הצעת החוק: קניין ויזמות תמורת כ-75% מהשווי

זכויות קניין בדרך של חכירה לדורות, לפחות 3 תקופות של 49 שנים;

החקלאים שומרים לעצמם למעשה את זכות היזמות על הקרקע בשינוי יעודה לבנייה;

התשלום עבור הקרקע יהיה בסביבות 75% משוויה לאחר שינוי היעוד.

העיסקה תהיה פטורה ממס רכישה.

המחיר נובע מסעיף 6 (ב) של הצעת החוק, שעיקרה מובא כאן בהמשך. ההסדר שהחקלאים מבקשים להשתוות אליו, על פי סעיף זה, קובע, כי בשינוי הייעוד הם ישלמו למינהל מקרקעי ישראל 51% משווי הקרקע לאחר שינוי יעוד, ובנוסף לכך ישלמו היטל השבחה ודמי היתר, ויקבלו בחזרה זיכוי של מחצית מהיטל ההשבחה או דמי ההיתר (לפי הסכום הנמוך מבין השניים).

חישוב זה מביא את התשלום לגובה של כ-75% משווי הקרקע לאחר שינוי יעוד, או, בכיוון ההפוך, פיצוי של 25% לחקלאי בגין שינוי הייעוד. זאת, לעומת שיעור הפיצוי שהחקלאים זכאים לו כיום בעיסקאות 727, הנע בין 27% במרכז הארץ עד 29% בפריפריה. שיעור פיצוי זה, על פי המגמות בוועדת מילגרום, עתיד לרדת בהרבה במרכז הארץ, לרמה של סביב 10%.

להלן עיקרי הצעת החוק בנוסח החדש:

"חוכר" - בעל זכות חכירה או זכות שכירות בקרקע חקלאית, למעט מוסד מיישב, ולרבות אגודה, חוכר משנה, שוכר משנה או בר רשות, ובלבד שנתקיים בהם אחד מאלה:

1) הוא מחזיק בקרקע חקלאית מכוח חוזה חכירה לדורות לתקופה של 21 שנים לפחות;

2) הוא מחזיק בקרקע חקלאית מכוח חוזה מתחדש בתנאי נחלה;

3) הוא מחזיק בקרקע חקלאית מכוח חוזה שכירות עונתי שחודש לפרק זמן מצטבר של 15 שנים לפחות לפני תחילתו של חוק זה, בין אם הוא מחזיק בקרקע המקורית שהוקצתה לו ובין בקרקע חלופית;

"השרים" - השר הממונה על המינהל ביחד עם שר החקלאות ופיתוח הכפר.

זכות חכירה לדורות בקרקע חקלאית 2. (א) חוכר אשר ביום תחילתו של חוק זה החזיק כדין בקרקע חקלאית לצרכי עיבודה, רואים אותו כבעל זכות חכירה לדורות בקרקע האמורה לתקופה של 49 שנים מיום תחילת החזקתו בקרקע.

(ב) חוכר כאמור בסעיף קטן (א) זכאי להארכת חוזה החכירה ל-3 תקופות נוספות של 49 שנים כל אחת.

זכות חכירה לדורות במושב עובדים ובכפר שיתופי 3. המחזיק כדין בנחלה במושב עובדים ובכפר שיתופי, תוחכר לו הנחלה בחוזה חכירה ישיר, דו-צדדי, בתיאום עם האגודה, לתקופה כאמור בסעיף 2, ובלבד ששטח הנחלה לא יעלה על השטח שנקבע לנחלה באותו אזור.

רישום בפנקסי המקרקעין 4. זכויות חכירה לפי סעיפים 2 ו-3 יירשמו על ידי המינהל על שם החוכר בחוזה בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק המקרקעין, או התקנות על פיו, תוך 24 חודשים מיום תחילתו של חוק זה.

זכויות חוכר ממוסד מיישב 5. (א) הוראות סעיפים 2, 3 ו-4 יחולו גם על חוכר שהוא בר רשות של מוסד מיישבמיישב.

(ב) להבטחת פרעון יתרת ההלוואות של חוכר כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המוסד המיישב לדרוש כי עם רישום הזכויות במקרקעין לפי סעיף 4 תירשם לזכותו משכנתה כמשמעותה בחוק המקרקעין; עד לרישום הזכויות כאמור, רשאי המוסד המיישב לדרוש מהחוכר התחייבות בכתב לרישום המשכנתה.

שינוי ייעוד של קרקע חקלאית

6. (א) לא יאושר שינוי ייעוד של קרקע חקלאית (להלן - שינוי ייעוד) אלא אם כן התקיימו כל אלה:

(1) קיימת תוכנית מאושרת כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965;

(2) הוכח להנחת דעתם של השרים ושל רשויות התכנון כי התקיימו התנאים הבאים, כולם או מקצתם, לגבי שינוי היעוד:

א) הוא נובע מצורך לאומי חיוני;

ב) הוא יביא לחיסכון מרבי בניצול הקרקע;

ג) עקב שינוי הייעוד לא תהיה פגיעה בשימור שטחים פתוחים באזור ובאיכות החיים של התושבים בו;

ד) מטרתו של שינוי הייעוד להבטיח המשך קיומו והתפתחותו של היישוב החקלאי שבו הוא נעשה.

(ב) שונה ייעודה של קרקע חקלאית כאמור בסעיף קטן (א), רשאי החוכר לבחור באחת מבין החלופות הבאות:

(1) לשלם למינהל, עבור השימוש בקרקע בהתאם לייעודה החדש, תמורה באותו שיעור שנהוג לשלמה לגבי שינוי ייעוד של קרקע עירונית; לעניין זה, "קרקע עירונית" - כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960;

(2) להשיב למינהל את הקרקע תמורת פיצוי כספי או תמורת קרקע חלופית.

(ג) השרים, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאים לקבוע כללים לעניין סעיף קטן (ב).

פטור ממס רכישה 7. העברת הזכויות במקרקעין לחוכר לפי סעיפים 2 ו-3, לא תחשב כמכירת זכות במקרקעין לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963. שמירת דינים 8. אין באמור בחוק זה כדי לגרוע מכל זכות קיימת של חוכר.

עדיפות החוק 9. הוראות חוק זה גוברות על כל הוראה או החלטה של המינהל או של מועצת מקרקעי ישראל שנתקבלה לפני תחילתו, וכן על כל האמור בחוזי חכירה שנחתמו לפני יום התחילה.