הקרקע נמסרה להקדש ונמכרה לאחר

כשבפועל מקבל ההקדש פועל בניגוד להוראות ההקדש, ההקדש לא בהכרח מתבטל, ובמיוחד כשזכויות צד ג' קשורות לעניין

חוסר עירנות לשמור על זכויות קנייניות, לעתים יכול לגרום לאובדן זכויות אלו, ובמקרה הטוב להסתבכות מיותרת עם זכויות של צד ג', שבתום לב או תוך עצימת עין, נקשר במקרקעין.

בעיסקה רגילה במקרקעין הרוכש לא מקבל על עצמו מגבלות כלשהן בנוגע לשימוש במקרקעין, באשר הוא משלם תמורה מלאה למוכר, ובכך כל זיקה בין המוכר לבין המקרקעין מתנתקת.

לא כן בהסכמים אשר על פיהם מישהו מקבל מקרקעין ללא תמורה. לא פעם, מוריש כלשהו בצוואה מזכה את פלוני במקרקעין, אך מטיל עליו גם מגבלות או התניות לצורך שימוש או ביצוע עיסקה עתידית.

העניין בולט במיוחד ב"הקדשים" למיניהם. אלו בדרך כלל אותן העברות נכסים, אשר תכליתן שימוש במקרקעין (או כל נכס אחר) והפקת תועלת מהם למטרה של הקמת מבנה לצרכי ציבור (בדרך כלל לצרכים דתיים) ולטובת הכלל. הבסיס ליצירת הקדשים הינו חוק הנאמנות, תשל"ט - 1979, אשר בסעיף 17 קובע: "הקדשת נכסים לטובת נהנה או למטרה אחרת (להלן - הקדש) טעונה מסמך בכתב (בחוק זה - כתב הקדש), שבו מביע יוצר הקדש את כוונתו ליצור הקדש, וקובע מטרותיו, נכסיו ותנאיו".

כלומר, במקרה של הקדש מתבקש, כי מקבל המקרקעין ידאג לא לסטות מהוראות ההקדש ושיפעל על פיהם, והעניין מסתבך, כשמקבל ההקדש אינו פועל לפי תנאי ההקדש. זהו בדיוק המקרה שנפסק לאחרונה בבית המשפט העליון בעניין ע.א 5533/98 - אגודת ישיבת השרון ואח' נ' שמואל סגל ואח'.

במקרה של סגל, המשיבים חתמו בשנת 1957 על הסכם מתנה, לתת חלקת מקרקעין לאגודת ישיבת השרון (המערערת), בכדי לנטוע מטעים בחלקה ולהשתמש בפירות לצורכי החזקת ישיבה כלשהי. כמו כן נקבע בהסכם, כי במידה ותהיה הפשרה של המקרקעין, אזי ייבנה מבנה, שישמש ללימודי תורה. כמו כן, לפי הסכם המתנה, חל איסור להעביר את המקרקעין לאחרים.

לימים, המערערת, שקבלה את הבעלות במגרש, החכירה למי מהמערערים את המגרש, וזה האחרון בנה עליו את ביתו. המשיבים פנו בשנות ה-80 לביהמ"ש המחוזי, בטענה כי יש לבטל את המתנה, וכי הם חוזרים בהם מנתינתה, בגלל אי קיום חיובים מטעם המערערים. השופטת חנה אבנור קבעה, כי קיום חיובים לא היה תנאי למתנה, ועל כן אין לבטל את המתנה.

המערערים הגדילו לעשות, ובשנות ה-90 עשו עיסקת קומבינציה עם יזמים לגבי החלקה, ויזמים אלו, מצידם, רשמו גם משכנתא לטובת בנק כלשהו, שילווה את הפרוייקט. המשיבים, בראותם מצב זה, רשמו הערת אזהרה בגין אותה התחייבות של המערערים משנת 1957, שתמנע ביצוע עיסקה במקרקעין. המערערים פנו לביהמ"ש המחוזי לביטול הערת האזהרה.

השופטת שרה סירוטה, בניגוד לעמדת השופטת אבנור, שלא החשיבה את המתנה כ"הקדש", ראתה בהסכם המתנה "הקדש" לכל דבר, וקבעה, כי הסכם המתנה מתאים בתוכנו להסכם נאמנות ויש לראות בחוזה "כתב הקדש", והשאירה את הערת אזהרה במקומה.

כמו כן, סירוטה קבעה, כי היזמים והמערערים נהגו שלא בתום לב, וכי יש להקים מבנה תורני ולהחזיר "עטרה ליושנה". עם כל זה, ביהמ"ש המחוזי נמנע מלבטל את הסכם המכר, וגם לא מחק את הערת האזהרה שהיתה בגין המשכנתא של הבנק באשר סעדים אלו לא התבקשו.

ביהמ"ש העליון הפך הקערה על פיה, בקובעו, כי בעתירה של בני הזוג סגל, ביהמ"ש המחוזי גם לא נדרש לקבוע אם יש הקדש או לא, ועל כן היה מנוע ביהמ"ש מלקבוע, כי יש כאן הקדש. יחד עם זאת, ביהמ"ש העליון עצמו קבע, כי אמנם השופטת סירוטה צדקה כשקבעה כי נסיבות העניין מעידות על הקדש, אך מאחר ולא נדרשה לסוגיה, לא יכולה היתה לקבוע זאת.

בעניין הערת אזהרה קבע ביהמ"ש, כי ההתחייבות להימנע מלמכור היתה שייכת להסכם משנת 1957, ומאז עברו למעלה מ-40 שנה. השופט יעקב אנגלרד קבע, כי התחייבות חוזית שלא למכור קרקע לצמיתות עומדת בניגוד לתקנות הציבור, ולכן היא בטלה. אנגלרד קבע, כי התחייבות כזו, אחרי 40 שנה פג תוקפה, ועל כן לא ניתן יותר לרשום הערת אזהרה בגינה. הוא הורה לבטל את הערת אזהרה של בני הזוג סגל.

לדעת אנגלרד, תרופת בני הזוג סגל היא הגשת תביעה חדשה, להכריז על המתנה כהקדש, ובמסגרת זו לנסות למצוא את תרופתם. על כן, ניתנו להם 90 יום עד למחיקת הערת אזהרה, בכדי שיוכלו למצוא סעד אחר כגון צו מניעה וכו'.

יודגש, כי במקרה של סגל, ביהמ"ש לא הלך לפי הגישה שננקטה בעבר (לדוגמא בעניין ע.א 8659/99 - חברת נוף ים כחול השקעות נ' פול פיינרו), אשר ביהמ"ש כן היה מוכן לתת סעד, גם אם לא נתבקש לכך, אם הסעד נובע מהסעד העיקרי באופן ישיר.

קושי נוסף המתעורר מפסק דין זה הינו, שבדרך כלל בכתבי הקדש, יש הוראה שאמנם אסור לעשות עיסקה בנוגע למקרקעין נשוא ההקדש, וזה מתוך מטרה, שאמנם "יונצח" אותו רצון או זיכרון, שלנותן ההקדש יש זיקה לכך. הקביעה לפיה הימנעות ממכר נוגדת תקנת הציבור, עלולה לרוקן כתבי הקדש רבים מתוכנם. השאלה היא, אם "תקנת הציבור" לא מאפשרת, שבנושאים כגון הקדשים, יהיה תוקף נצחי להגבלות על ביצוע עיסקה במקרקעין?

הכותב הוא אדריכל, חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי דין מחוז מרכז ומרצה בדיני מקרקעין.