הזהב המדומה של הקיבוצים

נניח שמחר בבוקר היה אזרח ישראלי, בעל השכלה כלכלית, נשאל מהו הנכס העיקרי של הקיבוצים. תשובתו הייתה, קרוב לוודאי, שהקרקע היא-היא אותו נכס, מכרה זהב של ממש, שהקיבוצניקים רוצים לנכס לעצמם. תרמה לכך, לא מעט, התנהגות הקיבוצים עצמם, שבחודשים האחרונים ניסו להשתלט על הקרקע שהם מעבדים באמצעות חקיקה בכנסת. כל כך עסוקים כולם בבניית מיתוס הזהב של הקיבוצים, עד שאנו מתקשים לקבל את מה שהולך ומתברר כאמת קצת מרה: אין זהב, אין נדל"ן ואין עיסקאות, אלא רק במקרים מוגבלים.

כה נפוצה הייתה האמונה בזהבם של הקיבוצניקים, עד אשר הדיבור על "קיבוצי נדל"ן" הפך נפוץ למדי באמצע שנות ה-90, כאשר נחתם הסדר משלים לחובות הקיבוצים. האמונה בעושרם הנדל"ני של הקיבוצניקים ושל יתר החקלאים, הייתה הבסיס להחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל (ממ"י) בשנים האחרונות, ובמיוחד החלטה 727, הקובעת כי החקלאים יקבלו פיצוי של 27% מערך הקרקע, שייעודה ישונה וישוב לחזקת ממ"י.

הנתון הזה, 27%, נשמע גדול, וההערכות על הכסף שיזרום לידי אנשי הקיבוצים התחילו לטפס בהתמדה. פה ושם נשמעו אומדנים של "עשרות מיליארדי שקלים". כולם זכרו את המיליונים הרבים של שתי העיסקאות שנחתמו בתחילת שנות ה-90, בגליל ים וברמות רחל, וכולם השליכו את תוצאות שתי העיסקאות על מה שנעשה בשטחה של כל מדינת ישראל, במיוחד במרכז הארץ.

הערכה זו היא שעומדת מאחורי הפניה לבג"צ של הקשת הדמוקרטית המזרחית, שמבקשת לבטל את החלטות מועצת ממ"י הנוגעות לשינוי ייעוד הקרקע החקלאית והפיצוי לחקלאים. גם ועדת מילגרום, הבוחנת את אותה סוגיה, פועלת תחת ההנחה שסכומי עתק מעורבים בעיסקאות נדל"ניות גדולות.

אך מסמך שחובר אל ידי פרופ' דני צידון, ראש המטה להסדר הקיבוצים, שופך אור חדש על תוקפה של אותה אמונה. מניתוח הנתונים המופיעים במסמך, עולה כי מדובר במעין אגדה - בלי ביסוס רב במציאות. כראש מטה ההסדר, צידון הוא נאמן של כל הצדדים המעורבים בהסדר חובות הקיבוצים, ומי שאמור להוציאו אל הפועל. לדבריו, העיניים היחידות שיש לו הן של כלכלן, ורק בהן הוא יכול לבחון את הנתונים. וכאשר מנתחים את המספרים שהוא מציג, מתחילה להתפורר אגדת זהב הקיבוצים.

גלגולו של הסכם

מה שאנו מכנים "הסדר חובות הקיבוצים", הוא בעצם סידרה של הסכמים שנחתמו מאז 89' בין הממשלה, הבנקים והקיבוצים. ההסכם הראשון בוסס כולו על ההנחה שאת הבעיה אפשר לפתור בדרך של מחיקה ופריסה, בלא צעדים משלימים, ובלי לגעת במבנה של הערבות ההדדית.

באמצע שנות ה-90 התברר כי גישה זו הייתה שגויה, שקיבוצים רבים הפכו חדלי פירעון, ושהחוב ממשיך להצטבר. ב-96' נחתם ההסדר המשלים, אשר דיבר בצורה כללית על השבת קרקע למינהל, כחלק מההסדר עצמו.

כאשר התברר כי גם הסכם השני, המשלים, אינו בר ביצוע, הגיעו הצדדים להסכם השלישי, שמתקן את ההסכם הקודם. העיקרון הבסיסי הוא של הפרדה בין תהליך מחיקת החובות לבין תהליך השבת קרקע למדינה. במסלול החוב, המדינה לקחה על עצמה 35% מהמחיקות, ואת יתרת החוב המחוק לקחו על עצמם הבנקים.

