מתנת מקרקעין שלא נגמרה ברישום - ניתן לבטל. אבל!

חוק המתנה תשכ"ח - 1968, הוא המקור ממנו אנו דולים את ההוראות הרלוונטיות לעניין העברה ללא תמורה בין אנשים וגופים. חוק זה חל הן על נכסי מטלטלין והן על נכסי מקרקעין, כשבענייני מקרקעין יש לשלב את הוראות חוק המתנה עם הוראות חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, בכל הקשור למועד הסיום של הליך העברת המתנה מנותן המתנה למקבל המתנה.

לפי חוק המתנה, "התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב", וזאת ללא הבדל אם זו מתנה במטלטלין או במקרקעין. העניין שונה מעיסקאות רגילות הנעשות בתמורה, אשר בהן עיסקאות במטלטלין פטורות מדרישת הכתב, ואילו בעיסקאות מקרקעין הן טעונות מסמך בכתב, עפ"י חוק המקרקעין.

סעיף 6 לחוק המתנה קובע: "הבעלות בדבר המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו או במסירת המסמך לידו, המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל - בהודעת הנותן למקבל על המתנה, והכול כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון".

מכאן למדים, שמתנה במקרקעין נגמרת רק עם העברת הבעלות או הזכות על שם מקבל המתנה, באשר חוק המקרקעין, שהוא החוק הרלוונטי, קובע בסעיף 7 כי: עיסקה במקרקעין טעונה רישום. העיסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העיסקה לרישום כשעת הרישום.

סעיף 7 לחוק המקרקעין אינו מבחין בין עיסקה בתמורה (כמו עיסקה רגילה בין מוכר לקונה) לבין עיסקה ללא תמורה, קרי מתנה במקרקעין.

הקושי הוא בכך, שבמטלטלין ניתן להשלים מיד את מלאכת המתנה, על ידי מסירת המטלטלין לידי מקבל המתנה, ואילו במקרקעין העברת הזכויות על שם מקבל המתנה נמשכת חודשים, בשל הצורך בהוצאת אישורי מס למיניהם כתנאי להעברת זכויות על שם מקבל המתנה.

פן אחר במתנה הוא, שנותן המתנה יכול לחזור בו גם אחרי חתימה על הסכם המתנה, ובלבד שלא ויתר על זכות זו בהסכם המתנה.

מתעוררת השאלה: מה קורה כשנותן המתנה נפטר לפני שהספיק להעביר את המתנה על שם מקבל המתנה? ברור שהשאלה מתעוררת, בדרך כלל, בין מקבל המתנה, שטוען כי הנכס אמור להיות על שמו ואינו צריך להיכלל בעיזבון, לבין יורשי נותן המתנה, הטוענים כי הנכס הוא חלק מהעיזבון וכי אין למקבל המתנה זכות כלשהי. כמו כן נשאלת השאלה, מה קורה כשנותן המתנה רוצה לחזור בו מהמתנה, שלא הושלמה עדיין בהעברת זכויות בטאבו, ובהסכם המתנה אין ויתור מפורש על זכות חזרה?

שתי שאלות אלו התעוררו באחרונה במקרה מעניין, ששילב היבטים אלו ונדון בבית המשפט העליון בעניין ע.א. 6369/98 רות גרינברג נגד אל גרינברג ואח' (טרם פורסם). במקרה זה אמה של המערערת חתמה על ייפוי כוח בלתי חוזר להעביר דירה מסוימת על שם מערערת ומשיבים כאחד. חרף זאת, העבירה האם את הדירה רק על שם המערערת, בניגוד להסכם המתנה, ונפטרה. לאחר רישום המערערת כבעלת דירה חתמה המערערת על הסכם מתנה להעביר מחצית מהדירה על שם המשיבים, כפי שאמה של המערערת התחייבה בשעתו.

המשיבים טענו, כי בשעתם השתתפו ברכישת זכויות של הדירה, וכל "הקומבינה" של ההעברות מהאם למערערת הייתה כדי לחסוך בהוצאות מס בארה"ב ומשיקולים פנימיים ומשפחתיים אחרים (באשר כל הצדדים הם תושבי ארה"ב).

אמנם המשיבים לא הצליחו להוכיח, כי שילמו תמורת רכישת הדירה, אך גם המערערת לא הצליחה להוכיח כי לא ויתרה על זכות החזרה.

השופט זועבי, שנתן את עיקר פסק הדין - והנשיא ברק הצטרף לקביעתו - קבעו, כי כל שלשלת האירועים והנסיבות לכריתת ייפוי הכוח של האם המנוחה והסכם המתנה מעידים, כי כפי שטוענים המשיבים, כל "הקומבינה" של ההעברות הייתה לתכלית מסוימת, קרי העברת חצי דירה לבעלות המשיבים וכי יש לראות בכל האירועים הללו חטיבה אחת.

בפסיקה נקבע בעבר, כי בענייני מקרקעין מתן ייפוי כוח בלתי חוזר נחשב למתנה גמורה, לאור הלכת בר"ע 404/84 סעתי נ' סעתי מ"א (2) 477.

דא עקא, שבמקרה של גרינברג אמנם ניתן ייפוי כוח בלתי חוזר ע"י האם המנוחה להעברת הדירה על שם המערערת והמשיבים, אך לאחר מכן נעשתה עיסקה שסותרת את ייפוי הכוח הבלתי חוזר הזה, כשהאם העבירה למערערת את הדירה.

המערערת טענה, שיש לראות בהעברה זו ביטול אותה מתנה, ולמעשה ההיסטוריה מתחילה מהסכם מתנה שהיא חתמה, וכל עוד המשיבים לא קיבלו את הדירה על שמם, המערערת יכולה לחזור בה.

למעשה, לטענה של המערערת היה יסוד בדין, באשר רישום עיסקה במקרקעין מהווה בעיקרון פעולה סופית, שאין לחזור ממנה, למעט חריגים מיוחדים מאוד. במקרה זה המערערת טענה, כי המשיבים ידעו שהדירה עוברת על שם המערערת, והמשיבים שתקו, ועל כן הכול מתחיל מחדש.

השופטים למדו מנסיבות העניין והשתלשלות ההעברות דווקא את ההיפך, באשר השתכנעו שאמנם המשיבים לא מחו נגד העברת הזכויות בדירה על שם המערערת, אבל זאת בשל תכנון בשלבים שהיה אמור להתבצע, תכנון שהמערערת מבקשת לחזור בה ממנו. לפי הלכת סעתי, ויתור על זכות חזרה אינו צריך להיות מפורש, אם הוא עולה אפילו במשתמע מן הכתב.

בפסק דין גרינברג אנו עולים מדרגה אחת והיא, שגם מהנסיבות האופפות את כריתת הסכם המתנה בין המערערת לבין המשיבים, יכולנו ללמוד על ויתור על זכות חזרה. מכאן, שלעתים די בראיות חיצוניות, שאינן נסתרות במפורש בהסכם המתנה, כדי שהסכם המתנה ייהפך לבלתי חוזר.

הכותב הוא חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי דין מחוז מרכז ומרצה בדיני מקרקעין.