חידושים בהחלטה 737

"הישוב כיזם של עצמו" - הוראת אגף 51 י"ג קבעה, כי ניתן יהיה להתיר עיסקאות על אף הוראת אגף 51 י' בשלושה מצבים עיקריים: החזר חובות מושבים, עיסקאות בין האגודה ליזמים, עיסקאות בודדות בין חברי מושבים למשכנים.

הוראות המעבר לא מתייחסות בצורה ברורה למצב בו הישוב התקשר עם מספר קבלני משנה לביצוע עבודות פיתוח ו/או בנייה.

הוועדה אשר דנה בנושא קבעה, כי "לא יתכן" שישוב ישמש כיזם של עצמו לצורך עמידה בתנאי הוראת המעבר. לא ברור מדוע הגן המינהל בהוראת האגף על יזמים וחברות קבלניות, ולא מצא שמן הראוי להגן גם על ישובים שפעלו כיזמים. במדיניות זו יש, לכאורה, הבחנה שאינה ראויה בין מי שהסתמכו על מדיניות המינהל, אשר אפשרה יזמות בהרחבות, עד לצאתה של הוראת אגף 51 י'.

שיטת הבנייה בהרחבה - החלטה 737 אינה מאפשרת להקצות את קרקע ההרחבה לתאגיד, לרבות יזם, או לעמותה, קודם להקצאתה למתיישב.

ישובים רבים התנו את הפנייתו של משתכן למינהל בחתימתו על חוזה למתן שירותי בנייה עם קבלן, מסיבות שונות ובהן קבלת תשלום מהקבלן, הרצון לבנייה אחידה במראה ובזמן. במקרים רבים, במיוחד באיזורי הפריפריה, מעדיפים המתיישבים שלא לבנות את ביתם בשיטת בנה ביתך, אלא לרכוש בית מהמוכן.

הוועדה החליטה, כי הקצאת המגרשים תהיה במתכונת "בנה ביתך", בה כל מתיישב יבנה בית לעצמו. הוועדה מציינת בהחלטה, כי במידה שקבוצת מתיישבים תתקשר מיוזמתה ובלא שהדבר יוכתב ע"י האגודה, "היא תוכל לעשות זאת".

החלטה זו אינה ברורה, שכן היא לכאורה מיותרת, באשר היא אינה מתירה דבר אסור. ההחלטה אינה פותרת את הבעייתיות שבבנייה בשיטת "בנה ביתך", במיוחד בישובים מרוחקים. מן הראוי היה לקבוע, כי לפחות באיזורי עדיפות לאומית יוכלו הישובים להכתיב התקשרות עם קבלנים למתן שירותי בנייה, וזאת גם בכדי להרחיב את מעגל החברות שמוכנות ליטול סיכון בביצוע עבודות הפיתוח.

הטבות לישובי קו עימות - מספר ישובי קו העימות פנו למינהל בבקשה להקלות בכל הנוגע להרחבתם. ככל הידוע, לפחות במקרה אחד הסכים המינהל להסדר, לפיו ייעשה השיווק בישוב "גדר" שלא באופן של "בנה ביתך" אלא במכירת בתים.

הוועדה החליטה שלא להתייחס לבקשה, שכן הדבר אינו בסמכותה. כן נמסר לוועדה, שמינהל הוועדה החליט שהמינהל יכין נוסח מתקן להוראת אגף 51 י"ג, אשר יובא לאישורו של היועץ המשפטי לממשלה, ואשר יתייחס לקיבוצים שהתמורה בגין מכירת המגרשים תיועד לתשלום חובם. להחלטה זו השלכה על קיבוצים רבים. יש להצטער על כך שההחלטה העקרונית להשוות בין הסדרי החוב של המושבים והקיבוצים התקבלה למעלה משנה מיום צאתה של הוראת אגף 51 י"ג.

"אשור הוצאות פיתוח" - הוראת אגף 51 י' קבעה, כי אם הוצאות הפיתוח לפי התצהירים המוגשים למינהל אינן עולות על סכום כולל, לרבות מע"מ, של 100,000 שקל למגרש (צמוד למדד ינואר 1999), יש לקבל את ההצהרות ללא צורך בבדיקה.

בפועל, נדרשו הישובים לבדיקה של אגף שיווק וכלכלה בדבר הוצאות הפיתוח.

הוועדה החליטה שלא לדרוש מישובים לבצע את הבדיקה במקרים בהם תצהיר האגודה, כי לא תגבה עלויות פיתוח מעבר לסכום האמור.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בדיני מינהל מקרקעי ישראל ומייצג ישובים בפני הוועדה המלווה ובעתירה לבג"ץ כנגד הוראת אגף 51 י'.