במסלול השבת הקרקע נקבע כי המינהל יערוך סקר על מנת לאתר קרקעות שמועמדות לשינוי ייעוד, להן ערך כלכלי מעל לערכן החקלאי. קרקע זו יוכל המינהל להשיב לעצמו, תמורת פיצוי של 27%, ובתנאי שלקיבוץ בודד לא יילקח יותר מ-30% מהקרקע שברשותו. הפיצוי מהחזרת הקרקע ישולם לבנקים, בניכוי של 35% שהולכים למדינה.

המינהל אכן ביצע את הסקר שלו, ומצא כי ברשות הקיבוצים במרכז הארץ כ-25 אלף דונם הראויים לשימוש נדל"ני חילופי. אותם 25 אלף דונם הם בעצם מה שנשאר, פחות או יותר, מאגדת העושר הנדל"ני של הקיבוצים. עכשיו יש לעשות קצת חשבון, ולמצוא מה באמת היקפו של אותו "עושר".

סך משבצות הקרקע החקלאית של הקיבוצים באזורי הביקוש הוא כ-180 אלף דונם. על פי תנאי ההסכם המתקן, על סוקרי ממ"י היה למצוא קרקע עם פוטנציאל, קרקע אשר ערכה החלופי עולה על ערכה כשימוש חקלאי, בתנאי שלא יעלה על 30% מהקרקע של כל קיבוץ. פירוש הדבר, שמלכתחילה היה קיים חסם עליון להשבת קרקע, שעמד על כ-55 אלף דונם.

בפועל, כאמור, איתר ממ"י רק 25 אלף דונם הראויים לשימוש חלופי, כשביעית מכל הקרקע העומדת לרשות הקיבוצים באזורי הביקוש. יתר על כן, מאז שהחלו בביצוע התיקון להסדר, לפני כמה חודשים, הושבו למדינה רק כ-4,000 דונם, כשישית מסך כל הפוטנציאל להחזרה. זהו, אם כן, הסיפור ה"גדול" על עושרם של הקיבוצניקים.

התעשרות, ספקולציה ונדל"ן

אלא של"זהב של הקיבוצניקים" יש עוד היבט, אותם מיליארדים רבים שהם אמורים לקבל מתוקף שלוש החלטות של מועצת ממ"י, המעניקות להם זכויות על הקרקע. החלטה 717 תעניק לקיבוצים זכויות על קרקע שייעודה ישונה לקרקע לתעשייה, החלטה 727 מדברת על שינוי ייעוד לבניה ויזמות נדל"נית, והחלטה 737 מדברת על ייעוד לבניה למגורים לבנים ממשיכים.

על פי נתוני מטה הסדר הקיבוצים, בסך הכל, בכל רחבי מדינת ישראל, במסגרת החלטות מועצת ממ"י השרירות היום ובמהלך כל שנות קיומן של אותן החלטות, שונה בקיבוצים ייעודם של כ-3,000 דונם קרקע. את הנתון הזה יש להשוות ל-25 אלף הדונם אותם הקיבוצים עשויים להשיב באזורי ביקוש, ול-4,000 הדונם שהושבו בפועל על פי הסדר הקיבוצים הקיים.

מתוך אותם 3,000 דונם שייעודם שונה, 350 דונם בלבד נכנסו לקטגוריה של החלטה 727 המפורסמת (כאמור, הבסיס לאגדת הזהב הנדל"ני). שינוי ייעוד לכ-1,800 דונם קרקע נערך לצורכי תעשייה, מכוח החלטה 717, אך ברוב המקרים מדובר בהרחבות או הקמת מפעלים של הקיבוצים, בשיתוף עם גורמים זרים.

המסקנה הראשונה, אם כן, היא כי התרומה לעושרם של הקיבוצים מכל העיסקאות שבוצעו על פי ההחלטות השונות של מועצת ממ"י היא קטנה, אפילו שולית. האגדה והמיתוס שרבים בנו סביב אותו עושר נדל"ני אגדי מקשה עתה לקבל עובדה זו, למרות שהנתונים לא משאירים מקום לספק. הצינור הראשי להסדרת החוב של הקיבוצים הוא עדיין ההסדר, והוא יבטיח רק את המשך הקיום, ולעיתים בדלות.

המסקנה השניה פסימית יותר. החלטות מועצת ממ"י, גם אם תורמות כה מעט באופן ישיר, הן עדיין הבסיס החוקי עליו נשען ההסדר, ואם הן ייעלמו, מכוח החלטת בג"צ או בשל החלטות ועדת מילגרום, לא ניתן יהיה עוד לשדך בין קיבוצים לבין בנקים.

עובדה זו הייתה אמורה לסייע בתהליך קבלת החלטות בכל הנוגע למדיניות קרקעות בישראל. אך כאשר יש לנו אגדה כה מרתקת, כמו זו של זהב הקיבוצים, למה לנו עובדות.