידי המס מתבססים על המחיר המוזל של המינהל רק במקרים בהם שווי השוק של המגרשים אינו ידוע. גולדברג קבע, כי לא כך היו פני הדברים וציין, כי במקרים רבים שווי השוק של המגרשים היה ידוע לפקידי המס, ולמרות זאת הם חישבו את שיעור המס על בסיס המחיר המוזל של המינהל. גם בפרשת המיסוי מדגיש מבקר המדינה את ההצלחה של הלובי החקלאי להשפיע על המימסד לתת לבני המושבים הקלות, ומציין את האישור המוקדם שנתנה נציבות המס לחוזר שחיברו נציגי המושבים, ממנו עולה כי בני המושבים ישלמו מס מופחת. בעניין מס השבח ציין מבקר המדינה פרשה שהתרחשה במשרד האזורי של נתניה, במסגרתה ויתרו פקידי המס על גביית מס שבח משבעה מיליון דולר. במקרה זה סירבה אגודה שיתופית לדווח למס שבח על הכנסות בסך שבעה מיליון דולר, שקיבלה ממכירת הזכות לרכוש את המגרשים. גולדברג ציין, כי מידע, לפיו האגודה גבתה 99 אלף דולר מכל אחד מ-70 הרוכשים העירוניים, מצוי ברשויות המס, ולמרות זאת, עד מועד סיום הביקורת, לא גבו הרשויות את המס. בעניין דמי הפיתוח כמקלט מס, קבע גולדברג, כי נציבות המס צריכה לגבש עמדה גורפת ולהנחות את המשרדים האזוריים כיצד לנהוג. ככלל, קובע מבקר המדינה, כי המינהל היה צריך לבחון מחדש את מנגנוני הקצאת המגרשים בשכונות החדשות במושבים. הוא מציין, כי למרות שחלף עשור מאז החל המינהל ליישם את מנגנוני ההפשרה וההקצאה, ההנהלות השונות לא בחנו אם המגנונים השיגו את היעדים. כך לא נבחנה תוכנית לשינוי השיטה, שהציג בסוף שנת 96' האגף לתכנון ופיתוח במינהל. כך גם לא באה לעיון מועצת מקרקעי ישראל המלצת ועדת רונן לרפורמה במקרקעין, לבטל את מדיניות ה"מתנות", לבטל את הקצאת המגרשים במושבי מרכז הארץ, ולגבות מחיר ריאלי במקרים בהם המינהל יחליט להקצות מגרשים במושבים