בר רשות על אלפי דונם

לא רבות הן המדינות, אפילו בעולם המערבי, היכולות להתחרות עם מדינת ישראל בעניין אפשרות רישום זכויות קנייניות במקרקעין, תוך ציון מדויק של המקרקעין ואפשרות התמצאות במיקום המדויק שלה.

מדינת ישראל היא גם מן המדינות הבודדות בעולם, ובוודאי בעולם המערבי, שמרבית אדמותיה אינן פרטיות (למעלה מ-90% מאדמות מדינת ישראל הינן בבעלות המדינה, קק"ל או רשות הפיתוח, ומנוהלות ע"י מינהל מקרקעי ישראל). קרקעות אלו נקראות בפי העם "קרקעות מינהל מקרקעי ישראל". חלק גדול מקרקעות המינהל הן האדמות של המושבים והקיבוצים.

באדמות אלו, הקצאת הקרקע היא בעיקרון באחת מהשיטות הבאות:

בשיטה הראשונה האדמה מוחכרת לקיבוץ, הקיבוץ מתחייב לעבד את הקרקע, וההסכם בינו לבין המינהל יופסק אם הוא לא יעמוד בהתחייבותו. ההסכם מכונה "הסכם משבצת", ומשתרע על אלפי דונמים שהקיבוץ מעבד, הכוללים את אזור התעשייה של הקיבוץ, איזור מגורים (שטח המחנה) וכן שטחי העיבוד החקלאיים, המהווים את מרבית אדמות המשבצת של הקיבוץ.

בשיטה השנייה, האדמה מוחכרת למושב. הואיל ומושבים רבים הוקמו בסיועה של הסוכנות היהודית מייד לאחר קום המדינה, הם לא קיבלו את האדמות לעיבוד ממינהל מקרקעי ישראל, שטרם קם אז, כי אם מהסוכנות היהודית, במעמד של בני רשות: הסוכנות היהודית חכרה את הקרקע מקרן קיימת לישראל בעלת הקרקע, והמושב הוא כחוכר משנה. חברי המושב מעבדים את הקרקע בתור בני רשות של חוכר משנה.

יש להדגיש, כי "בר רשות" במקרה זה אינו כבר רשות רגיל, והשניים נבדלים ביניהם בעיקר בנוגע למידת יכולתו של בעל הקרקע לבטל את הרשות בפועל. מדובר במעין יצור כלאיים: זכות שבפועל היא חכירה לשנים רבות, אך פורמלית החוזה הינו לשלוש שנים. בכל אופן, לזכות של חברי המושב יש ערך כלכלי ריאלי: הם נחשבים בעלי זכויות מלאות לכל דבר ועניין בנחלות שברשותם. יודגש, כי יש גם מושבים שיש להם הסכם ישיר עם קק"ל ולא נכללים במסגרת חוזה משולש.

מיותר לציין, שהזכויות של חברי המושב במקרקעין לא רשומות בלשכת רישום מקרקעין (טאבו). לעתים נדירות חלקה א' של הנחלה, הכוללת זכויות בנייה של שני בתים בשטח 160 מ"ר כל אחד, ויחידה להורים בשטח 55 מ"ר - רשומה בלשכת רישום מקרקעין, אך זהו עדיין מיעוט בטל.

להבדיל מקיבוץ, בו לחבר אין תיק אישי במינהל מקרקעי ישראל, אלא הקיבוץ כגוף אחד מחזיק בקרקעות - לכל חבר מושב יש תיק במינהל, המרכז את הזכויות של חבר המושב בנחלה ובמשק שהוא מחזיק.

שיטה שלישית היא החכרת שטחים חקלאיים, שלא במסגרת מושב או קיבוץ, אלא לאנשים או לגופים פרטיים. שיטה רביעית הינה החכרת מה שמכונה "משק עזר". רבים מן האזורים שהיו משקי עזר, במשך השנים נכנסו לחלקים העירוניים, ומהווים חלק בנוי של הערים. סביון, לדוגמא, מן האזורים היוקרתיים ביותר במדינה, הוא משק עזר במונחים של מושגי המינהל, באשר כל הישוב הוקם בשנות ה-50 כמשקי עזר, שלאחר מכן נהפכו לבתי מגורים יוקרתיים לכל דבר.

מצב הזכויות (או חוסר הזכויות) של מושבניקים באדמותיהם, זכה לביקורת חריפה בבית המשפט העליון. בפסק הדין בעניין (ע.א. 103/89 אזולאי נ' אזולאי ואח'), הביע הנשיא מאיר שמגר חוסר שביעות רצון ממעמד בני המושבים, וציטט את דברי פרופ' סמדר אוטולוגי, הטוענת, כי עדיין ישנם מושבים רבים אשר אפילו זכות חכירה טרם נרשמה על שמם, וכל מעמדם הינו של בני רשות של הסוכנות או של המינהל. המעמד המשפטי של חברי המושב במקרה כזה הינו עגום ביותר: אין הם אלא בני רשות של בני רשות.

המדובר בסיטואציה, שמבחינת דיני הקניין החלים על מקרקעין במדינת ישראל, למעשה אין לבעל הנחלה זכות קניינית, בעוד שבה בשעה המדינה מתייחסת לבעל נחלה כבעל קניין לכל דבר. המוכר נחלתו משלם מס שבח, מע"מ, מס רכוש, היטל השבחה וכל סממן אחר המאפיין בעל זכות קניינית במקרקעין המוכר את זכויותיו.

יש ומושבים או קיבוצים יושבים על אלפי דונמים, ללא כל הסכם עם זכות קניינית, אלא לכל היותר זכות לעיבוד זמני תלת-שנתי או עונתי, האמור להתחדש כל שנה. דע עקא, שאיש לא חידש חוזים אלו באופן פורמלי, ופשוט יש "הסכמה מכללא", שכל עוד המינהל לא ביקש לפנות את הקרקע, למעבד יש זכות להחזיק בה.

חוסר ודאות זה בנוגע לזכויות במקרקעין של המושב, אינו תואם את המטרות של חוק המקרקעין מלפני 30 שנה. התנית זכותו של "המעבד" והמחזיק במקרקעין בטוב ליבו של השלטון איננה בריאה, והמצב דורש שינוי, לכיוון קביעת מצבם הקנייני של אדמות אלו לגבי המחזיקים בהן. אומנם, במציאות, המינהל רק לעתים נדירות מפנה חוכר מאדמה חקלאית, וזאת לאחר שכלו כל הקיצים, כגון אי עיבוד הקרקע לתקופה ארוכה, או אי תשלום דמי חכירה באופן קבוע.

אומנם, בפרקטיקה מתייחסים לבעל נחלה כבעל קניין לכל דבר, אך הדין במקרה זה אינו תואם את הפרקטיקה. זהו מהמקרים הבודדים, שעל המציאות להידמות ולהתאים עצמה אל החוק, ולא להיפך. חוק המקרקעין כולל בתוכו את מכלול הזכויות הקנייניות האפשריות במקרקעין, ועל המציאות הקיימת בנוגע לאדמת המושבים והקיבוצים למצוא את המסגרת הקניינית הנאותה בעניין זה. כל פתרון חייב להכניס את מצב הזכויות של בני המושבים והקיבוצים לתוך מסגרת קניינית. ככל הנראה, המצב הרצוי ביותר הינו הקניית בעלות מלאה או חכירה לדורות באופן "מהוון", כדוגמא אזורים נרחבים במדינה הנבנים על קרקעות מינהל, כשלחוכרים יש זכות חכירה מהוונת.

הכותב הינו חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי דין מחוז מרכז, ומרצה בדיני מקרקעין.